章林晓：购房者对开发商的仇视为何空前剧烈

　　9月6日，当《中国经济时报》的记者章剑锋就“中国的开发商与购房者为何成仇人？”这一题，通过电子邮件的形式给我发来采访提纲时，我正在西藏拉萨的街头向拉萨市民打听拉萨房价的行情。在去年的这个时候，我则是在陕西的榆林，在那儿了解当地的房价。

　　这几年来，我每到一地，无论多么匆忙，总要抽出时间来打听当地的房价。而市民们的回答，则几乎无一例外地说，这几年来的房价涨势实在是太厉害了，真是有些吃不消。

　　内地城市居民的回答尚且如此，东南沿海城市，更加饱受高房价之苦的居民更不必说了。也许真因为如此，现在几乎所有的购房者与民众对开发商均有怨言与愤怒，甚至是仇视。那么，购房者对开发商的仇视究竟从何而来？更进一步说，购房者仇视开发商的背后又隐含着什么？

　　供需双方　开发商与购房者为何势不两立？

　　开发商作为供给方，购房者作为需求方，二者均有相应的角色与位置，各自都有自己的权利义务。开发商开出房子，购房者花钱买下，作为一种自由交易行为，二者均是自由交易的独立主体，相互间应该是平等的，能够和谐相处的。但是现在，为什么几乎所有的购房者与民众对开发商均有怨言与愤怒，甚至是仇视？购房者与开发商之间为何会势不两立？为什么会出现这种仇视？这个仇视的由来又是什么？

　　一般来讲，在市场经济条件下，一切按市场规则运作，市场价格是由供求关系决定的，愿买愿卖，有人买有人卖，两厢情愿，谁也不强迫谁。开发商作为供给方，购房者作为需求方，照常理来说，按照“愿买愿卖”的原则，开发商开发出房子，购房者花钱买下，作为一种自由交易行为，二者均是自由交易的独立、平等主体，相互间本不应该存在分歧和矛盾。

　　但是现在，我们看得清楚，几乎所有的购房者与民众对开发商均有怨言与愤怒，甚至是仇视。购房者说，凡是开发商赞成的，我们就反对；凡是开发商反对的，我们就赞成。这种行为的直接后果是致使本已互为对手的二者分歧更加巨大，更加剧了仇视。这原因何在？这里的关键是在于住房商品的两大特殊性：

　　一是住房不是一般的商品，它同时是一种生活必需品。中国人有句话，叫作“衣食住行”；还有另一句话，叫作“开门七件事，柴米油盐酱醋茶”。所说的其实都含有同一个意思，那就是说，住房是我们生活中的必需品；而后一句话则是更进一步说明，住房是我们生活中最大的生活必需品；要知道，考虑“柴米油盐酱醋茶”之前，可是先要有“门”可开的哟。

　　二是住房是一种特殊的商品，它缺乏替代商品。对于一般商品来讲，一种商品与另一种商品之间的关系往往有两种，一种是互补的关系，一种是替代的关系。住房作为一种特殊的商品，虽然它同其他商品一样，相互间存在着一种互补的关系，如房屋与家具之间就是一种互补商品的关系；但是，我们同时必须知道而且应当知道，房屋是一种特殊的商品，它的特殊性之一就是，它同其他商品之间几乎没有什么可以替代的关系。

　　正因为住房是老百姓生活中最大的生活必需品，同时住房又是一种替代性很差的特殊商品，而且由于土地位置的固定性决定了房屋不能象其他商品那样到处流通，再加上房地产的开发周期又较其他商品生产的日期来说是那样的长，所以价格机制在房屋这个商品上发挥作用，较其他商品来说更容易失灵。

　　由于“价格机制”在住房商品上的失灵，购房者“愿买”的价格，并非是开发商“愿卖”的价格，但是，由于住房是生活必需品，而且是没有替代品的生活必需品，按照经济学常识来说，其需求的价格弹性小于1，因此是缺乏弹性的。也就是说，即使住房的价格出现明显上涨，开发商“愿卖”的价格远远高于购房者“愿买”的价格，人们对住房的需求强度和需求数量也不会出现大幅度的下降。

