当代经理人杂志：顺驰神话还能够走多远

　　本刊记者 黄君发

　　在中国房地产行业的“最黄金时期”里，顺驰绝对是个耀眼的明星。

　　一个从天津出来、其貌不扬、毫不起眼的“小伙子”，从经营二手房买卖起家，却在不到十年的时间内成为了地产业的大鳄，成为集房地产开发和房地产中介于一身的知名房地 产商。并于2004年末宣称其销售额达到了惊人的100亿元人民币，在2005年销售额要达到200亿元。

　　在顺驰的当家人孙宏斌看来，顺驰之所以有这些成功是因为他颠覆了传统的房地产开发模式，创造了“现金——现金”的地产零库存“顺驰模式”。“顺驰模式”蜚声业界。

　　然而，与顺驰的高速发展相对应的是，不和谐和质疑之音好像也是形影不离，使得一举跻身地产销售百亿军团的顺驰，还没来得及领略一下巅峰上的无限风光，却已经险象环生，穷于应付，以至于向来面对媒体乐观高调的孙宏斌

　　也不得不坦承"心里很不踏实"。

　　是的，就在去年理论上的拷问之声愈来愈小的时候，顺驰自己却在狂奔的途中有些磕磕绊绊，危情初现了。

　　＊＊＊＊＊＊天价蓝郡：顺驰模式之累

　　由天价土地而形成的顺驰蓝郡的现状，在一定程度上成为顺驰在开发这些天价楼盘中的一个缩影

　　顺驰蓝郡是河北顺驰有限公司在河北开发的一个大型住宅项目，并曾经荣获全国"名盘"桂冠。河北顺驰有限公司扬言其开发的蓝郡项目将成为河北石家庄的城市新坐标。

　　但是，就是这个“城市新坐标”从其诞生的那一刻起，就是麻烦缠身，使其欲罢不能。由于顺驰在过去的两年中，获得的土地大多是依靠天价而夺，因此，由天价土地而形成的天价蓝郡的现状在一定程度上成为顺驰在开发这些天价楼盘中的一个缩影。

　　高地价带来的困惑

　　对于石家庄的房地产业来说，日子可能要定格在2003年9月19日这一天。当天，6家分别来自京、津、冀的地产商参与该市【2003】009号地块挂牌竞买。据介绍，这块9号地块位于该市东二环南路以西、东岗路以北、谈固东街以东，土地总面积为196263.7平方米，其中出让土地面积为186263.7平方米，土地用途为住宅用地，出让年限70年，容积率不高于1.8，建筑密度不高于30%，绿地率不低于35%，竞拍价底价为2.04亿元。在经过长达4个半小时的多达161轮的报价后，最终被当时刚刚成立的河北顺驰以5.97亿元的天价竞得。此价使得该地以每亩222万元(包括契税)的单价比同等土地20万元的原估价高出了10倍。创下石家庄市土地市场单宗地价最高纪录，在石家庄乃至全国都引起轰动。

　　虽然像这样的拿地在当时的石家庄带来了震撼，但是对顺驰来说似乎是很正常不过的事情了，顺驰曾经先后以其它地产厂商难以企及的高价分别在北京、江苏无锡等等25个城市拿地多块，难怪此次河北顺驰的领导也是如此轻松。因为在他们看来，顺驰的出现就是要出高价拿地的，用其大股东孙宏斌的话说，“我们拿地看的不是它今天的价格，而是明天的价格”，在最近的海南博鳌地产论坛上，孙还举例说，“比如说这个东西它今年值100万，明年值101万，后年值102万，我现在用102万把她买下，你说值不值？”，“我们就是要用明年的价格买今年的地”，“等我们开发的时候，土地就已经升值了”。

