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冯海宁:楼市出现供大于求 房价为何不降反升

http://www.sina.com.cn 2007年05月09日 02:34 第一财经日报

  冯海宁

  上海市房地产协会日前透露:上海住宅的供求比已经达到1.5∶1。但同期,上海新房价格却出现止跌回升,3月份价格涨幅为0.4%,与去年同期相比上涨3.6%。(5月8日《第一财经日报》)

  如果说1.5∶1这一数字来源科学,没有操纵嫌疑,笔者以为可以大胆认定:上海楼市供求关系基本平衡,与其他大中城市供求矛盾依然突出相比,上海楼市率先步入健康轨道,具有示范效应。

  依据1.5∶1的供求关系,

房价应该走低才是,但上海房价却呈现回升怪相,这不由得让人忧虑。忧虑一,1.5∶1是否只是表面现象,是不是数字游戏?忧虑二,到底谁在暗托房价,能暗托多久,政府如何应对?忧虑三,供大于求的房子,是高档房多还是中低档房多?大
户型
多还是中小户型多?因为高档房和大户型供应充足,对普通消费者来说是没有多少实际意义的。

  这三点忧虑如果被打消了,笔者认为就不存在“供求平衡房价反升”这一怪相了。但想破译1.5∶1这个数字的密码,操作起来并非易事。因为一些问题还在争议当中,比方说“可售住宅加上新上市住宅与住宅成交量(供求比)”中的可售住宅,就牵扯到房屋空置率的问题——空置率是房屋供求关系的关键因素。而房屋空置率有两个难题需要解决:一是空置面积难以准确摸底,因而没有权威数据;二是统计方法不一样,结果自然有差距。

  很多观点认为,调控变“空调”主要的原因是,房屋空置面积至今仍然没有一个既权威又及时的统计数据。猜测占据一定成分,所以有人戏称“凭感觉”。

  如果说专业统计部门统计空置率不专业,那么

房地产主管部门的统计结果如何呢?从去年北京市房地产主管部门首次启动的空置房摸底行动来看,同样不能令民众信服,原因是这次摸底行动主要依靠物业公司来完成,而物业公司与开发商的暧昧关系是天下皆知的。

  再拿统计方法来说,房地产主管部门通常所谓的“空置率”,就是指上市一年后卖不出去的房子占房子总量的比例,反映的是房地产市场销售状况。但往往忽略了“空住率”,即已经销售出去却没有人住的房子占房子总量的比例,房子主要在投机者手里 。比较科学的方法是把“空置率”和“空住率”结合起来,建立一套完整的统计体系,从而得出更理想的结果。

  以上是从供给方面探讨房屋供求比的疑虑之处,另外从需求角度看,1.5∶1这一比值也需要慎重考虑。其实,目前的成交量并不能准确反映出真实的市场需求,原因是:有一部分需求可能暂时被压抑,并不等于它不存在,有可能在房价落至可承受水平时就会出手。还有一部分需求预计暂时被转移(比如转投股市、基金等),不排除再杀回马枪的可能。因此,对真正需求者要全面和科学的调查。

  上海目前房屋供求之所以基本平衡,或者说供大于求,根据相关报道来看,主要是增加供给的结果,更是调控的显现。但这一结果最终还是要反映在房价变化上——至少目前房价不降反升的现象说明,1.5∶1这个供求比值需要科学统计,谨慎推敲。因为这不但影响政府决策,还可能误导民众。(作者为《地产SHOW》原副主编)

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