房价涨幅再创新高为哪般

　　张楠

　　房价在经历了数月的稳定期后，又给市场带来了一丝波澜。国家发改委和国家统计局近日发布数据，5月份全国70个大中城市房屋销售价格指数为106.4，上涨6.4%，创出自2005年12月以来18个月的新高，涨幅比上月高1个百分点。其中，新建商品住房销售价格同比上涨6.6%，涨幅比上月高1.3个百分点。二手住房也不甘示弱，销售价格同比上涨6.8%，涨幅比上月高0.7个百分点。

　　市场供求关系紧张

　　“价格的涨涨落落是市场配置资源的基本形式，决定

房价的基本是市场供求关系。我国房价过快上涨基本原因在于供应不能满足需求。”中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞对记者表示。

　　牛凤瑞认为，从需求来看，我国正处于工业化、城市化加速发展的阶段，住房需求的增长是这一阶段的重要趋势。特殊的发展阶段决定了我国面对的是每年1000多万城镇增量人口的住房需求，消费结构升级拉动的城镇居民不断增长的改善性住房需求以及旧城改造、拆迁导致的被动性住房需求。“基本住房需求、改善性住房需求和被动性住房需求的叠加，形成了难以遏制的刚性需求，这是房价上涨的重要原因。”

　　从供给方面看，偏紧的住房用地供给和交通等基础设施建设的相对滞后，限制了城镇住房建设空间的拓展。人多地少、土地稀缺导致了住房资源的稀缺，价格是调节社会资源分配的杠杆，资源稀缺了价格就会上涨。“此外，住房保障制度建设的滞后，混淆了市场机制和社会保障的界限，影响了人们的思考方式，提高了中低收入阶层的购房预期。”牛凤瑞表示。

　　深圳市房地产研究中心在分析房价上涨原因时也认为，由于土地资源紧张导致的住房供应紧张、人口增加和消费投资能力提高导致的有效需求增加，以及住房供应结构调整的时滞性与当前大

户型、高价位住宅的集中入市，导致了房价的持续上涨。

　　房价上涨的“非市场因素”

　　中国社科院金融所研究员易宪容却持有不同的观点，他认为，当前的高房价并不是由供求关系决定的，中国的房价与由供求关系来决定市场价格的国外房地产市场相比，还差得太远。就目前的情况来说，中国房地产市场的价格仍然是人为操纵机会较大，特别是房地产作为一种特质性的产品、一种惟一性产品，更容易被垄断性定价。在这种情况下，如果政府没有一个好的房地产市场政策，房地产市场的价格根本不会由市场的供求关系来决定。

　　来自北京市建委的数据，5月份北京商品住宅预售量再次下滑，降幅达11.9%。和4月份相比，今年5月北京市商品住宅预售套数减少了1230套，销售面积减少21.8万平方米。对于北京市商品房销售量下跌，而房价却在上涨的情况，一位房地产业内人士指出，这与部分开发商的“捂盘”行为不无关联，部分开发商通过“封楼禁售”以及内部炒作，希望借此迅速抬高后期房价。

　　有关专家表示，目前的房价上涨主要源于投机。在深圳市，某个地区就出现了类似

股票市场的联合坐庄的状况。一些客户联合起来，要求中介人员“只要有小户型(两房以下)就购入”，不论朝向、房屋状况，他们手中已经掌握了接近百套的小户型，对该地区的房屋就有了一定的定价权力。

　　据了解，建设部、国土资源部、财政部等八部委，即将联合对5月房价涨幅较快的城市进行调查，以摸清5月房价快速上涨的真正原因，其中开发商在楼盘销售过程中，是否存在捂盘惜售、违规认购、内部及高管违规炒作等“非市场、非正常的因素”将成为本次调查的重点。

　　房价将走向何方

　　“住房价格上涨将是今后的基本趋势，这个趋势还将维持较长时间。”牛凤瑞向记者表示。

　　“今后的政策调控，应该首先倾向于增加房地产的供给上，特别是增加有效供给，满足基本的住房需求。”牛凤瑞认为，在房地产政策设计上，既要重视房价过快上涨对满足普通市民改善性住房需求造成的负面影响，强化政府在市场失灵领域干预的作用，对房地产市场实施正确的调控，又要着力完善住房保障体制，保障中低收入人群的基本住房需求；充分发挥市场配置房地产资源的基础作用，利用价格杠杆调节住房分配，逐步满足中高收入阶层不断提高的改善性住房需求。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，过去的调控政策基本是压投资，压需求，控制土地投放，这恰恰与增加供应背道而驰。“增加供应和压需求双管齐下的思路，是当前宏观调控过程中急需摆正的。”

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