　　但是，短暂的喜悦之后，河北顺驰突然发现后面的事情远没有这么简单。

　　顺驰买地之后，土地确实是增值了，但是增值的土地不是他们的，而是周围一些地产公司买下的土地。根据记者日前的实地调查发现，与蓝郡位置相近但比其更优越的楼盘附近有好几处，比如说与其一路之隔的“九里庭院”和附近的“美景东方”等等，因为顺驰这个邻居的到来，而使得楼盘的销量急剧上升，“九里庭院”多层的均价是2490元/平方米，高层2890元/平方米面世，基本销售一空；对面的“美景东方”的多层住宅，位置比之优越，价格最高是3100元；“心海假日”7层带电梯的板楼，在3月份推出二期的当日，销售率几乎达60%，现已售光开售楼盘，均价2900元/平方米；对面大马村的另一块地，据说想以2400元/平方米的价格包销给某销售代理公司，相信价格不会超过3000元起价。“能取得这样的业绩，除了我们房子本身不错，加之我们所处的石家庄市的东南方向今天将成为城市的新商业中心外，顺驰的到来确实是一个非常重要的原因”，在记者询问起其中原由时，这几个楼盘的投资商都不约而同地谈到了顺驰的“帮助”。

　　虽然顺驰做到了乐于助人，但是它的这种“雷锋精神”并没有为自己谋得好处。河北金明房地产有限公司的相关负责人说，像顺驰这块地，按规划要求不高于1.8的容积率计算，仅仅土地成本每平方米就得摊上2500元人民币以上，相当于该地二环内一般住宅的价格，加上建筑成本、绿化成本等等在内，蓝郡的房子均价不到4500元/m2，可能就挣不到钱。而熟悉石家庄房地产市场的人都知道，由于当地无论是人均可支配收入还是GDP，从全国而言，都处于一个比较低的状态，当地的房价均价都不到2500元。根据河北卓达集团总裁杨卓舒介绍，当地几乎就不存在超过5000元/m2的房子。

　　而顺驰在9号起建起来的蓝郡项目却是要卖超过5000元/m2才能够赢利，而比其优越的楼盘价格却都在2500-3000元/ m2 之间，压力可想而知。据当地业内流传，顺驰内部都对此没有多大信心，甚至是沮丧，并导致员工的大量流失。石家庄联合地产有限公司的某经理对记者表示，自去年以来，到他公司求职的原顺驰员工经常见到，其中有售楼小姐，也有高级策划。

　　当然，这样的场景不仅仅是出现在蓝郡项目上，也同样出现在北京的领海项目上。以顺驰领海项目为例，去年开盘之初均价曾高达6000元，而距离其不远处的许多项目价位都为2000多元。显然很重要的一个原因是顺驰拿地成本较高，当时业内人士估计，领海只有售价达到5000多元才有可能保本。"领海都是小户型，谁跑这么远去买小户型啊？房子质量也与旁边2000多元/平方米的没有什么区别。"一位购房人就此打消了购买领海的念头。

　　与领海仅一路之隔的项目翡翠城，比领海早开盘一段时间，由于定位高端，户型均为联排别墅，当时均价为5000多元，因此起初并不好卖。"由于购买联排别墅的人大多数都是中产阶级，手中的购房资金并不是特别充裕，但同时又想享受到别墅的居住感受，因此往往对项目百般挑剔。但顺驰使我们的销售情况出现了大的转折。"货比顺驰后，许多购房者忽然发现在同样位置5000多元就能买到联排别墅很划算，于是翡翠城的房子被一抢而空，到今年3月三期已经开盘，售价也上升到每平方米7000多元。

　　可以说，顺驰令人自豪的高价拿地策略在蓝郡项目上，把自己给逼上了一个非常尴尬的境地。曾有业内人士这样评价顺驰在石家庄的表现：一个楞头小伙“冷不丁”袭击了高手一拳并打出对方鼻血后，却愣在那里对着鲜血瞠目结舌；而那个被偷袭的高手，慢慢爬起来，擦干鲜血，咬着牙，握紧拳，正准备发出致命的一击。

　　显然，使其愣在那里对着鲜血瞠目结舌的原因并不是别的，而是顺驰的高价土地惹的祸。

　　如此快速运转？

　　顺驰模式的一个最重要的部分就是“快速运转”，用孙宏斌的话说就是：在拿地前半年就开始做前期准备，确定市场定位，完成规划方案，这样拿到土地后能节省2～3个月。一旦拿到地后，就快速开工，快速销售，快速形成现金流。然后，用拿到的现金流再拿其它的土地，也即是所谓“土地——现金流——土地”模式。而顺驰能够在短短两三年中，从一个地方房地产商中脱颖而出，一举成为超百亿销售额，并预计今年超两百亿元的地产大鳄，其“快速运转”模式功不可没。

