周金海：从跳楼维权看预售房制度的弊端

　　⊙ 周金海

　　据《新京报》报道，日前，200多名北京市通州区梨园“本岸”业主来到楼盘现场观察施工进度，发现楼盘进度未达预期，100多名业主爬上11层高的7号楼楼顶，扬言要跳楼维权。据介绍，自2004年以来，该楼盘多次延期交房。业主见工程进展仍然缓慢，开发商承诺的交房期限难以兑现，遂登楼维权，他们情绪很不稳定，还有人晕倒在地，而楼下的消防队员则忙着铺设巨大气垫，严阵以待。

　　如果留心一下就会发现，类似的这种案例还有很多，这些事件几乎都是由商品房预售制度引起的。在这些纠纷背后，首先暴露出来的是我国商品房预售比例过高的弊端。目前，全国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达到90%以上。而在美国等西方发达国家商品房预售比例非常小，美国不少州甚至限制商品房预售行为，因为在这些州，商品房倘若没有形成真正法律意义上的不动产就没有交易的资格。

　　这些纠纷暴露出来的另外一个问题是我国商品房预售制度监管的缺位。尽管一些西方发达国家允许商品房预售的存在，但是，他们对预售有着较健全与完善的法律和监管制度，这种监管在预售资金的使用方面反映得最为明显。比如，房屋预售款并不直接交给开发商，而是由一个中立的第三方来保管，开发商无权支配。如果买房者改变了购房意愿，这部分由第三方保管的订金就可以无条件退回给购房者，既能有效避免处于相对弱势地位的开发商利用制度漏洞侵害购房者利益，也能避免开发商携预售款潜逃的事件发生，使购房纠纷数量大幅降低。

　　但是，从1995年1月1日起正式施行的《城市房地产管理法》，在确立商品房预售制度的时候，不仅未能建立起针对商品房预售模式的监管制度，甚至对预售制度的惩戒规定也由行政部门而非司法部门来执法，因此，我们至今仍很少见到因违规预售商品房而遭受处罚的案例。这是商品房预售制度导致的纠纷呈上升势头的重要原因之一。

　　解决这一问题有两个途径，第一个办法是直接取消商品房预售制度。近年来，有关这一呼声日渐高涨。全国人大代表、中建三局原局长洪可柱教授多次建议取消商品房预售制度。中国社会科学院法学所所长助理刘俊海强烈主张废除预售制度，认为只要房屋预售制度存在一天，消费者必然处于受掠夺与打压的被动地位，同时引发金融、伦理等多重可预见风险。但是，由于建设部及相关开发商利益集团的反对，取消预售制度的难度非常大，目前可行性仍比较差。

　　第二个办法建立起类似于美国的监管机制，不让开发商拿到预售款，这样一来，相关纠纷就可以避免。但是，预售制度对于开发商等既得利益集团的诱惑性就在于对预售款的使用，这种低廉的融资功能既解决了他们的资金之困，也等于把绝大部分甚至全部风险转嫁到了购房者身上，遭到的阻力依然会很大。但是，应该认识到，倘若不这样做，监管就难以真正产生效果。

　　提出类似建议的学者和官员也非常多。中国人民银行金融市场司房地产金融处处长程建胜曾撰文指出，完善我国商品房预售制度，取消预售的融资功能。目前，一些地方已经进行了有益的探索和尝试，像南京市就在今年6月份就表示，将会同人民银行制定《南京商品房预售监管办法》，对开发商的商品房预售资金实行专户监管，即把开发商在预售阶段取得的房款统一存入一个银行账户，开发商不得随意支取、使用，只能在金融监管部门的审核后提取用于本项目工程建设等所需的费用支出。

　　但我认为，这种制度仍有被开发商钻空子的可能性，最好的措施还是取消商品房预售制度，或者借鉴美国的做法，规定预售款由第三方保管，开发商不得支配，只有等工程完工后才可以从第三方那里拿到全部预售款，这样，因预售制度引发的纠纷就能大大减少。

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