土地供应有限 控房价不能靠放量供地

　　“土地日”论坛研讨地价与房价

　　近日，房价和地价的涨声不断一直是市民关注的话题。5月份南京新建商品房价同比上涨9.2%，增幅居全国第6，再创两年来的新高。而在上周，南京市三幅土地出让也遭到开发商疯抢，成交价最多高出底价一倍。房价的上涨究竟与地价有何关系？如何遏制两者共同的上蹿势头？我省城市住宅用地加大供应的可能性有多大？昨天正值第17个全国土地日，在省国土厅、省土地协会联合举办的高层论坛上，与会专家、政府官员对此进行了探讨。记者从论坛上获悉，在“集约节约用地”的大背景下，以放量供应土地的方式控制地价和房价的上涨几乎不可能，精细化管理，集约化用地，以及完善土地出让方式，将成为调控土地和房地产市场的主要思路。

　　国土厅厅长

　　谈

　　今年以来，南京等城市房价上涨较快，很多人将此归咎于地价的不断抬升。对此，省国土厅厅长陶培荣在论坛上表示，“对于地价与房价的关系，我们坚持的看法是：推动商品房价格上涨的主导因素并非地价，而是房地产市场的供求关系等。”据他介绍，2006年全省地价占房价的比例为20%-30%，与国内重点城市基本相当，其中南京市区住宅用地楼面地价占房价的比例为30.18%，为全省最高。

　　最近南京出让的几幅地块均大大超出底价，能否加大土地供应，以缓解开发商的恐慌性抢地行为？昨天的论坛透露，严把土地闸门仍是国土部门坚守的准则，一味通过增加供地来解决问题并不现实。

　　陶培荣厅长指出，江苏是一个人多地少的省份，人口密度居全国各省(区)之首。与此同时，江苏土地后备资源较少，主要分布在沿海滩涂，开发的难度大、成本高。经测算，在“十五”期间，江苏的GDP每增长一个百分点，要消耗2.4万亩左右的土地资源。如果“十一五”继续维持这个消耗水平，过不了多少年，江苏将没有发展空间和余地。

　　陶培荣表示，国土部门的主要做法是，进一步调整优化房地产市场的供地结构，保证中低收入家庭的居住，在城市批次用地中，按规定比例控制好中低价位、中小户型商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。今年上半年，全省住宅用地供地量为5.2万亩，同比增加6.5个百分点。

　　其中，普通商品房4.5万亩、同比增加1.7万亩；经济适用房1350亩、同比增加1280亩。各地在年初都能及时制订房地产年度供地计划并向社会公开。苏州、南京等市推行“五定一公开”(定房价、定套型、定面积、定对象、定区位，公开拍卖土地)政策，逐步解决了中等收入以下家庭的住房问题。

　　住宅用地拍卖

　　“价高者得”应改“价优者得”

　　省社科院院长宋林飞教授认为，5月份南京房价上涨了9.2%，政府如果对此放任不管就是不负责任。一旦商品房的价格与价值出现了扭曲，就必须要干预。

　　宋林飞指出，房价是否合理要看当地的房价收入比，发达国家一般是3：1或者4：1。世界银行认为超过5：1，商品住房就要滞销。而目前我国所有大城市房价收入比都超过了世界银行的警戒线。有些城市的房价收入比甚至跃过10：1，使一些市民陷入买房难的瓶颈中。

　　宋林飞介绍说，2006年6月份国土资源部公布了40个楼盘的资料，无论是协议还是招拍挂供地的，地价均占房价的25%到30%。而06、07年的土地成本上涨了50%，住宅价格也上涨了30%。

　　这表明土地价格的上涨导致商品房开发成本的上升，从而必然推动房价上涨。南京最近的招拍挂地块中，湖南路旁边一地块的单价已经达到每平方米3.5万元，秦淮区一幅酒店式公寓的混合地块出让后的预测价格甚至接近万元。

　　“要改变普通商品房土地定价原则，招拍挂有利于防止腐败，但是所有土地都招拍挂可能也存在问题，对普通商品房是不是把价高者得，转变成价优者得？”

　　宋林飞建议应促使土地一级市场产能多元化，建立合理的土地出让制度，把不合理的地价泡沫挤掉。

　　土地供应有限

　　倡集约“精细”盖房

　　在土地供应有限的情况下，作为开发企业应该如何应对？省房地产业协会会长、南京栖霞建设董事长陈兴汉女士认为，开发企业应转变思路，加大土地使用效率，争取在有限的地块上多盖房、盖好房。

　　陈兴汉建议在住宅开发中提高土地使用效率，改变目前以多层高密度住宅为主的建设模式，倡导高层低密度住宅建设。同时学会在空间的综合利用上做足文章。比如，建设地下半地下车库，解决业主停车问题；设置架空层，在保持区内环境整体性的同时，为小区业主提供交流场所；设计屋顶花园，增加套内实际使用空间，充分利用半地下室和斜屋顶的空间，使5层住宅达到7层的使用效果；在项目的地下停车库中，引进双层或多层立体车位，提高空间使用效率。

　　提高套内使用面积也是集约化盖房的一种思路。陈兴汉指出，多层住宅的得房率必须在90%以上，而小高层住宅的得房率必须在85%以上。多建设针对三口之家的90-100平方米的三室两厅一卫(或两卫)，针对三代同堂的130平方米以内的四室两厅两卫，针对二人世界和单身白领的70-90平方米的阳光小户型，这样不仅有利于土地的节约使用，客观上也减轻了购房者的经济负担。　本报记者 马祚波 王烨

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