　　”这个模式其实就是地产零库存模式，用很低的资金去发展，这要求对公司资产的管理、库存的管理非常精确。发展速度快并不意味着风险就大，关键是看产品的周转性，产品的质量。“顺驰新任中国董事局主席汪浩说。

　　然而，在石家庄蓝郡项目的运作上，我们却很难看到顺驰的实质内涵所在。

　　在拿下9号地后顺驰的速度确实是体现了出来，在不到一年的时间即到2004年5月，顺驰就开始策划了位于该地的蓝郡项目的开盘和营销策划工作。但是，顺驰却迟迟定不下销售价格，在相当长的时间内，只能羞羞答答搞没有价格的内部预定，而且连内部预定的价格都不敢向外界公布。这在房地产界应该也是一种非常少见的现象。很显然，顺驰很清楚蓝郡项目的赢利底线，之所以在长达一年多的时间内不敢公布认购价格，肯定也是害怕自己的高价过早的对持币购房者构成心里恐慌。

　　在此情况下，蓝郡项目的开盘时间也是一拖再拖，而此时，蓝郡也正在逐步地由项目变成了现房。直至又一个一年后的今年6月24日才开盘，认购价格的悬念也在该天毫无悬念地揭晓，最低4500元每平米，最高9000元每平米，远远突破了该地均价2500元每平米，最高不超过5000元每平米的极限。如此高价，该楼盘的市场反映可见一斑。

　　在周围的项目刚刚策划开盘不久就面临热销的情况下，已经完成一期工程，拥有大量现房的蓝郡却门庭冷落。

　　更有意思的是，蓝郡在正式推出一个月后，该楼盘竟由于没有取得当地的预售证，遭当地消费者举报后，被当地相关部门勒令停止了销售，至今没有再开盘，使得蓝郡的开发周期再度延长。

　　可以说，顺驰所推崇的现金流快速流转模式在这里行不通，应该说顺驰蓝郡项目的现金流运转速度甚至是慢于当地的房地产开发企业的。而我们都知道，对于顺驰这样一个在全国25个城市开发，拥有大量土地的迅速扩张的企业而言，现金流的正常流转是非常重要的。蓝郡缓慢的现金流回流现状，对于整个顺驰集团来说，并不是什么好事。

　　而蓝郡的这种不利现状的存在在很大程度上是有不可逆转的客观因素存在的。那就是与当地的实际经济发展水平相比的过高的土地价格。顺驰在当地并不是主流的开发商，其一块地的高价并不可能为该地的土地价格甚至是住宅价格造成多大的影响。

　　而且，根据记者调查，顺驰天价买来的土地而形成的项目从总体而言的销售，都不是很乐观。比如说顺驰在北京的项目基本上都比周边项目价格高1000多元。蓝调是顺驰3个项目中销售状况最好的，但与北京西南区域周边20多个项目相比仍然慢了许多，截止到今年1月，这些项目基本上都已经是尾盘阶段，无房可卖，但同期顺驰在丰台区北京房管局备案的销售记录仅为60多套。

　　可以说，在经历了天价买地的疯狂之后，顺驰如何能够尽快销掉包括石家庄蓝郡在内的天价楼盘确实是摆在顺驰面前的一道坎，而且，对于顺驰这样一个由于到处扩张而使得现金流时时处于紧绷状态的企业来说，尤其重要。

　　顺驰大股东孙宏斌虽然对媒体多次表示，顺驰手中时刻都攥有10亿元的现金，但是根据资料统计，截止到2004年3月，顺驰已经进入北京、石家庄、上海、南京、无锡、苏州、成都、长春、榆次、荆州、保定、武汉等城市并开始了作业，获得的土地项目超过10个，面积超过5000亩。其中大多都是高价得来的。面对这么多的土地，区区10亿的现金，也许只能是杯水车薪，而且，之前顺驰在银行本来就借债不少，现在银行也越来越惜贷，加之所欠供应商的巨额工程款要还，顺驰依靠的可能更多的是自有项目的销售回笼资金。从一定程度上说，顺驰的回笼资金的绝对数目和速度决定了顺驰的未来。但是，从蓝郡的情况看，形势并不乐观。与蓝郡一路之隔的“美景东方”的开发商石家庄金明房地产开发公司某负责人对记者如此表示。