　　当前，在中国的绝大多数城市，由于政府提供的经济适用房和廉租房的普遍欠缺。普通民众迫于无奈，只能去购买开发商开发的商品房，尽管这种商品房的价格早已超过绝大多数购房者的真实购买能力，但是，由于他们害怕房价真的如一些专家和政府官员所言“只会涨而不会跌”。所以，在这种情况下，他们就只能不得不脱离他们的实际收入水平，以自己难以承受的“按揭贷款”的额度去“填充”开发商“愿卖”的价格与自己“愿买”的价格之差。

　　超过自己实际收入水平的“按揭”购房，自然是一种格外沉重的负担。真如有人所说的，“按揭”就意味着今后在一定程度上替银行打工。更有人说，“按揭”是将你按住，从你身上揭下一层皮来。在这种情况下，中国的购房者与开发商自然也就成了仇人。

　　当然，购房者与开发商成为仇人的因素，并非只是单纯的价格因素这一种，另外还有开发商的诚信等问题。但不可否认，价格是其中最大的、最主要的因素。

　　不满和仇视　在宏观调控中为何空前剧烈？

　　购房者对开发商的仇视，为什么会在近年来逐渐蔓延，甚至在宏观调控中更呈现空前的剧烈？这仇视与对立的背后又体现了什么？

　　这里的关键是购房者作为弱势群体，在开发商追逐利润和地方政府“以地生财”的过程中，他们的利益已经逐步被边缘化了。当今天，他们在宏观调控中看到了“居者有其屋”的希望时，他们自然就要奋起抗争了，于是原先隐藏着的不满和仇视，就一下子凸现了出来。

　　对于民众来说，由于住房是生活必需品，而且是没有替代品的生活必需品，价格机制在房屋这个商品上发挥作用，较其他商品来说更容易失灵。因此，即便是在一些西方国家，也就是说在一些自由市场经济的国家，虽然从本质意义上来说，他们崇尚、他们维护价格机制这只“看不见的手”，并且，他们也不是说不知道，“破坏一个城市建筑的方法，除了轰炸之外，就是低房租政策了”。但是，正因为房屋这个商品存在着我们以上所作分析的特殊性，因此，在老百姓的住房问题上，他们依然不敢大意，而往往要对房租、房价采取限制价格政策，而并不是完全让市场做主。如上个世纪三十年代，美国政府推行住房分类供应制度，对占住户总数20%的高收入者完全由市场来供应“商品房”，对占住户总数62%的中等收入者供应政府调控价格的具有保障性质的“社会住宅”，对占住户总数18%的低收入者提供“廉租房”。

　　上个世纪80年代中期开始，我国经过多个地区的试点后，1998年7月，国务院出台了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，基本终止了福利分房。虽然，在这个通知中，明确了我国要推行的是住房分类供应制度，并规定要“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，建设部也曾明文规定要求各地住宅建设70%至80%应建经济适用房，销售给中低收入家庭(北京规定为年收入6万元以下家庭)。1999年上半年，北京的商品房价格急降近1000元，业内普遍认为，这是托了经济适用房的福。

　　房价下降自然对开发商不利。于是，这一规定，一开始就遭到房地产开发商们的激烈反对，他们认为从发达国家走过的道路来看，经济适用住房属于社会保障体系，应该是为少数人服务的。认为80%的人应购买商品房，10%的人购买经济适用住房，10%的人租住廉租房。

　　真如有人所言：经济适用房多了，房价感冒低温，房地产开发商受不了；经济适用房少了，房价发烧高涨，普通百姓受不了。

　　由于开发商的激烈反对，再加一些地方政府乐意于在“经营城市”中“以地生财”的缘故，近年来，经济适用房所占的比重，总体趋势是逐年下降，2004年1至10月份，全国商品住宅中经济适用房所占比重，由2003年同期的6.1%下降到5.0%。而与此同时，10月末，全国空置时间在一年以上的商品房面积比重，也比2003年同期提高15. 9个百分点。于是，购房者对开发商的这种仇视在近两年内逐渐蔓延了。

