经济适用房的逻辑错误

　　政府把保障性的经济适用房交给追逐利润的市场来实现，是一种逻辑上的错误

　　“天通苑有一半的房子是空的，可以考虑在这里买个二手房，”家住天通苑小区的张女士向《经济》记者面授机宜。天通苑是北京知名的经济适用房。

　　对于大部分北京无房市民来说，经济适用房是雪中送炭，然而在现实中这块“炭”往 往没有适得其所，让人愤慨的是，不少经济适用房是被有钱人买走了，然后再高价抛售。

　　经济适用房是否已经背离了政策的初衷，甚至成为寻租套利者的饕餮大餐？

　　2005年8月24日，由全国工商联住宅产业商会、中国城市开发商策略联盟与华远地产、万通地产等几家企业共同支持成立的REICO工作室在京发布《2005年2季度中国房地产市场报告》，该份报告指出，“经济适用房政策当初的意愿已基本实现，政策可以考虑调整。”

　　政府的态度截然不同。建设部表示，下半年要加大经济适用房的供应量，满足经济适用房的供给不足。

　　9月12日，北京市建委综合开发部隋处长向《经济》记者证实，“目前并没有停止经济适用房的销售。”

　　硬伤累累

　　在实际的操作中，经济适用房确实有不少硬伤。

　　北京市规定，一般年收入在6万元(含6万元)以下，无房户都可以申请购买经济适用房。但是在实际统计家庭收入时，收入的绝对量仅仅能够体现在工资上，个人收入渠道日益多元化，灰色收入无法统计。

　　此外，中国人口当中约有70%尚属中低收入阶层，而市场中提供给这些人的经济适用房仅占住房总量的10%。供求相差如此悬殊，实际上经济适用房根本无法解决中低收入者的住房需求。

　　而在实行中最根本的问题是， 政府把保障性的经济适用房交给追逐利润的市场来实现，这是一种逻辑错误。

　　在理论上，住房的性质具有双重属性，一是商品，二是保障品的性质。作为商品性的房子应该交给市场来实现；作为保障性的房子应由政府来实现。在中国，作为保障性的经济适用房由政府转交给开发商，交给市场来完成，这是一种错位。

　　“中国的房改实践也已证明，解决住房问题不能完全走市场化道理，政府必须介入住房问题。而政府介入住房问题的重心在于解决好中低收入的住房问题。” 张元端对《经济》记者说。张元端曾在1988年至1993年期间担任建设部产业司司长，并曾兼任过国务院住房制度改革领导小组成员兼办公室主任，现为中国房地产及住宅商会副会长。

　　只要比照一下香港在解决住房问题上的做法就会发现目前的问题所在。

　　在上个世纪70年代，香港房委会及其下属执行机构房屋署应香港经济的发展和居民的需要推出名为“居者有其屋”的建楼计划，简称“居屋”，相当于现在所说的经济适用房。

　　香港住房政策的具体操作由政府机构的“房屋署”来贯彻实施。同时在政策实施之前，对市场和市民需求的预估制定建设计划，而后以适当的速度推出市场。在政策执行过程中，政府是主体。

　　而在内地许多城市，包括北京、西安、重庆、武汉和大连等城市在内，经济适用房开发采用的是政府统一组织企业开发,并向社会出售的方式。显然，政府把社会“义务”赋予在市场中追逐最大利润的开发商，这二者是相互矛盾的。

　　事实上，政府也意识到这点，所以为了保证政策执行，政府对开发商的资质做了相应的规定，这些规定的所有重点集中到利润控制上不超过3%和开发商的级别。

　　但是据曾经申请开发建设经济适用房小区“今日家园”的北京今典集团董事长张宝全告诉《经济》记者，在他看来申请经济适用房并不需要什么资质，任何企业都可以在建委申请开发，只要利润控制在3%就可以。

　　开发商是以追逐利润为主导的，既然只有3%的利润，他们为何对此兴趣盎然？答案是，对于经济适用房政府都优先考虑划拨建设用地、免收土地出让金和减半征收行政性规费。一旦当土地划拨归开发商以后，开发商就想办法突破政府的政策约束，事实上他们也总是能找到可乘之机。

　　比如，在2004年5月的《经济适用房管理办法》中明确，经济适用房要严格控制为中小户型。中型为80平方米，而小户型为60平方米，但在实际售卖过程中出现了180平方米，甚至有230平方米“豪宅”。

　　不合理的制度设计

　　退一步讲，如果政府采取开发商建设、政府扶持的模式，那么政府就必须担当经济适用房的监督管理职责。从开始立项、土地划拨、配套设施建设、户型和面积、审核、销售定价、购买人资质等各个环节给予监督。

　　但这种监督的有效性与监督成本是一个大问题。一旦其中一个环节出现问题，经济适用房则可能“变味”。

　　据了解，目前大部分城市政府部门没有设立专门负责经济适用房开发和分配的机构，建设和分配的有关职责都是由开发商承担。北京市只有一个“领导小组”的临时机构来监督开发商。

　　这样的制度安排显然无法达到理想效果，尽管政府不断地出台“细则政策”来规范开发商，但能落到实处的微乎其微。

　　以北京为例，从去年到现在，北京建委、房地局、发改委陆续出台一系列政策，包括规定总价不超过32万，户型面积不超过80平方米，另外对购房人除了提供收入证明以外还需要将其申请公示，接受社会监督等。

　　但是由于开发商实际掌握开发的户型和面积、房号的发放等“实权”，采取虚报成本、加高楼层、增加商品房比例、炒号、利用物业公司进行利润补充等等一些隐秘而繁杂的花样，政府的监督管理难以企及。上半年北京就发生了 “放号”风波，“经济适用豪宅”也屡见不鲜。

　　违规开发商的常用的两大招数是， “瞒”(暗中留下一定数量的房号自己操纵)与“骗”(不符合条件的人骗购经济适用房)。

　　一位地产业内人士表示，如果利润率真正控制在3%以下，是不会有开发商愿意做的。

　　具有比较性的是香港的制度设计。为了担当起监督的职责，香港成立了房委会，但它并不是一个纯粹的官方机构，而是一个半官方、半民间的组织，其成员包括政府官员和民间人士，任务是检讨和制定政府的房屋发展计划并监督其执行，同时香港市民根据条件向房委会提出申请“居屋”。在政府机构完成住房的具体操作，再由半官方和半民间的房委会承担监督和分配的角色，“透明度”和“公正性”得以体现。

　　为了打击经济适用房投机，2005年5月份新出台了《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》。其中，有两条规定为，一是购买经济适用住房的家庭未住满5年，不允许按市场价格出售。确需出售的，可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。出售家庭如符合条件可再购买经济适用住房。二是购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售，出售人须按成交额的10%补交综合地价款，出售后不得再购买政策性保障住房。

　　但是这种通过不断补漏来纠正制度设计错误的策略，究竟能走多远？值得怀疑。

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