股市对楼市的财富溢出效应尚待开始

　　陶乐阳

　　还有一个众人已经有些麻木但在房地产市场中不容忽视的因素，那就是人民币升值。外资大胆逐鹿中国房地产市场，人民币的升值预期将长期是一个不能低估的诱因

　　在房地产市场“红五月”的数据公布之后，高温的股市对房地产市场产生的财富溢出效应正成为一个流行的解释。笔者认为，就当下时点而言，这个解释有些想当然。

　　股市对楼市存在财富溢出与资金吸纳的双重作用。关于股市与楼市之间关系，一直存在“跷跷板”的观点。笔者认为，说二者之间是“跷跷板”，乃因为楼市和股市天然地争夺逐利资金。哪个市场预期收益高，逐利资金就会从一个市场流向另一个市场。即使在今后，这个判断也仍然有效。据有关机构的数据，去年第四季度曾出现过比较明显的逐利资金从房地产市场转移到股市的情况。如在上海，当时市场上时有“超低价”的二手房出现应当是例证之一。而当下流行的股市对楼市的财富溢出效应目前尚无数据证实。即使确实存在这一情况，若综合考虑股市对楼市逐利资金的吸纳，也很难确认当下股市对楼市已经产生正的资金溢出效应，并从而成为房地产市场“红五月”数据的主因。

　　还有点值得注意的是，股市对楼市的财富溢出效应存在一定的时滞性。房地产市场和股市具有各自的周期性，而且二者的周期长短和涨跌特征各不相同。简要回顾我国股市上涨后的房地产市场表现，大致如下：1991年，上海和深圳

证券交易所成立，我国

股票市场开始了早期的快速成长，1年后沿海省市房地产市场经历第一波发展；1993、1994两年，国家进行宏观调控，股市和房地产市场均经历了三年左右的调整；1997年起股市进入又一波上涨阶段，并最终突破2000点大关，随后2年左右房地产市场迎来又一个春天，并直至2005年国家开始对房地产市场进行宏观调控。迈入21世纪的5年间，股市一路走低。自2005年年底，特别是去年，股市开始报复性反弹到今天的4000多点。在这十几年间，房地产市场和股市的报复性增长均出现在各自市场根本性的体制改革(上世纪末的房改和2005年的股改)之后，而且房地产市场的春天一般出现在股市繁荣的一两年之后。

　　对股市投资行为的分析，可以从另一个侧面证明股市对楼市财富溢出效应时滞性的极大可能。首先，如果业界展望的此轮中国股市为“长牛”和“慢牛”的观点为多数投资人接受的话，那么绝大多数投资者当下还会选择留在股市中，而不是跑到有气无力的房地产市场中去。其次，股市投资的期限长短与投资的风险、成本密切相关。短期的股市投资不仅意味着过高的成本，而且面临着较高的风险系数。就去年下半年在股市中开始活跃的大多数人来说，应当还不会这么快又跑到房地产市场中。

　　流动性过剩和需求释放是“红五月”房价上涨的主因。如今，全球性的流动性过剩正成为考验各国央行的难题。过多的资金正在通过追逐交易以期获利，并从而推动以股市和楼市为代表的资产价格上涨。中国也不例外。不仅如此，还有一个众人已经有些麻木但在房地产市场中不容忽视的因素，那就是人民币升值。外资大胆逐鹿中国房地产市场，人民币的升值预期将长期是一个不能低估的诱因。另一方面，在房地产宏观调控后，累积了两年的住房需求开始释放。让潜在的需求转为实际购房行为源于两个因素的推动：一是在房地产市场两年调控成效甚微的情况下，越来越多的人开始放弃房地产调控将降低自己欲购房屋价格的预期，毕竟房屋均价的小幅增长甚至降低对想买房的个人来说基本无意义；二是股市和宏观经济的向好，让潜在的购房者对未来的收入预期可能更为乐观，提前消费行为会变得更为普遍。

　　如果任由发展，股市与楼市或形成互相推动的螺旋上涨关系。就此轮中国股市大牛以后的新增资金来源看，和房地产市场相关的应有以下几类：一类是部分逐利资金从楼市流向股市；二是部分拟购房资金先到股市“淘金”，时机成熟后回到楼市转为购房资金；三是部分股市投资者的资金，主要是获益资金从股市流向楼市。无论如何，这些资金的流动主要取决于两点：一是楼市、股市各自的收益预期和稳定性；二是有限资金投资者的居住需求弹性，也就是手中现金数量只能在购房或投资股市中二选一的个人或家庭的住房需求强度。值得警醒的是，如果任由各种资金奔走于这两个市场，最终的结局将是真正资产泡沫的到来。

　　房价上涨过快已难以单单靠房地产领域的宏观调控进行解决。在这两年我们关注房地产调控成效暗淡的同时，其他领域，如钢铁、股市等也表现出同样的情形，宏观调控降不了这些经济领域内出现的高温。现在不仅单个领域如楼市、股市内的问题越来越复杂化，而且不同领域内相似问题的关联度越来越高。这都对管理部门驾驭经济、解决问题的能力提出了极高要求。就房地产领域而言，在遵循经济发展与居住改善二者平衡的原则下，仅仅靠房地产调控的一根螺丝已很难拧住房价上涨的牛鼻子。或许在将来，我们看到更多的宏观调控措施将是不同部委的齐心协力的结果。本报摄影记者/任玉明

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。