扭曲的房价：供求决定还是黑幕操纵

　　CIEN评论员 朱冰尧

　　作为中国房价火车头之一的上海市，近日房地产企业家的信心却大打折扣。在该市统计局公开的“三季度本市企业景气调查分析”数据显示，上海市房地产企业家信心指数跌至不到90点，已与1999年的水平相当。

　　另外一则消息：近期上海地产商求借高利贷，开出30%的利率都无人敢借。“市场低迷”使人们对高房价产生抵触，那些持有雄厚资本者也对当前的房地产业失去了信心。这让人感到奇怪：为什么房地产商们宁肯借高利贷，也不肯让利给购房者，把房价降一降？

　　这种市场疲软、价格不疲软的扭曲现象着实让那些深谙经济理论的专家学者们感到困惑，也让急需安居的老百姓摸不着头脑。

　　按经济学理论讲，商品

房价格应该体现房子的价值，也应该是供求平衡的结果。由此就有人说：“房价上涨说明有需求，有需求说明房价上涨是合理的。”

　　但是在现实的拉动价格上涨的

房地产中，虚假需求却占据了相当大的比重。我们知道，房地产需求可以分为自用需求、投资需求、投机需求和跟风需求。自用需求加上投资需求再加上合理的空置为真实需求，除此之外的需求可以说是虚假需求。虚假需求拉动的房价上涨是不能长期维持的。

　　另一方面，在现实的房地产市场中，还有众多隐形黑手在操纵着房价，通过传递虚假信息制造虚假需求。根据经济学的供求关系理论，房产价格越高，需求越少，供应越多，最终会导致房产价格回落。但是实际中我们发现房产价格越高，买房的人也就越多，卖房的人就越少。从金融学的观点来看，由于人们普遍预期房产的未来收益会上涨，因此提前购入房产，买房的决定是由预期决定的，与供求无关。

　　在中国的房地产市场上，预期是由一些隐形的黑手所操控。这样的情形正如美国股神巴菲特讲的一个故事：一个石油商死后上了天堂，结果圣彼得说：实在抱歉，天堂里已经饱和，实在住不下人了。这个石油商说，不要紧，我有办法，他对天堂的大门大喊一声：地狱里发现石油啦！马上从大门里跑出一大堆人，要赶到地狱去。圣彼得吃惊地看着这一切，说：现在你可以进天堂了。不料石油商说：“不，我想去地狱，说不定这个消息是真的呢。”

　　这个商业寓言说出的正是房地产市场充斥虚假信息、造成虚假需求的现实道理。现在到市场上不管去问买房人还是卖房人，不管去问政府官员还是专家学者，对于房价的涨跌，他们会说出1千条信息，作出各种截然相反的判断。目前还没有哪个行业像房地产业一样，很难做出价格预测。同时，由于信息不畅，房地产话语权往往被倾向于

开发商的媒体或专家所垄断。我们看到，不管是报纸、广播、电视还是专业房地产杂志，说房价涨的远比说房价跌的多得多。而老百姓也有一种买涨不买跌的心理。一看到报道有排队买房的，就心里着急；一看到自己当初想买结果没买的房子涨价了，心里就后悔。

　　本来体现公平公正原则的地方政府应该传递出理性、清晰和负责任的信息，但实际上并没有几个地方政府希望自己辖区内的房市冷清，而是越火爆越好。而要维持房市的火爆，就要不断地制造对住房的大量需求，不断进行大量拆迁，以产生对房产的被动需求。

　　还有，要做好一个楼盘，就需要经过土地、规划、城建、税收等诸多部门。通过金钱让这些部门开道，这是房产开发中的潜规则，而这种潜规则所造成新成本自然会助推房价上涨。在这样的利益链中，有谁还会依据市场供求关系分析房地产价格？于是，房地产价格在这些利益群体的面前被越吹越大，并用冠冕堂皇的虚假需求理论迷惑人们的视野，造成房价的虚高。

　　由此可见，目前虚火旺盛的扭曲房价不应该是供求关系造成的所谓“合理上涨”，更多的是各种利益群体用虚幻的需求信息营造的“紧缺”综合征。因此要想还原房价以本来面目，就必须首先还原房地产供需的真实面目，让那些妄图通过房价上涨捞一把的既得利益者曝光在众目睽睽之下，从而建立理性、客观、非利益化的良性房地产舆论环境。

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