　　******员工自曝：我眼里的顺驰真相

　　“顺驰是个疯狂的企业”，在和记者交谈中，她多次重复着这句话。当然，与之连在一起的，还有下一句：“它一直在变，变得都让人受不了”

　　李位(女)2004年7月份从某大学工商管理专业毕业后直接进入了顺驰置业集团北京公司。顺驰置业是顺驰集团下属的一家专门从事房地产二手房交易的中介机构。虽然是中介机构，但是它也不仅仅是中介机构，在普通二手房交易的同时，其还承担着其它的重要任务。比如说二手房交易的情况来推断该地的楼市的变化趋势，为顺驰开发新房提供信息情报支持，还有就是众多的顺驰置业的门面，可以为顺驰开发的新楼盘提供更大的销售空间和便利，不仅如此，甚至可以借此来人为抬高楼价，赚取一笔不菲的中介费。因此，顺驰置业在顺驰集团中，可谓是非常重要的一分子。

　　众所周知，顺驰是一个非常青睐刚刚毕业的大学生的企业。而工作努力的李位，确实也得到了顺驰的重用，在半年过后，她被委任以顺驰置业北京公司中关村负责某连锁店的店长重任。

　　然而好景不长，在今年的3月份，李就带着30余人和顺驰不辞而别。“据我所知，当月还有一起40多人一起辞职的事件”，4月的某一天，中关村其住所附近，李向记者说道，“我最高兴的就是我同时带了30多个姐妹一起离开了这个火海”。“顺驰是个疯狂的企业”，在和记者交谈中，她多次重复着这句话。当然，与之连在一起的，还有下一句：“它一直在变，变得都让人受不了”。

　　最害怕开会

　　顺驰是出了名的会多。顺驰的领导会多，顺驰的员工会也多；顺驰的业务会多，顺驰的战略研讨会更多。顺驰人每天和自己的领导、同事开会，和其他部门开会；顺驰的会天天开，顺驰的会周周开；协调会、汇报会、研讨会，涉及面之广、参与人之多、历时之久，非其间之人难以理解。

　　开会本没有错，会多也并没有什么不对。但是，李位却表示，自己最害怕的时候就是开会，虽然名义上开会是为了统一思想，但是实际上“一开会就有可能是政策调整或者是人为调高销售任务”。在李的记忆中，顺驰的政策好像就是在不断的反复、摇摆之中，政策的每一次调整，伴随的都是销售任务的人为调高。在顺驰，就好像是在巨大的压力下生存，今天你完成了应有的任务，明天领导可能就给你再加码，再完成再加，一直加到没有完成。虽然任务加码了，但是工资奖金却没有多大变化。要是加码后的任务没有完成，那很可能就是扣奖金。差多少，就按比例扣多少。总之，要把销售任务的缺口给补上。

　　“如果说任务加码是因为某些部门的领导为了一己私欲还可以理解的话，那么顺驰在大的政策上的不断调整就显得很不应该了。”李说。

　　比如说在卖房提成的问题上，顺驰对提成比例上的经常变动，李就显得非常不满。李表示，在2005年之前，顺驰对卖房的提成比例都比较高，大概是20%左右，也就是说，假如公司是以40万元的价格收购了一套二手房，在卖出的时候卖了50万元，那么，其中的10万元的利润中，经手人员大概可以得到2万元的提成。然而在三月份公司的一次会议上，顺驰却在没有任何先兆的情况下，将提成比例锐减至3‰(千分之三)，而且是一颁布就立即执行。而李位却因为刚好在前一月中卖了一个价差10万元的房子，不幸的是，在考核的时候，被用上了新的政策，使她变的很是无奈。“当了四个月店长的我，第一次萌生了去意。”李说。

　　“还有一次开会说要扣奖金，当时，我们的任务应该说完成得不错，因此听说后感到百思不得其解。听领导一解释，才恍然大悟。”原来顺驰置业北京今年初成立顺驰装修公司，作为独立注册的实体，理应自负盈亏才行。该公司成立初定下的月销售目标是70万，结果任务没有完成。于是领导大怒，顺驰置业北京的全体员工部分奖金被扣，以此来弥补顺驰装修公司没有完成的缺口。