　　这种仇视与对立的背后体现的是普通民众的边缘化，在资本(房地产开发商追逐利润)与权力(地方政府乐意于在“经营城市”中“以地生财”)相结合的恣意横行中，普通民众被逐步地边缘化。

　　在资本(房地产开发商追逐利润)与权力(地方政府乐意于在“经营城市”中“以地生财”)相结合的恣意横行中，房子供应的"倒三角形"结构(指高价位、大套型住房占的比例多，而中低价位、中小套型住房占的比例小)与房子需求的"正三角形"结构(指中低价位、中小套型住房占的比例多，而高价位、大套型住房占的比例小)，日益成为我国房地产市场的痼疾。

　　本轮房地产调控的主要目标之一，就是要大力调整住房供应结构，增加普通商品房和经济住房的供应，满足最广大人民群众的居住需求。房地产经济的较快增长，毫无疑问，应该在普通商品房和经济住房的增加供应上有所体现。宏观调控的主要目标之一是这样的，购房者对此也寄予了极大的希望。

　　但是，值得大家警惕的是，国家统计局统计数字却告诉我们，今年上半年在房地产开发投资和商品住宅投资都有较快增长的同时，经济适用住房非但没有增加，相反却是继续下降的。据统计数据，今年上半年，我国经济适用住房投资204亿元，同比下降14.6%。

　　这就是说，我国经济适用房严重供不应求的趋势，在房地产新政下，依然还在继续加剧。在这种情况下，购房者一方面继续寄希望于房地产宏观调控，另一方面，自己自然也要趁机奋起抗争，其对开发商的这种仇视，在宏观调控期间，自然也就更呈现空前的剧烈。

　　不满和仇视背后　购房者寻求利益诉求渠道的畅通

　　在普遍的商品房市场里，为何存在着普遍的不信任？民众为何有当前如此可怕的愤怒与不满？不满和仇视的背后又是什么？

　　民众之所以从来没有像当前这样愤怒与不满，甚至非理性的呼声时有喊出，关键在于社会主义市场经济条件下，利益主体多元化的趋势越来越明显，而弱势群体的利益诉求的通道现在却还并不那么通畅。阶层分化并不可怕，情绪化的东西也不可怕，可怕的是相对弱势阶层的利益表达不通畅，政策制订的主体不是公众主体。

　　“解决利益格局失衡的关键是解决权利失衡的问题，特别是在强势群体和弱势群体之间的权利失衡。”从政治学的角度来讲，所谓的权利博弈与均衡，本质就是一种利益表达的过程。

　　按现代政策科学研究的说法，政策制定的主体，往往有三种：精英主体、共同体主体和公众主体。精英主体和共同体主体制订政策，往往容易发生政策垄断现象，在此情况下出台的政策，多存在公平缺失的现象，而且常常是低效甚至是失灵的，因为这里面存在着太多的部门利益和既得利益。

　　在市场经济中，公共政策的出台，其实质就是市场各方利益博奕的结果，如果缺失了某一方的博奕力量，那么，此时出台的政策必然是低效甚至是失灵的。如2003年，央行的“121文件”就被一些

房地产商围攻而被迫不了了之，究其原因，就是欠缺了消费者群体这支博奕力量的平衡。从一定程度上说，当今房地产市场种种不正常的现象，如在普遍的商品房市场里，存在着普遍的不信任，也即信用机制几乎是空白的，就是长时间来，房地产政策出台过程中，欠缺了购房者这支博奕力量的结果。

　　在利益主体日益多元化的社会主义市场经济的今天，各方利益诉求，已经成为一个无法回避的问题。对于房地产市场来说，如果作为弱势群体的购房者的利益诉求渠道依然不够畅通，必然会导致仇视的结果，而仇视的结果对整个房地产市场乃至对整个社会的秩序与发展必然是一种戕害。房地产问题既是重大经济问题，也是重大社会问题，房地产宏观调控能否成功，房地产经济最终能否为最广大人民群众谋利益，这直接影响到我国经济社会的稳定发展，也影响到我社会主义

和谐社会的建立。 (章林晓)

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