处理小产权房须保护农民与购房者利益

　　针对小产权房问题，有关部门应力求在维护既有法律尊严的同时，尽可能多地保障社会弱势群体的现实需求，遵循如下两个具体原则：一，保证相关农民的权益；二，充分考虑既有购房者的合理利益。

　　针对“小产权”和“乡产权”住宅问题，北京市国土资源局局长安家盛日前表示，北京已开展对“乡产权”、“小产权”等违规土地开发建设的调研部署，违规的开发建设要停工停售。

　　“小产权”和“乡产权”房有两个特点：其一，在商品房价格居高不下，甚至明显超出普通居民购房承受能力的情况下，所谓的“小产权”房以其低于市场一半的优惠价格，吸引了大量的购房者；其二，“小产权”房的物权属于农村集体所有，城镇购房者无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。

　　从法律意义上讲，“小产权”房大量售卖给城镇居民，确实违反了既有法律规定，同时也给购房者维护自身权利埋下了隐患。但另一方面，作为一项重要的消费，购房者不可能对于“小产权”房的法律风险一无所知，他们更多地是为此类房产的低价格所吸引。

　　这也从一个侧面暴露出在目前商品

　　正是由于“法与理”之间的矛盾交错，使得各项针对“小产权”房问题的处理措施，都要力求实现两者之间的平衡。北京市国土局目前给出“停工停售”的处理方案，针对的是增量房市场，由于“小产权”房涉嫌违法违规，因此果断地采取措施避免问题进一步扩大，当属执法者的必然之举。但是，在限制了增量市场供给之后，更为棘手的问题在于如何处理既有已经买卖到户、甚至已入住了的存量“小产权”房问题。

　　笔者认为，针对存量房问题，有关部门需要秉承法律规范与现实和理性相结合的思路，力求在维护既有法律尊严的同时，尽可能多地保障社会弱势群体的现实需求，实现社会公共利益与价值和谐的最大化。以此为基点，应遵循如下两个具体原则：首先，政府出台的任何办法都要保证相关农民的权益。

　　“小产权”房的最终来源是农村集体土地的使用权，但是伴随着“小产权”房的出现，这一权利实现了准市场化和城镇化。在这一变化过程中，很容易滋生新的利益分配问题。

　　诸如，为了满足城镇居民的购房需求而侵害失地农民权益问题已经有所暴露。因此，在处理存量“小产权”房时，政府部门要以保障农民权益为前提，严防任何借机损害农民权益的事件发生。

　　其次，政府应充分考虑既有购房者的合理利益。从购房人群的构成来看，“小产权”房的买者大多数是城镇低收入人群。他们之所以会选择权利不完备、且距离市中心较远的“小产权”房，主要原因在于无能力在市区实现“居者有其屋”的理想。可见，从政策保障划分来看，既有“小产权”房的购房者大多属于相对弱势的群体，应该归于政府提供保障性住房的范畴。因此，针对既有的“小产权房”购房者，不宜采取极端性的强制处理方案，而应遵循社会和谐的基本要求，实施更加柔性的处理方式。

　　对于法律规定的落实固然不容丝毫含糊，但同时不能忘记的是，制定法律的最终目的，是实现社会各方利益在既定规则下的共赢与和谐。本末之间如何取舍，“小产权”房是个考验。

　　□马红漫(上海经济学博士)

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