　　“顺驰是个疯狂的企业，我在顺驰工作了一年，亲身经历了那么多的变革，他很强，业界知名度很高，但很疯狂，就是太不稳定了，‘ 变’是他永远不变的真理，但是变得让人很失望，很不舒服。有点牵强。”李总结道。

　　个人主义膨胀

　　顺驰在大家的眼中，是一个重视个人能力甚于重视资历的团队。顺驰的大股东孙宏斌在多个场合也多次表示过，"在一个开放的社会中，经验从来不重要，只要你有激情，只要你是开放的，你是空心的，你是无我的，你就是一往无前的，你就可以充满了创造。"因此，在顺驰，首选的人员是那些"富有激情的年轻人"，这些年轻人可以"无成见地去感知和行事"，“在顺驰，永远没有天花板”。

　　在分配上，顺驰也是非常重视个人的能力体现。“起初，还能照顾到团队的因素，后来干脆是越来越个人化了”，李说。

　　据李介绍，刚开始的时候，顺驰在分配机制上还是按照交易的流程，不同的组织和个人享有不同的提成比例。比如说，某客户经过A连锁店的B员工看中了某一套房，但是该房却是在C连锁店所搜集的，因此，可能就需要B领着该客户到C店，在C店的相关人员的帮助下，完成看房，直至交易的程序，与此同时，B的其它事物可能就会由A店的其它人员代为处理。那么，在完成交易后，按照规定，上面将会照顾到A、B、C等相关个人和团队的利益，给予不同比例的分配比例予以提成。这种过程导向的分配机制应该说是非常有利于团队协作和团结的。“事实上，这个时候，大家的心都是在一块的，心绪也都比较平稳”。

　　然而，为了更大程度地提高企业的业绩，顺驰变的越来越偏执，并且最终走了一条“结果导向”的分配制度。只有卖了房子，你才有提成。“结果可想而知”，李说，在结果导向的绩效考核机制下，大家不再相互帮助了。不仅如此，有好的房源，相互之间也不公开了，“因为大家都清楚，无论我出了多少力，只要房子不是我卖的，我肯定就拿不到好处”。结果，业绩只能不断走低，“从寻找房源，到寻找顾客，再到完成销售，这么长的链条，怎么可能由一个人完成？”，“如果没有同事的帮助和配合，哪一个人都不可能完成”。

　　在这一政策的影响下，顺驰的员工甚至将好的房源都先据为己有，然后再私自倒卖给其它的中介机构，挣取信息费的现象也已经在北京的二手房中介圈内成为了一个不是秘密的秘密。“上面也知道有很多人在做这种交易，但是，不改变现有的分配机制，私自倒卖房源的事情肯定是禁不住的”，李表示，“在顺驰有一批老资格的员工，业绩不怎么样，出手却非常阔绰。他们的钱从哪儿来的？还不是私自倒卖房源！”

　　在与记者交流的两个多小时中，李位本人也接到不少向她询问房源的电话。对此，李很直接地表示，虽然已经从顺驰离职，但是在那里还是有几个要好的朋友的。只要附近有好的房源，他们就会电话告诉我，然后我就自己寻找买主。成功后，我也会付给她们一笔信息费。

　　拖字当头

　　顺驰说来还真是一个有意思的企业，在企业内部，领导经常讲的都是如何提高运转效率。但是一旦话题转向了客户，顺驰的论调就来了个大拐弯，一切以拖字当头。

　　与顺驰打交道的客户都有这样的感受。在你没有签订买房协议，将首付款交给顺驰之前，顺驰的工作人员会对你礼貌有加，时不时给你打电话，给你许下很多的承诺。一旦你的协议一签，首付款一付，他们的态度就会来个180°的大转弯，原定于15日的房屋交付期限，他们可能拖上3个月，半年，甚至更多。“这个在顺驰内部叫作合理拖延”，李表示。因为公司在房地产开发方面需要大量的资金，通过拖欠，这样就可以使得顺驰能够集中大量的款项到项目开发上面。“客户的钱只要进了顺驰的账户，就好像是进入了中国的股市一样被套牢，只要对顺驰有利，客户的感受顺驰是很少考虑的”。

