中国金融家：取消房屋预售制的真实内涵

　　本刊记者 张志峰

　　房地产行业或许是当前最不透明的产业之一。8月15日，中国人民银行发布的《2004中国房地产金融报告》中建议：“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”，这立刻引起社会舆论的特别关注。反对者有之，赞成者有之。显然，因利益诉求的不同导致各种声音充斥市场，混淆了大众的视听。在这里，我们有必要去伪求真，分析一下取消房屋预售制 对各方的影响，让大家理解人民银行提出这项建议的真实内涵。

　　对于目前的商品房预售制度，人民银行发布的报告认为，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，现在经营良好的房地产商已积累了一定实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。中国缺乏发达的多层次房地产融资市场，房地产融资对银行贷款的过分依赖，可能危及金融体系的安全运行。

　　对“取消房屋预售制”反弹最大的是一些房地产商，这是为什么？让我们来欣赏一下某些房地产商“空手套白狼”的财富神话吧：先通过各种手段以低价获得土地，然后申请银行开发贷款，刨个地坑或结构封顶就大量预售，并声称预售的房价要比现房价格低10%—20%，很多买房者就会因为这个差价踊跃购买，造成虚假的需求，最后达到众人哄炒楼花的效果。

　　纵观整个过程，银行贷款、工程队垫款、预售回款维持了房地产开发商的资金链，开发商用极少的自有资金就攫取了暴利，并吹起了房地产泡沫。

　　有统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。人民银行出于银行业自身控制风险的角度，建议取消房屋预售制，击中了那些想继续空手套白狼的房地产“大腕”的要害。

　　在《2004中国房地产金融报告》中，还揭示了房地产金融蕴藏的六大风险：部分房地产市场过热加剧市场风险、基层银行发放房地产贷款存在操作风险、房地产贷款的法律风险、土地开发贷款的信用风险、“假按揭”的道德风险，以及高负债经营隐含的财务风险。应该说，这份报告对国内房地产金融风险的把握相当到位，分析有理有据，为房地产市场和银行业敲响了警钟。

　　房地产业是资金需求量非常大的一个产业，并且房地产贷款的周期较长，其中蕴藏的风险也就较大。从世界各国的经验来看，近年来几次较大的金融危机都是从房地产泡沫破灭诱发的。比如泰国房地产业的溃退触发了亚洲金融危机，美国专门从事房地产金融的储贷协会破产也引发了一场金融危机。中国在上世纪90年代，为了拉动内需，培育房地产市场，推出了包括房屋预售制度等一系列积极的措施，房地产业取得了空前的繁荣。但一些不健康的现象也滋生出来：官商结合低价攫取土地、对银行资金过重依赖等。造成房地产泡沫泛起、秩序紊乱，境外热钱也大量涌入，伺机而动，这都为房地产业和金融业的健康发展带来隐患。人民银行发布房地产金融报告揭示风险，并建议取消预售房制度，是为了加速房产市场的整合，有助于整个房产市场的理性回归和防范金融风险。

　　此外，当前的宏观调控虽然取得了积极的成效，但一些地方政府的“投资热”依然高涨。这种热情很大程度上是由房地产业带动起来的，因为一些地方房地产业是财政收入的支柱。今年宏观调控措施的最主要内容是对房地产市场的调控，人民银行适时地发布《2004中国房地产金融报告》，可以更进一步的巩固宏观调控的成果。

　　当前，党中央国务院把建设社会主义

和谐社会作为一项战略目标。而房地产与老百姓的生活息息相关。虚高的房价令很多工薪阶层买不起房，一些开发商非法征用土地、拆迁房屋也激发了社会矛盾。人民银行建议取消房屋预售制实质上是将政策的支持点由倾向于开发商转向倾向于普通购房人，这对于建设和谐社会是一个积极的信号。

　　可以说，取消房屋预售制、适时的揭示房地产金融的风险是利国利民的好事。我们相信，人民银行是从经济改革全局出发，从维护广大人民利益出发提出的建议，必将因为其赢得了更广泛的支持而经受住时间的考验，获得持久的生命力。

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