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经适房房号倒卖的主因:政府行政不作为

http://www.sina.com.cn 2007年06月11日 05:53 中国经济周刊

  江西赣州市房地产管理局 赖德华

  近日央视经济频道播出的《安得广厦千万间》专题,就目前一些地区经济适用房分配购买环节出现的一些漏洞,如倒卖房号(一个房号卖16万元)、骗购等问题,邀请了多名专家参与讨论,出谋划策。作为房地产业从业人员,笔者也想说点一孔之见。

  政府职责:分配保障性住房,不能做甩手掌柜

  经济适用房让开发商掌握放号权实在令人费解。在这种机制下,出现倒卖房号是很正常的,不出现倒卖才反常——经济适用房与商品房之间的巨大价差,追求利益最大化的开发商能视若无睹吗?

  正是因为靠市场无法解决中低收入老百姓的住房问题,政府才需要建立

经济适用房等住房保障制度,发挥“有形的手”作用,以弥补市场的缺失。因此,对保障性住房的建设和管理,政府不能做甩手掌柜。

  建设环节,可两条腿走路,或政府自己承建,或将工程发包给建筑商,建成后将工程交回政府。

  但是,在分配环节,只能由政府自己全面负责,绝对不能让企业、中介机构插手。当然,政府把关也要防止有关部门或工作人员寻租、行政乱作为等问题发生。

  经济适用房等政府保障性住房的申购(租)条件容易确定,但执行起来却十分艰难,容易走样变味,其根本原因就是我国没有建立诚信制度。

  建立诚信制度有个过程,就像我们不能等学会养小孩后才结婚生子一样,经济适用房等政府保障性住房分配只能立足于现实,调动监察、公安、民政、街道社区组织等各种社会资源,实行全方位的横向到边,纵向到底的综合治理。同时创新思路,创新机制,实现政府从难作为、不作为向有作为转变。

  政府角色:保姆装钥匙,只当家不作主

  政府在分配保障性住房时,应把自己的角色定位为“保姆”,虽全面系统操办分配“家务”,但不直接作主,而由有效的机制去作主。

  如何当家不作主?作主的机制如何建立?应把握三点:

  一是规范程序,透明过程

  程序规范才能使实体正确,过程无偏差才能确保结果不走样。因此,在制定分配办法时,关键在于走群众路线,广集众智,反复讨论,使文件尽可能具体、准确、周密、可操作性强。形成正式文件后,不仅应将之公布于众,还应将执行分配程序的全过程向社会公开,接受群众、媒体及有关部门的监督。

  在具体操作中,最头痛的问题莫过于对家庭收入的认定。如何核验个人申报的真伪成了保障性住房分配成败的“命门”。要把住“命门”,关键在于让弄虚作假者付出“偷鸡不成蚀把米”的代价并将之“曝光”在阳光下。而证实其是否作假的基本方法,在没有诚信制度作基础的前提下,还是要走群众路线。就家庭收入和家庭财产而言,邻里街坊之间朝夕相处,吃、穿、住、用情况如何,彼此心里都有一本账,因此,只要把群众发动起来,充分发挥社区居委会等基层组织的作用,想瞒天过海隐匿收入和财产是不容易的。

  在透明化操作的一些技术性细节上,也应考虑细致以尽可能有利于群众监督。如设计个人申报家庭收入财产的表格应非常具体,包括每一个家庭成员的就业单位、岗位、职级、报酬,现有家庭财产等逐项清单。申报人据实分项填写后,由社区居委会在申报人所在单位及居住社区张榜公示,接受社会监督。

  对于经查实的弄假者,应让其付出得不偿失的代价,除取缔其申购(租)资格外,应公布黑名单,并由其所在单位、街道、社区组织记录在案,并函告公安、民政、供水、供电、金融、税务等部门,让其成为“过街老鼠”。对弄假的国家工作人员,还应依法追究其相应的责任。总之,不能让弄假者轻易过关,否则,老实人吃亏的导向作用将导致无穷的弄假者产生。

  二是分散权力,有效制衡

  与程序规范、过程透明相匹配,政府还应该分散权力,还权于社会和民众,以达到有效制衡。

  保障性住房分配权绝对不能交给企业或中介机构,也不能让某一个或少数几个政府部门专断。可以将分配权分解为具体操办权和申购(租)确认权两大部分,将申购(租)确认权交给一种能体现公开、公平、公正原则的机制,而具体操办权,可视其工作内容不同,具体分解到社区居委会、街道办、公安、民政、房产、监察等不同部门。

  保障性住房的分配申购(租)条件确定并充分广而告之以后,申请受理权可放在最基层的社区居委会。社区居委会将申购(租)申请材料齐全且符合法定形式的,全部张榜公示,由社会和群众去审视监督。

  审核操办可以由房产、公安、民政、街道办事处、监察等部门组成联合小组进行。联合小组会审时互通相关信息,这样一来,在分散权力的同时,还可以减少信息不对称的失误,并产生相互制衡。而且,联合小组也不对是否符合条件作直接确认,而是将汇集起来的名单及申购(租)人的收入财产等情况初审后在申请人户籍所在地、居住地或工作单位进行第二次公示,并公布举报电话,再一次接受群众和社会的审视监督。

  经两次公示,对无异议的,说明社会和群众已予确认资格,房产部门予以登记。对有异议的,由联合小组集体核实,并将核实情况公示,经核实不属实且公示后提不出新的异议证据的,予以登记确认;相反不予登记,并书面告知申请人。

  当符合申购(租)资格的户数少于或等于可供给量时,具备申购(租)资格者即为承购(租)的主体,但通常情况是僧多粥少,在这种情况下,一般可通过摇号的方式确定承购(租)的主体。摇号应采取完全公开透明的方式(如电视现场直播)进行,全过程进行现场公证,并在监察部门、社区居委会、街道办事处及社会各界代表的监督下完成。首先,应根据同住家庭成员的人数分一居室、二居室、三居室等户型,将申购(租)主体归类。其次,分二步走,第一步通过摇号确定承购(租)户;第二步再摇号确定其承购(租)的房号。

  三是用当其人,择贤掌舵

  在高度重视建立健全制度的前提下,也不能小视关键人物在执行制度中的重要影响和作用,尤其在目前中国法制还不很完善的情况下更是如此。关键人物原则性不强,再好的制度也会形同虚设,或执行走样。

  也就是说,政府虽然在分配保障性住房的过程中扮演“保姆”角色,只当家不作主,但如果“保姆”选得不好,如保姆不安分,私欲膨胀等,则可能乱了家庭,取家庭主妇而代之,从只当家不作主异化为又当家又作主,揽权越位,假公济私;如果保姆不尽职,就会推托不务正业,在执行中缺位而致漏洞百出,给人以可乘之机。

  在保障性住房分配这件事上,涉及的政府部门远不止一两个,多个部门中的领头部门应是房产行政主管部门,因此房产行政主管部门的主要负责人就成了掌舵把关人,择贤任之极端重要。

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