赵晓：房地产市场比股市还差劲 政府应大动干戈

　　国资委研究中心宏观战略部部长 赵晓

　　说起房地产，人们经常会把它与股市联系在一起。理由至少有三：一是二者都是资产市场，都存在着供给弹性不足、容易形成泡沫的特点；二是这两者间存在类似于翘翘板的此消彼涨的效应。三是综观世界各国泡沫经济发展史，股票和房地产都最容易成为泡沫经济的主要载体，股市泡沫连同房地产泡沫不知消解了多少大好经济。

　　但是，迄今为止，中国还很少有人将房地产市场与股市作比较研究。我们猜测有以下几点原因：一是股市和房地产市场的投资机构是不同的投资主体，两者被人为地割裂开来。二是中国金融业还不允许混业经营，股市和房地产市场的专业分析人员分属于泾渭分明的两个阵营，因此很少有人会横跨这两个领域进行研究。但通过初步的比较分析即可发现，两者之间有三个非常重要的共同点：一是在中国改革进程中，它们都是改革相对滞后的领域，市场化程度有限，制度基础先天不足；二是在市场经济和非公经济占据主导地位的大背景下，这两个领域始终是“政府为主导，政策定行情”。三是股市和房地产市场都在经历了“大好风光”后面临各种批评以及政府打压，不同程度地变得不知所从。

　　这种本源上的一致性使得两个领域出现的问题也有惊人的相似性，而且由于股市发展比

房地产市场先行了一步，这种相似性在很大程度上表现为后者对前者问题的复制。因此，我们研究和考察房地产的一个窍门就是对股市和房地产市场进行比较研究。

　　我们发现，由于中国的房地产市场存在重大制度缺陷，使房地产市场发展在当前出现严重的“信任危机”：人们“宁愿听经济学家胡说八道，不愿听房地产商侃侃而谈”。这一重要背景，也是政府要对房地产大动干戈的原由。具体体现为：

　　第一，房地产市场和股市一样，权力的介入导致市场的畸形和价格的扭曲，制度的不完善导致腐败丛生、社会矛盾激发，注定了它的发展必然是一波三折。房地产市场的问题最主要表现在土地问题上。一是土地的市场化程度不高，表现为土地使用多轨并存、土地市场中竞争机制薄弱、价格机制作用十分有限、土地有偿使用方式单一。二是土地宏观调控机制不完备，表现为行政性计划管理体制、多头供地以及土地一级市场体制缺陷等。更深层的原因则是土地产权制度的缺陷，具体表现在农民的土地产权不清晰，中央与地方之间以及政府部门之间的土地所有权界线模糊、土地使用权和所有权边界模糊、多种形态土地使用权之间界线模糊等许多方面。除此之外，房地产的广告、中介、合同和物业管理等市场秩序方面也都存在许多问题。

　　由于制度不完善、市场化程度低，在中国房地产的发展之路上，随处可见政府官员的影子，随处可见权钱交易的事实，随处可见倒下的贪官。例如，原全国人大常委会副委员长成克杰在担任中共广西区委副书记、区人民政府主席期间，利用职权聚敛钱财，其中数额最大的就涉及土地交易，他曾经指示南宁市政府将出让价格由评估价每亩96万余元压到每亩55万元，从中捞取好处费1600万元。“温州巨贪”杨秀珠和房地产商的故事也同样围绕着权钱地交易。原湖北省副省长孟庆平在任海南省副省长期间不仅以地谋私，甚至以地谋色。可以说，房地产市场成了一个“黑夜有多黑，我就有多黑”的高度灰色领域。除了极少数品牌房地产公司外，中国大部分的房地产公司都难以在这个市场全身而退。

　　第二，房地产的市场定位不合理，留下巨大隐患。时至今日，政府对房地产市场的定位依然不恰当。本来，在目前中国公民还没有足够迁徙自由的情况下，让当地老百姓获得自己的居住权力，应当是政府发展房地产的时候需要考虑的一个定位。但迄今为止，地方政府发展房地产业更多是迫于财政支出的压力，出于追求发展政绩的冲动，这一点与当年发展股市只是迫于企业融资压力、迫于为国有企业脱困圈钱有“异曲同工“之妙。为了把房地产变成摇钱树，地方政府过量征地批地，导致少数地方现在已经无地可征，只能空中招商。为了降低征地成本，他们甚至不惜制造大量的“无地农民”。为了支持房地产业的快速发展，他们从各个环节套取银行资金，从而埋下了诱发金融风险的隐忧。

　　第三，房地产商推高资产价格的市场操作手法颇为类似：

　　(1)上海市的一项调查表明，尽管外资在总的房地产投资中所占比重只有3.5%左右，但在高端市场中这一比例却高达40%。在股市中，如果有人控制了一支

股票中40%以上份额的话，他就完全可以操纵股价，并被称为庄家了。而庄家推动整个市场价格上涨的奥秘就在于首先推高高价股票的价格，再诱使其他中低价股票的价格上扬。我们看到这一手法在房地产市场中也已经被使用。

　　(2)今年，房地产投资商又开始提出一个口号，即转战二、三线城市。从技术上看，这一做法无形之中暗合了股市庄家炒作二、三线股，为一线股资金撤退做掩护的手法。

　　(3)这几年房地产价格上涨速度令人膛目结舌。许多城市的价格已经翻番，少数项目价格甚至涨了7-8倍。在这种情况下，有些业内人士还一直宣称“少关心单价，多关注面积”。意思是说,老百姓应该不去考虑价格高低，而需看看自己口袋厚薄，有多少钱就买多大的房。这不能不让人联想起股市里的庄托，他们到庄家该出货的时候常说：“别看现在股票价格高，你买不了几股，但是如果你嫌贵不买的话，价格还会拉得更高”，其做市效应是一样的。

　　(4)为了推高价格，房地产商伪造大量虚假成交合同，通过这些虚假合同，使得房地产价格“无量空涨”。这一做法可以说与股市庄家自我对敲拉抬价格，亦有相同之处。

　　自1998年中国房地产市场启动以来，房地产投资额和销售额年平均增长率都在20%以上，房地产业对经济的直接和间接拉动作用已经达到了2个百分点以上。然而，这种发展是在房地产市场极其不规范的情况下实现的。从这个意义上讲，中国房地产市场不仅与股市相类似，甚至比股市更不规范，而一个不规范的市场是不可能实现持续快速的成长的！在几年的高速发展后，中国房地产开始进入调整期，其深层原因正是市场化程度低，制度不完善。

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。