　　不仅仅是客户，就算是供应商、广告商，等等，无论是谁的钱，顺驰都是敢拖的。不合理的占用客户和供应商的资金甚至已经成为顺驰的最重要也是最廉价的融资渠道之一。

　　而我们都知道，顺驰能够在全国范围内的大发展，它的这个拖延术是立下了不少的战功的。全橙地产增值服务(中国)有限公司首席合伙人朱凌波分析："顺驰做房地产的所有资金都用外部资金，借用全部融资手段，让所有的土地尽快进入操盘阶段。顺驰这样做使资金链更快连接起来，更快完成资金循环。""当然，这建立在中国房地产模式特殊运营基础上。"朱凌波进一步分析，顺驰选择这个模式发展，契合了当前房地产行业发展规律的特点，国内城市化进程，市场存在巨大的住房需求，使房地产市场给顺驰一类的企业短时间内急速扩张提供了强大的市场空间。"他采用的手法其实其他的很多开发商也在采用，如果说这些是房地产行业内的游戏规则，那么顺驰的确是一个高手。"朱凌波说。

　　“就我们下面的员工而言，我们是不希望这样的。”李说，“因为这样一来，公司把所有的责任都推在我们身上，客户打电话过来，我们就得应付”，“久而久之，都烦透了。有时候一看到客户的电话，就头疼。甚至于很多的员工都拒接。”

　　“更多的时候，我们下面的员工都提醒客户在打款的时候，应该谨慎一些”，但是“作为个人，作为最底层的一名员工，我们的声音其实是那么的微弱”，“根本改变不了这种现状”，李颇显无奈。

　　而顺驰的做法，虽然外表上看与戴尔差不多，本质上却和戴尔有着很大的不同，它是通过尽可能长的占用合作伙伴和供应商的资金来维持本企业的资金流的运转。从这个程度上，顺驰所吹嘘的“地产戴尔”是对戴尔模式的一种讽刺。

　　“不知道戴尔看到这个所谓的‘地产戴尔’模式会有何感想？”该战略咨询师开玩笑道，“我猜和它拼命的想法可能都会有。”

　　******顺驰的N种可能

　　中国市场上的黑马不少，颠覆者却寥寥无几。诚然，只要表现出人意料，就有可能成为黑马，而要成为真正的颠覆者何其难也，因为颠覆不轻易成为潮流。古往今来，似乎任何英雄的结局都是时也，运也，命也。“顺驰模式”的结局在哪里？

　　时势造就顺驰

　　截止到2004年3月，顺驰已经进入北京、石家庄、上海、南京、无锡、苏州、成都、长春、榆次、荆州、保定、武汉等城市并开始了作业，获得的土地项目超过10个，面积超过5000亩。并且，顺驰已经宣称其2004年的销售总额已经突破100亿元大观，这样一个规模甚至被认为是中国房地产行业的NO.1。毫无疑问，至少从目前的表象来看，顺驰在一定程度上已经取得了成功。

　　因为孙宏斌常年在国外，吸收了很多国外新鲜的管理理念和管理方式，这一点在圈内众所周知。“孙总每次从国外回来的第一件事情，就是给我们开讲，讲国外的先进理念”，记者接触到的顺驰员工都如此表示。

　　“但是，孙好像对具体的操作层面的东西不感兴趣，比如6SIGMA什么的，觉得那些都是花架子。孙讲的就是理念，是核心的东西。”某一接近顺驰的业内人士做如此评价。

　　业内人士一致评价，在房地产行业，顺驰的效率和执行能力非常强，工作非常有计划性，将公司战略分解成对每一个人的指标，在微观管理上非常有效率，有极强的结果导向。

　　但显然，仅仅是公司内部的效率还不足以支持顺驰能够转危为安，也不足以应对强大的现金流压力。推崇西方管理方式的顺驰更是深谙“中国功夫”。“黑马”不死还有其他因素。

　　高价拿地、进入地产开发时间较短，这些因素决定了顺驰在产品质量与产品价格上都不占优势。“从结果看，倒是宏观调控成就了顺驰，”某一知情人士分析道。

　　从2004年初开始，为了整顿房地产市场，国家相继出台了一系列的宏观调控措施，其中，最触动房地产开发商的莫过于在银行银根紧缩的情况下，3月31日由监察部和国土资源部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，即"71号令" 。要求在今年8月31日之前，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权。该规定的出台，引发了地产界一场变革。该政策也被业内人士称为"8·31"大限。

