供应结构不合理推动房价上涨

　　近来舆论对上海等地楼市重新发力颇有指责，认为是开发商“捂盘惜售”等行为故意制造“楼荒”假象，但业内人士并不认同。

　　在上海“金丰易居上房置换”五角场店工作的于华萍发现，购房者绝大多数以自住为主，而且多是首次置业的新上海人。

　　“这些也都是真实需求，他们观望了两年，看房价还没跌，甚至还要涨，就干脆买了。”于华萍说。

　　值得注意的是，在上海，虽然市区房价普遍上涨，但郊区的房价并没有随之立刻上涨。上海外环以外的少数板块，如宝山顾村、嘉定江桥和南汇周康地区，房价还维持每平方米5000到7000元左右。

　　上海财经大学

房地产研究中心主任印堃华认为这恰恰能解释此轮

房价上涨：由于郊区交通、商业、产业配套不足，无法实现人口疏散功能，在市区供地不断下降的情况下，导致供给相对减少，从而导致了市中心房价的上升。

　　其实自

宏观调控以后，长三角城市的一个共同特征就是，城市中心区域土地供给明显减少。在上海市房地局2007年发布的一、二、三号土地出让公告中，住宅或商住综合性质的土地数目仅10多幅，占全部120多幅出让土地的10%不到，且地理位置大多在外环以外，仅有新江湾D1地块位于中环附近。

　　虽然南京市国土局公布，2005年出让土地11628亩，2006年出让用地总面积9568亩，远远超过上海、杭州。但据南京决策地产总经理厉建军观察，由于市中心供地严重不足，南京市中心最近即将开盘的几个楼盘房价甚至可能定价到每平方米16000至17000元，比目前的水平高3000元左右。

　　土地供应的数量以及地块供应位置的调整，直接导致市区新房供给的减少。印堃华认为，两年以来上海房市低迷，观望情绪严重，压抑了正常需求，导致目前长期积累的需求爆发式增长。而供地减少，尤其是位于生活工作方便地区的有效供地不足，导致了市区房源供应不足。

　　这一观点得到数据支持。截至今年6月4日，上海新建商品住宅的总供应量仅843.17万平方米，供普通工薪阶层购买的普通商品住宅仅392.35万平方米。远低于去年同期545万平方米的水平。

　　事实上，2007年以来上海新房的月供应量都小于成交量，这导致了网上可售一手住宅存量跌破了1000万平方米大关，目前只有843万余平方米房源可售。5月份，上海的成交量比4月份增加了55.94万平方米，而新房的供应量却少了20.56万平方米。

　　上海市政府发言人焦扬认为，目前上海供需比维持在1.5：1，供应充足，在建住宅施工面积超过6100万平方米，比去年同期有所增长，后续供应充分。上海统计局总经济师蔡旭初在接受采访时也认为，根据统计局监测，上海房价总体稳定，并未出现大幅上扬。

　　但这似乎与老百姓心中的感受不符。“现在的局面，更多的是供应结构问题，而不是总量问题。”复旦大学房研中心副主任华伟说。

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