王义伟：太不正常了北京房产商为啥一枝独秀

http://finance.sina.com.cn 2005年09月22日 01:00 中华工商时报

　　王义伟／文

　　2004年度全国纳税500强中，只有1家房地产企业上榜，排在310位。这样的现象被笔者称为“一枝独秀，并撰文分析了一番。

　　还有一个“一枝独秀，也被笔者发现了。

　　《中国税务》杂志9月份发布的不光是全国性的纳税500强，还列出了房地产业的纳税20强。在这份20强名单里，笔者发现：北京的房地产企业独占鳌头，不但第一名是北京的，20家企业中北京竟然占了9家，几乎就是半壁江山。

　　这当然是“一枝独秀。尽管在全国各行各业的比较中，

房地产业表现不佳，但是在房地产业内部，北京企业的纳税表现，却非常抢眼。看起来，这应该是让北京的房地产企业高兴的一件事。

　　这个“一枝独秀，是不正常的。

　　说它不正常，是因为按照一般的理解，在房地产纳税排行榜上名列前茅的，不应该是北京的企业。北京的

房价，并不是全国最高的。上海的房价最高，上海的房地产企业赚了大钱，应该在纳税排行榜上大出风头。但是，这个20强名单中，上海房地产企业竟然只有一家。

　　不该排到前面的北京占了一半，该排到前面的上海只有一家，当然是不正常的。

　　话说回来，房地产纳税排行榜上出现这样的现象，是有原因的。

　　首先需要澄清，笔者决不认为北京的房产商思想觉悟要比上海的房产商高。笔者一直坚持的观点，全国的房产商在思想道德水平上，尤其是在纳税意识上，是平均的，是在一个水平线上的。

　　事实上，北京的房产商在纳税问题上的表现，是不光彩的。

　　根据《中国经营报》的报道，在2003年到2005年的纳税检查中，北京市地税局共对1103家房地产开发企业进行了检查，发现有问题的企业725家，占66％。其中千万元以上的案件24个，总计追缴税款达10．05亿元。

　　3年时间追缴税款10．05亿元，这个数目是触目惊心的。要知道，房地产纳税排行榜第一名的北京企业，2004年纳税也不到4亿元，

北京房产商被追缴的税款，是这个数字的2．5倍还多。

　　根据该篇报导，房地产企业的纳税问题主要体现在3个方面：第一，取得定金和预售款未按规定申报纳税；第二，索取代开发票滥摊成本；第三，未按期申报纳税；第四，房地产企业运营的周期相对特殊，税务部门不甚了解，为偷逃税款提供了足够的空间。这一点需要特别说明，房地产企业一般采用“期房滚动开发模式。在这种模式下，房地产企业前期大规模举债，直到后期销售才会陆续有现金回收。所以，在第一个年度里，房地产企业的账上可能根本就不会有利润。

　　为了遏制房地产企业的税收问题，北京市地税局已经开始了企业所得税预先“计提的试验。这个试验，就是税务主管机关在每一年度开始时，按照相应比例，对房地产企业的企业所得税进行“预征，待楼盘销售形成回款之后，再最终确定应征收的总额。总体的原则是多退少补。此外，北京市地税局正在探索建立房地产行业纳税评估模型，以开展有针对性的税收征管工作。据悉，这个模型建立之后，所谓税务部门不熟悉房地产运营模式的问题将被彻底解决。

　　绕了这么一大圈，现在回到正题，谈谈为什么北京房产商纳税表现比上海好。

　　一对比，答案就出来了。

　　在北京，房地产企业的漏税情况随着税务部门的“重点关照而下降。北京市地方税务局的统计数字显示，目前房地产企业在纳税方面发生问题的比率已经从最高时的77％下降到41％，下降了36个百分点。

　　上海，笔者没有找到这方面的数据。

　　但是，北京地税局在2003年至2005年发现了725家有纳税问题的房地产企业。

　　上海呢，笔者获取的资料中，有这样的表述：“虽然上海的461家欠税企业中，仅有15家为房地产企业。

　　这应该就是真正的原因，在税务检查中，北京发现了725家，上海发现了15家。笔者不清楚这15家是1年发现的还是3年发现的，即使是1年发现的，3年也就是45家，也要比北京少得多。

　　北京的房产商在纳税排行榜上为什么“一枝独秀，为什么比上海好？

　　没有别的原因，因为北京的地方税务部门比别的地方厉害。

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