房地产土地增值税的市场意义与影响

　　文/易宪容

　　国家税务总局 1月17日正式宣布,全国各地将从2007年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称为《通知》)，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　所谓土地增值税，是对纳税人转让房地产土地取得的净增值额征收的税种。土地增值税是以累进的方式计税，根据增值幅度不同，房地产土地增值税的税率在30—60%之间。早在1993年，国务院已规定了这一税种。不过，由于当时房地产市场刚发展，由于实施细则的长期缺失，各个地区对于土地增值税部分基本上要求房地产企业按照预(销)售商品房收入1—2%的比例进行预征。由于这种预征比例过低，因此，对房地产市场的影响不大。

　　而这次《通知》对土地增值税征收做了十分细化的规定。比如《通知》不仅对在什么情形下的项目要征收增值税，而且对非直接销售和自用房地产的收入确定、土地增值税的扣除项目、土地增值税清算应报送的资料、土地增值税清算项目的审核鉴证、土地增值税的核定征收、清算后再转让房地产的处理等问题做出明确规定。

　　可以说，《通知》的出台主要表现为以下几方面的市场意义。

　　一是随着全国各地房价的快速上涨，土地的价格上涨成为一种必然趋势。而土地的价格上涨，特别是当土地的价格快速上涨时，一些企业或一些人利用自己手中持有的土地，对土地进行囤积、对土地进行炒作也就成为自然。而土地的囤积与炒作，必然会推高市场土地的价格，而多次的土地炒作又会使土地的价格轮番上涨。在这种情况下，不仅容易出现日本20世纪80年代那种极力推高土地价格的炒作之风，也会由于土地价格推高之后，房地产开发商借土地价格上涨而进一步推高房价，快速地吹大房地产市场的泡沫，制造房地产市场的潜在风险。而土地增值税的征收，一定意义上可以遏制国内房地产市场土地的流转与炒作，降低房地产市场泡沫吹大的风险。

　　二是土地增值税的征收，能够在一定程度上挤压房地产企业过高的利润。可以说，尽管房地产开发企业一直在争辩房地产企业的利润不高，但房地产市场的利润过高早就是不争之事实。而房地产开发企业利润最大的部分就是土地的增值。土地增值税征收就是针对房地产开发企业的过高利润。它对土地储备多、开发周期长、产品附加值大的房地产开发商的影响不可低估。原因很简单，如果土地流转过多，土地的增值过高，那么其征收的税收也就越高。因为土地增值税是条件累进制。即在土地增值低于20%的情况下，就不征收土地增值税；如果土地增值超过了20%，那么增值税率就按30—60%征收。这样，即使一些开发企业希望囤积土地来增加利润，但实际上，通过土地增值税可能让其事与愿违。因为土地增值税是累进制的。这样，就可能通过土地增值税来挤出房地产开发企业的高利润。

　　如果能够通过土地增值税的方式来挤压房地产企业的暴利，那么不仅能够挤压房地产开发企业的获利空间，而且能够缓解房地产开发企业与社会大众的冲突，缓解社会财富短时期内向房地产开发聚集。更为重要的是，由于房地产开发企业的利润空间的压缩，那种千军万马都挤入房地产市场的局面将在一定程度上得到改观。这就可以分散与降低房地产市场的风险。

　　三是《通知》具体明确地规定了土地增值税清算的时间与空间“底线”。这样，一方面表明了有利土地增值税收征收的操作性，规范房地产开发企业征税之义务，更为重要的是在房价上升较快的背景下重新落实这一税种，实际是宏观调控的延续和细化。也就是说，2007年，针对国内房地产市场情况，政府对房地产市场宏观调控能够使用的工具与手段仍然游刃有余。关键是针对国内房地产的实际，应该在什么时候出台什么政策，从而让过高的房价得到调整，让国内房地产市场能够持续稳定发展。因此，由于目前国内房地产市场开发投资不减、房价过高、房地产市场与绝大多数民众的利益冲突过大，2007年政府同样有好的政策工具对房地产市场做一些调整。也就是说，《通知》为什么会在这个时候出台，其意义何在？它其实就是向房地产市场发出一个明确的信号，2007年房地产市场仍然是政府宏观调控密切关注的焦点。

　　早些时候有人就说，2006年房地产市场的宏观调整政策过多了，因此，2007年国内的房地产市场宏观调控政策不会出台了，2007年只不过是对2006年出台的政策落实的一年。但就房地产市场增值税出台的情况来看，上述的想法只是一厢情愿。本文可以预测，2007年政府对房地产市场出台什么政策，并不会在乎谁的想象，最为重要的是国内房地产市场是如何发展。这种发展是否能够保证国内房地产市场持续稳定地发展。特别是当目前的房地产市场逐渐地由一个经济问题转化为社会问题时，中央政府更是密切关注这种市场发展产生的变化、更是有能力出台相关的政策来对国内房地产市场进行调整。

　　四是增值税的征收对房价影响如何。如果房地产市场仍然是一个投资市场，如果房地产市场的价格仍然是上涨预期，那么房地产开发企业就可能把这些税收增加的成本转移到消费者身上，使得房价进一步上涨。但是因为土地增值税的征收是采取累进制的方式，是对已经销售及完成的项目征收，所以房地产开发商要想把这种税收转移给消费者或投资者不是那样容易。更为重要的是，由于房地产土地增值税是采取累进制的方式，如果房地产开发商要把其税收转移到消费者身上，他们就面临着增加征税比例的风险。在这方面，我想房地产开发商一定会反复计算而不会贸然行事。

　　还有，房地产市场的房价已经快速飙升多年，特别是在国内的一些特大城市，如北京、上海、广州、深圳等，其房价快速飙升早就让这些城市的房地产市场处于过高的风险之中。在这种情况下，如果房地产开发商又要把土地增值税的税收成本加到房价上，那么，房地产市场的投资者就可能会由于房价快速升高而看到市场的潜在风险加大而逐渐退出房地产市场。对房地产市场的消费者来说，本来过高的房价就已经把绝大多数人赶出房地产市场，因此，房价进一步上升会导致进入房地产市场的消费者越来越少，从而使得国内房地产市场的风险进一步放大。如果国内房地产市场的价格出现根本性逆转，那么房地产开发要想把其增值税增加的成本转移到投资者或消费者身上就根本不可能了。因为，很简单，在房价下跌时，本来过高的房价就无法找到下棒的接手，如果还要由于土地增值税把房价提高，那么其产品销售更是会面临着找不到市场的结果。因此，当房地产市场的价格出现逆转时，房地产开发企业想把这种成本转移到消费者或投资者身上就不可能了。

　　总之，对于征收土地增值税对房地产影响如何，还得看市场的反映、还得看政府进一步出台的房地产政策如何。不过，有一点是肯定的，即政府对房地产市场的宏观调控没有因为2006年出台的房地产政策过多而停止，相反，《通知》向房地产市场发出明确的信号，只要房地产市场的投资开发过热不缓解、房价飙升不停止，那么政府对房地产市场不仅会密切关注，而且还有各种各样的手段与工具来调整房地产市场并让其朝健康的方向发展。这就是《通知》的意义。

　　(作者单位 中国社会科学院金融研究所)

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