叫停小产权房有助规范市场

　　全面叫停小产权房是抑制房价快速上涨和强化房地产市场管理的重要内容，这还不是房地产市场环境优化的全部，需要做的工作还很多。

　　据本报昨日报道，北京市国土部门正联合市农委在全市范围内调查“乡产权”、“小产权”等房地产项目的“家底”，近期将根据调查情况对违规开发建设的项目予以停工停售。

　　小产权房买卖是违法和欺诈行为

　　所谓小产权房就是指购买在农村集体土地上建设的房屋，由享有该土地所有权的乡(镇)合作经济联合社或村经济合作社的机构制作颁发权属证书。

　　其实，“小产权”房是一种偷换概念的说法。从严格意义上来说，目前政府出台的所有法律、法规中并没有所谓“小产权”或“乡产权”的概念。我国法律上的

房屋产权是一种完全的所有权概念，从来都没有过小产权的概念。这是房地产开发商和地方乡镇在房地产开发过程中的一种概念上的有意混淆。

　　而且，“小产权”房是一种违法行为。我国法律规定，农村土地的出让和转让，必须先由国家征地，转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家交纳土地出让金等税费，建房后再出售给购房人，然后国家以颁发房屋所有权证书的形式确认购房人对该房屋的产权。因此，从法律上说，乡产权房不是商品房，是不能买卖的，这类房屋所谓的“产权证”是不具有商品房产权证的法律效力的，不具有进行合法交易的资格，不是真正合法有效的产权证。

　　此外，“小产权”房买卖中还存在着欺诈成分。小产权房买卖本身在法律上是不受保护的，但是有些开发商还承诺在几年之后，交纳一定的土地出让金后就可以补办产权证手续，转化为大产权房，这实际上是一种明显的违法行为和市场欺诈行为。

　　盛行根源在于管理不到位

　　为什么存在上述种种问题的小产权房能够生存下来，并成为影响整个房地产市场秩序一个重要方面呢？为什么购买者明知不受法律保护却明知故买呢？为什么政府就没有及时制止、或者治而不止、甚至要放任自流呢？客观的原因是，房地产价格过高，使人们难以购买到合法的商品房，因为小产权的房子价格相对要低20%—30%，同时购买者认为这种房产迟早会转化为大产权的侥幸心理也在推波助澜。

　　作为一种市场行为，小产权房在房地产市场中能够存在这么长时间，能够从局部地区、个别城市扩展到全国，这恐怕是政府相关管理部门的失职，是一种管理上的严重缺位和行政不作为，乡镇政府实际上是这种行为的制造者和实际推动者。

　　有人说这是开发商的违法行为，这种说法没有错，因为小产权房的买卖，就是由开发商交易来完成的。但是，开发商的这种行为均是在乡镇政府的默许、承诺和相互利益合作中推行的。更进一步，小产权证即“小产权”或“乡产权”的发放，实际上就是一种严重的政府违规违法行为。按照国家土地管理法的规定，任何个人和单位都不得在没有经农村土地征用转化为国家土地所有权之后进行土地出让。

　　作为乡镇一级政府，在市场经济条件下，尤其是全国各地大量开发区建设热潮高涨情况下，进行土地违法买卖行为是一种利益驱动所致，但是作为国家土地管理部门，却对这种行为无动于衷、任其发展，这就难以让人理解了。

　　叫停有利于房地产市场规范化

　　小产权房市场的猖獗现象，已经严重影响了正常的房地产市场发展秩序，为我国土地管理规范化造成了很大的困难。北京市决定进行全面叫停小产权房是一项非常及时的举措，对于规范北京房地产市场行为和维护房地产市场交易秩序将会起到重要作用。

　　有人说小产权房有利于抑制房地产价格上涨，这种说法是不正确的。通过违法、违规行为来抑制

房价本身就是错误的，这种做法只能带来更加严重的问题。笔者认为，短时间内价格的快速上涨是可以抑制的，因为价格不可能长期持续上涨下去。但是，在一个充满扭曲、不规范的市场中，价格的任何变化，代表的都是一种不合理的信号。

　　抑制北京房地产价格上涨的关键是整顿房地产交易和管理市场，而核心是规范交易行为、强化管理、维护市场秩序，重点是政府管理行为规范化、政府职能公开化和民主化，以及开发商行为的规范化。只要北京的房地产市场环境达到优化，不合理的价格上涨将会很快下降。因此，全面叫停小产权房是抑制房价快速上涨和强化房地产市场管理的重要内容，这还不是房地产市场环境优化的全部，需要做的工作还很多。

　　尽管全面叫停小产权房是对当前房地产市场的一次净化和优化，预期也将会起到很好作用，但是，前面的分析都是在现行土地制度情况下进行的，从小产权房现象中，我们还可以窥探和领悟到一丝丝苦楚和深思，因为我国现行的城乡土地制度本身就存在着很多问题和矛盾，这可能才是导致这些问题产生的根源。

　　□张琦(

北京师范大学经济与资源管理研究院副院长)

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