美国房产市场见底了吗

　　-王宸

　　2006年底美国房产市场就已经开始大幅降温了，2007年还出现了次级债务问题，更严重的是，美国3月份旧房销售比前月大幅下降8.4%，是1989年1月以来最大单月降幅，4月份旧房销售量则跌至4年最低，由于美国房产市场已经严重拖累了美国经济增长，第一季度GDP增长修正后仅为0.6%。

　　美国财长保尔森最近表示，他相信目前已经接近房产市场的底部，那么美国房产市场真的见底了吗？什么时候会走出衰退的阴影呢？笔者以为，美国房产市场对美国经济至关重要，也会间接影响世界经济增长，目前这种其他国家房产上涨而美国房产疲弱的状态，与美元的疲软有直接的关系，换句话说，美国房产市场走出阴影需要与强势美元联系在一起，如果2007年美元走势出现明显的转折，就会带动美国房产市场快速回升反弹。

　　

房产投资与货币升值有最直接的关系，2006年欧洲与金砖四国的房产市场出现了显著的升幅，这与欧元和俄罗斯卢布等的升值密不可分，特别是中国

人民币升值已经达5%，不惟房地产市场，股市也出现大幅度上涨，而其中房地产市场上涨尤其持久且顽强，中国政府多次调控紧缩并没有改变这种趋势，如果人民币继续升值，那么房地产市场的上涨仍然可期待。2007年以来，欧洲和俄罗斯的房产价格出现了一波快速上涨的势头，并引发各国连锁式的加息，据最近的消息，物价上涨为负数的日本甚至也出现了房地产价格的普遍上涨。

　　与欧元、人民币升值相比，美元虽然在2007年初出现过一波强劲反弹，美元指数一度从80附近升至85，但是很快美元又重新疲软，综合起来看，第一季度美元汇率在政府不干预的情况下贬值1.1%。即使是美元昙花一现的上涨，对于缓解美国房产市场的降温也功不可没，否则美国房产市场可能降温幅度更大。只是在美元重新走软之后，美国房产市场的次级债问题才爆发出来，当然美元是逐步走软的，使得这些问题显得较为温和，影响不至于迅速扩散。而如果美元走势出现逆转，势必会带动房产市场逆转。

　　这样看来，2006年第三季度以后，很可能由于投资者对于保尔森提出的“强势美元”预期怀疑甚至失望，导致大量资金从美国房产市场流出，而转向欧洲和新兴市场等地。事实上，这些国家和地区的房产市场也正是在2006年第三季度之后，出现了较为显著的一波上涨，尽管2007年初由于美元突然走强，这些国家和地区的房产市场出现了趋稳的短暂形势，但是随后在欧元强势上涨之后，房产市场再度强劲升温，并导致欧盟、英国、澳洲等在第一季度连锁加息。

　　目前，美国房产市场疲弱不堪在全球都十分独特，而随着农产品价格上涨，全球通胀压力又普遍上扬，对美国经济来说就是滞胀的特征更加明显。这种情况下，

美联储可能会不顾房产市场的疲弱，而在通胀压力走高的情况下毅然加息，加息反而有助于美元走强，美元走势是否会由此而出现逆转，仍然要看通胀的发展情况以及美联储的后续政策。但是，美联储加息改善美元走势，肯定对于房产市场有好处，从相反的角度来分析，美联储也决不会在近期内降息，而增加房产市场的不利因素。

　　大胆的预测是，如果农产品价格持续上涨和通胀压力高企，美联储可能会借机温和加息，影响美元走势，并改善房产市场的前景。如果通胀高企持续较长时间，导致美元前景强劲并出现“强势美元”，那么美国房产市场可能会快速吸引全球大量资金，迅速走出疲弱衰退的境地，美国经济也会出现明显的好转。

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