　　“大限”表面上是土地问题，实际上它考验的是开发商资金实力。它对手中大量囤积土地的开发商影响非常大。因为根据“71号令"，如果不能及时处理完所谓的历史遗留问题，也就是交不出足够的土地出让金，这些地块都将被收回重新上市。这自然很容易导致开发企业的资金现量不足，要么交钱，要么挂牌的压力为这类公司出了一道难题。如此，很多的大地主由于准备不足，不得不花费大量的金钱和时间来补交之前的税款，因此，对土地的需求则明显不足。而顺驰却闻到了其中的商机，趁政策出台之前，囤积了大量的土地，其中不乏高价地。

　　如果没有宏观调控减少了土地供给量，使土地价格上升，如果没有人民币升值预期，导致房地产市场销售比较好，“那顺驰现在会活得很苦。但环境变化使其崩盘的概率降低了，至少压力减小了。”由于被行业内解释为“供给失衡”的原因，去年年底到今年年初房地产市场销售状况奇好，很多城市出现供不应求的情况。

　　道德尴尬

　　顺驰之所以能够在2004年爆发，除了其在71号政策之前囤积了大量的土地之外，还在于其独特的经营模式。

　　“这个模式其实就是地产零库存模式，用很低的资金去发展，这要求对公司资产的管理、库存的管理非常精确。发展速度快并不意味着风险就大，关键是看产品的周转性，产品的质量。”顺驰新任中国董事局主席汪浩说。

　　去年时任顺驰中国总裁的张伟曾透露，获得这么多土地，顺驰出的钱并不多，天津顺驰为各地输出的资金不到10亿元，大部分资金来自合作伙伴、银行以及2003年40亿元的项目回款，像天津市政府这样的合作伙伴放在顺驰的钱有10亿元之多。

　　“这恰恰说明整个房地产市场还处于较混乱的状态，因此才能让顺驰这一类公司乱中取胜。”否定的观点认为。

　　这种观点当然有大量的事实来佐证。

　　正如顺驰离职的李位所言：在顺驰，尽可能的拖延一切与资金相关的环节都被认为是“合理的”。据说这样一条，甚至写入了公司的战略。

　　“顺驰拖欠付款在业内是出名了的，”一家开发商老总介绍说，工程款、材料费等等无一不拖，“别的开发商可能也会拖欠这些费用，但都不像顺驰这样如此大规模拖欠资金，并且拖欠时间如此之长。尤其对于媒体，大多数企业由于担心自己的某些行为会曝光，因此在拖欠款项方面对媒体都会有所节制。”这位老总说。

　　但顺驰不以为然。这种资金模式被顺驰自己称为“合理利用应收账款的账期”，即对所有重要的时间节点都进行准确计算，尽力做到研发、工程、营销等环节的“无缝衔接”，并采取一致行动；其次，为了减轻现金流上的压力，顺驰力图利用客户(包括合作伙伴)的钱来做生意，通过对外部资金的运作分散自己的资金压力。这个甚至被顺驰人骄傲地称为“地产戴尔”模式。

　　“这个跟孙对国外理念的理解有很大关系，由于过于重视宏观方面的理解，忽视了对于理念的可操作层面的深究，导致了孙对国外的先进管理理念事实上的只知其一，不知其二的现状”，不愿意具名的某战略咨询师解释道。

　　事实上，我们知道，戴尔能够成功，靠的是自己先进的供应链管理理念和高度的信息化管理水平。戴尔公司和供应商共享包括产品质量和库存清单在内的一整套信息。戴尔在统一平台上可以看到供应商的工厂备料及仓库情况，每个信息环节都同时平行，通过一定的流程来和供应商之间进行不断的数据调整，这样就维持了供应链的动态供需平衡。戴尔会定期预测市场需求及评估产量，让供应链中各成员的风险减低。因此，从本质上说，戴尔模式的核心其实就是，通过高效的供应链，保障戴尔在信息流的实时通畅，来保证运作效率，以期加速现金流的运转速度，通过和供应商的合作共赢中取得成功。

