捂盘虚售何异于坐庄对倒

　　“捂盘虚售”的行为堪比股市里的“坐庄对倒”，非但应该对当事人和公司处以行政处分，甚至应该追究其刑事责任。

　　文江南

　　监管风暴似乎正从股市蔓延到房市。

　　据上海媒体报道，2007年6月5日，上海市房屋土地资源管理局宣布，为更好地执行建设部、国土部等八部门联合下发的《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》，将于近期对沪上房地产企业进行专项检查，首批专项检查对象为“汤臣一品”、“嘉和国际大厦”、“经纬城市绿洲”等三个商品房开发项目和广威房地产经纪有限公司。

　　在首批检查对象中，最引人注目的无疑就是“汤臣一品”，这个号称中国头号天价楼盘的项目。

　　据房地局已经公布的资料得知，它的主要涉嫌违规事实是“捂盘惜售”和“虚拟交易”。以“汤臣一品”为例，

商品房于2005年10月开盘，开盘至今，网上显示签约3套、签订定金合同3套，同时网上撤销定金合同3套。

　　2006年的房地产“二次调控”中一个标志性的文本是建设部和

商务部等中央六部委发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对外资进入中国房地产市场炒楼行为设立了明确的防火墙。而如汤臣销售人员所说，他们的天价豪宅都是出售给境外人士，我们不禁要问，这些金额巨大的外资是如何绕道进入上海楼市的？

　　假如无法直面这个问题，惟一的结论就是现有的销售纪录都是通过内部人虚拟成交倒手制造出来的，设若这种嫌疑成真，无疑对上海乃至全国的房地产市场秩序，对房产调控的进一步落实都带来极其恶劣的影响。笔者认为，这种“捂盘虚售”的行为堪比股市里的“坐庄对倒”，非但应该对当事人和公司处以行政处分，甚至应该追究其刑事责任。

　　行文至此，免不了简单叙述一下“捂盘虚售”扰乱市场推高房价的机理和恶劣性。

　　“捂盘”和“虚售”是一个目的的两个关联行为。目的就是最终推高房价，获取超额利润，而原理就是对买房者来说，越是感觉买不到，越是要通宵排队，越是每天涨价数百元，购买的动机就越强烈，越疏于理性思考而倾向于冲动购买。

　　在房产销售火爆的时候，“捂盘”通常有两种方式：其一是“销控”，即售楼处从最差的户型和楼层开始卖起，对暂时不卖的就宣称“已经售出”，其实这些物业稍后都会在售楼处或者中介那里出现，这样做的好处是人为制造了房子好卖的信息，并且让价格越来越高；其二就是更为恶劣的“虚售”，以高价开盘并用工作人员及其亲属等制造“网上成交记录”，然后再把这些房源拿到二手房市场出售，这样做对开发商好处很多，首先是制造了“我这个楼卖这个价很值得”的假象，其次是通过成交拿到按揭贷款，等于以个人住房贷款的利率延长了资金链，使得“捂盘”行为得到资金支持，最后是通过这个模式制造了“不能降价”的理由，很多购房者感到既然是二手房而且上家的成本又这么高，怎么还好意思大幅还价呢？

　　显然，通过这两种行为，部分开发商很容易达到两个目的：其一是大大延长了销售周期，在房产牛市中卖时间越长意味着利润逐步抬升，而在受调控不景气期间，这样做说不定可以“抗”到市场复苏；其二是制造“刚性需求”，笔者一直认为所谓“刚性需求”是个伪命题，人只有吃饭是刚性的，买房子是弹性很大的行为，如果预期开发商资金链挺不住，房价要跌，买的人可以改租，买大房的人可以改买小房，何来“刚性”？而这种预期的基础正在于“谁更挺得住”的问题。但现实中作为博弈行为的两方，显然是不成对手的，单个开发商面对利益诉求各异绝无团结可能的购房者永远是占有优势的，假若他们又可以随便运用“捂盘虚售”等手段操纵市场，套用股市的讲法，那无疑是庄家对散户的“屠杀”。

　　上海市能雷厉风行查处“捂盘虚售”行为规范市场秩序，无疑会让市场面貌得到改善，我们在此也呼吁国家有关部门能效仿调控股市的姿态进一步立法规范市场，对那些肆意操纵市场的开发商和中介来说，其行为完全应该比照“坐庄对倒”，追究其刑事责任。

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