天价地戳了谁的痛处

　　贾卧龙

　　自 2006年8月31日，国务院发出《关于加强土地调控有关问题的通知》起，各地土地政策不同程度抓紧，均出现地价走高的现象。530万/亩的价格放在全国的土地市场上来讲算是一个很普通的价位，但对一些二、三线城市来说真的可以称得上是“天价”。石家庄的房地产市场，从去年10月份荣盛地产以约320万/亩创下天价拿地纪录，到昨天隆基房地产以约530万/亩的价格刷新拿地纪录，前后八个月的时间，土地市场的价格一直处于“快跑”状态。

　　“天价地”频繁上市，无论是对于

房地产开发商还是老百姓，甚至是对整个城市的地产来讲，它所带来的影响，都不亚于一场暴风雨。

　　天价地：老百姓的揪心之苦

　　530万/亩的拿地价格，再加上设计、税费、配套和销售等一系列费用，综合测算下来，楼盘的成本价格至少要达到4500元/平方米。在石家庄房地产市场上，二环左右的普通楼盘均价在3500元/平方米左右，一些地段好、配套设施完善的优质楼盘均价不过在5000~5500元/平方米左右。老百姓目前比较容易认同的楼盘价格基本停留在3500~4500元/平方米之间。而此地块的成本价格已经达到4500元/平方米，它的销售价格至少要定在6000元/平方米左右。面对这样的价格，老百姓在短时期内恐怕不会问津。

　　天价地的产生很可能会带动省会

房价的上涨。价格稳步快速增长一直是省会土地市场的一个趋势，而成本价格也是房价的一个关键因素，地价的不断上涨不但会在很大程度上促进房价的上涨，而且，对一个项目而言，它的价位也往往会影响到周边项目价格的定位，这就必然带动了一大批项目价位的攀升。

　　天价地：开发商的无奈之伤

　　天价地的产生恐怕也不是房地产开发商所愿意看到和面对的。拿地成本增加，开发商的整个开发成本就会加大，而老百姓的购房承受能力在短期内不会出现太大的变化，这样，相对而言，开发商的利润空间就会变小。既要做好项目，又要拿到预期利润，地产难做。

　　此次被拿下的地块要以盈利的价格顺利上市的话，或者要经历一个漫长的等待期，或者开发商会选择做高端楼盘，但是不可能以后拿下的所有地块都用来做高端楼盘，毕竟开发商所要面对的最大购房群体不仅仅在高端；也不可能等到老百姓可以接受的时候集中上市，楼盘同质化问题已经慢慢显现出来，等待集中放量必然会加重这种现象。

　　1.95亿的拿地价格让开发商面临的另一个无奈之伤就是要面临市场的重新洗牌，如此之高的拿地价格不是所有的开发商可以承受得起的，一些中小开发商在新一轮的拿地大战中必然面临出局的危险。

　　天价地：品质楼盘的隐忍之痛

　　天价地的产生对于整个省会房地产市场来讲，很有可能会带来楼盘品质的下降。开发商的成本投入如此之高，而且地块面积不大，要想在此基础上盈利，开发商很大程度上会选择建高层塔楼，一梯多户，以达到地块的最大化利用。在现在的房地产市场上，真正的板楼越来越少见，不得不承认是地根缩紧后的一个直接反映。做楼盘，任何一个开发商都希望可以尽善尽美，但是地价上涨与老百姓承受能力之间的距离，只能成为品质楼盘的隐忍之痛。

　　不过天价地的产生也从一个侧面上反映了一个房地产开发公司的实力。选择一个资金雄厚管理完善的开发商来做项目，会在一定程度上带动一个区域甚至是一个城市的房地产项目整体水平的提高。对于正在快速发展的房地产市场来说也许会成为一个契机。

　　(作者为中国知名的房地产投资专家、策划战略专家、

城市规划运营专家)

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