　　而顺驰的做法，虽然外表上看与戴尔差不多，本质上却和戴尔有着很大的不同，它是通过尽可能长的占用合作伙伴和供应商的资金来维持本企业的资金流的运转。从这个程度上，顺驰所吹嘘的“地产戴尔”是对戴尔模式的一种讽刺。

　　“不知道戴尔看到这个所谓的‘地产戴尔’模式会有何感想？”该战略咨询师开玩笑道，“我猜和它拼命的想法可能都会有。”

　　“这种模式一旦失败，会败得很快，因为风险太大了。”用尽可能少的自有资金去撬动总资金额大得多的项目，但在操作过程中，只要出现很小的一个纰漏，灾难的"多米诺骨牌"效应也会突然间显现。"谁能说，顺驰不可能是中国房地产行业的又一德隆呢？"这位专家不想评论太多。

　　调控隐忧

　　应该说，顺驰的成功在一定上还有赖于政府的宏观调控。甚至有消息认为，顺驰在2004年的宏观调控之前得知到了相关调控措施将要出台的消息后，才有了之后全国各地大举囤积土地的作为，也就才有了今天的顺驰。

　　但是我们也必须认识到，政府出台对房地产市场的调控措施的目的，并不是为了抬高房价，而是为了稳定房地产价格。

　　而事实上，业内一致的观点是，由于71号文件的到来，在相当程度上，导致土地的需求量不足，楼盘开发大幅减少，但是由于居民对住宅需求的强势上升，以往很多人买房找关系是为了拿到折扣价，但是去年年底很多人托关系却是为了能够拿到内部认购的房号，以免排队购房之苦。在此大环境之下，导致了今年以来全国范围内的住宅均价的大幅上涨。

　　特别是由于顺驰的天价拍来的土地导致的天价楼盘的出现，更是促使了周边地区房价的飙升，在价值9.5亿的大兴地块上开发的顺驰领海以6000元／平方米以上的价格开盘之后一个季度内，其周边的翡翠城等楼盘，都出现了1000-1500元的价格涨幅，且交易量同时上涨，一位在大兴运作项目的地产商向记者证实，从顺驰领海开盘至今，他自己楼盘价格已经上调了近2000元。据此，他判断，类似的情况在清河肯定也会出现，而令人担心的是：随着时间的推移，会有更多“8.31”以后获得的土地转化为实际供应，如果领海在大兴的经历被复制，那么房价无疑将开始新一轮的攀升。

　　果真如此，那么房地产行业的这种局面，肯定不是国家相关职能部门所希望看到的。

　　事实上，从今年的3月份开始，国家就陆续出台了相关稳定房价的措施，尤其以4月份国务院出台的关于稳定房价八点意见最为引人注目。一系列政策的出台，明确指出要遏止住房地产不断攀升的势头，稳定房价。

　　该政策的出台，使得房地产行情也首次由看涨转为看跌，买房者持币观望者增多。在此情况下，最难受的可能就是要属房地产开发商了。SOHO董事长就在接受某媒体记者采访时曾坦言，现在的日子很不好过，房子卖不出去，今年可能要少挣5-6亿元。

　　在房产行情哀声一片的情况下，普通楼盘的处境尚且如此，天价楼盘的代表顺驰的日子可能就更不好过了。更要命的是，国土资源部土地利用管理司司长廖永林最近指出："现在的房地产市场上出现的种种问题，特别是乱炒房地产，都跟预售有关。我个人的意见是，应该完全取消

商品房预售"。如果在不久的将来，商品房预售制度果真被取消的话，不知道此次顺驰在住宅销售不佳，又无法从待开发的项目中圈钱的情况下，如何寻找维护项目所需的庞大的现金流，来保证顺驰这部机器的大运转？不知道顺驰的

神话会不会到此有结果？

　　最近有消息称，国家稳定房价的决心非常坚决，如果这一次调控达不到预期的目的，国家还会陆续出台相关的措施。不知道听到此表态，作为与国家宏观调控目标背道而驰的天价楼盘的所有者顺驰，会做何感想？在国家越来越坚决的宏观调控措施的作用下，顺驰神话还能够走多远，我们拭目以待。

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