破除地产的套牢效应

　　商务部联合国家外汇管理局近日下发了一份针对外商投资房地产业的通知。这份名为<商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知>强调,外商投资内地房地产项目必须通过审批,与此同时,未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。

　　无疑,政府加强对外资进入房地产的限制是非常必要的,但对房地产"调控"的核心思维是需要不断总结与修正的。不应该仅仅通过"限制"供给方(无论是外资房地产商或是国内地产商)来达到控制房价、优化住房结构的目的,重要的是,政府应该采取"供应冲击型"政策,即房屋的供给不能完全交由市场主体完成,出台政策时不能认为可以控制市场主体的售卖行为和交易模式。相反,政府应该考虑建立统一的住房保障局,对全国的经济适用房和廉租房的建设进行规划和掌控,而不是过度寄希望于地方政府会有动力打压房价。

　　政府还需要大规模采用"供应冲击型"(

经济适用房)政策的决心,目前政府更多的希望通过行政审查、利率的小幅提高、存量盘活、税收加码、对房地产商加"压"、打击官商腐败等多种手段来完成对

房价的最终调控。当然,这些手段和措施是完全正确的,不过就构不成对房价的最终"一击",只能造成交易上的"缩量",而在价格上则继续延续了爆炸性的升势。据发改委日前公布的70个大中城市房屋销售价格指数显示,房价攀升速度加快,4月份新建商品住房销售价格同比上涨5.3%,而且环比上涨0.7%,涨幅比上月高0.2个百分点。而上海在止跌之后房价重新上升到新的高点,南京的房价使得地方政府用行政手段要求地产商公布真实的成本信息。

　　房价危险的姿态不仅预示着地产泡沫在未来可能产生的灾难般后果,同时也考验着种种调控措施。对相关调控部门来说,目前大规模供应冲击型政策仍未出台,一个考虑可能是担心对房产的压制会降低居民消费,反向提高了居民的储蓄。但这种理念是不明智的,因为储蓄的根本属性是"未来的消费",而不是无止境的存钱。假如地产消费"套牢"了居民的消费力,实际上是压制了未来居民在其他产品和服务上的消费。地产"套牢效应"也将使得确立房地产行业是一个压制经济自由扩展的消极行业,而不是平滑经济未来轨迹的积极行业。另外一个因素是相关部门对房地产贷款坏账的担忧,担心打击房价会导致坏账增加。但是,必须指出的是,如果房价继续飞涨到一个不得不破灭的程度,那么,总体的坏账水平将比现在就用"供应冲击型"政策打压要高得多。拖延并不是一个好主意,它也有它沉重的"利息",政府部门应该加大控制房价的决心与热情。

　　这些忧虑蒙蔽了真实的理智和对未来的看法。回顾历史,可以发现,无论是中国的台湾地区、中国香港特别行政区、日本以及韩国,在一开始可以用"供应冲击型"政策对房价进行控制的时候,它们都不愿意,以至于它们对房价的控制错过了"最好的时点"和"最好的力度"。一直到房价虚高至不可支撑的时候,它们才开始匆忙宣布公屋计划,往往是话音刚落,未及实施,房价就轰然倒塌,银行坏账堆积到不可收拾的地步。高位接盘的无辜民众往往无知地怪罪公屋计划。其实它只不过是压垮骆驼的最后一根稻草而已。令人悲痛的拖延换取的不仅是灾难般的恶果。

　　从这个意义上说,摆脱"投鼠忌器"的忧虑要远远好过"坐等"泡沫恶性放大、不得已出招。全局性的调控应该认识到,所有的地方利益都是可以直接拆解的;所有的当下利益都是可以在未来的坐标上衡量的,所有的部门利益都是可以巧妙控制的。在目前,只有采取大规模的"供应冲击型"政策才能挽救中国的房地产困局。

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