中国大卖场泡沫世界第一 | |||||||||
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http://finance.sina.com.cn 2005年09月19日 11:55 国际先驱导报 | |||||||||
中国商业经济学会理事 王成荣 美国商场发源地,最大的购物中心“Mall of America”建筑面积也不多于四十万平方米,而北京上海等地很多在建的商场面积都超过了百万平米 国际先驱导报文章 最近中国大陆的“卖场泡沫”开始引人关注,近日台湾媒体的一篇
总体来讲,我国流通业和商业发展迅速,都市商业地产也呈现蓬勃发展之势。当然,发展过程中也确实存在着一些问题——商业地产的开发应当针对需求进行,但是现在某些方面已经存在超过需求的迹象。 相比我国商业发展,实际的商业需求与商业地产空间布局上存在矛盾。按照国际经验,当城市化率在30%以下时,商业和人口向城市中心集中,30%~70%时商业网点向外发散,而当城市化率达到70%以上时,商业网点就要“向外集聚”。目前北京等中国大城市的城市化率已经达到70%,人口进入逐渐向外集中的阶段,目前显著的问题是商业网点的开发和人口的向外集中不同步。如在北京,在望京和回龙观等一些大型居住区,商业网点不是太多了而是明显不足。 商业地产开发布局不合理表现有两个方面,一是底商太多,这种商业融合居住的模式不符合商业经营规律,不能很好的满足居民的需求。二是城市中心大的商业项目开发过大过于密集,超过需要。因为在市中心区开商业网点似乎“更赚钱”,于是出现了大量的市中心区“购物中心”。从“十五”到“十一五”期间,北京市中心区大型商业项目一个个拔地而起,但是由于交通问题难以解决,密度过大竞争激烈,这些商业中心都要经受惨烈的竞争洗礼。 大型购物中心代表了一种现代的流通方式和新型的生活方式,从发展角度看,像北京这样的大都市有三五个大型购物中心是可以的。但应该看到购物中心太多了并不是好事,中国开发商业地产经常有炒作倾向,一出现某个概念就拼命进行“开发”。商业地产布局不合理与城市规划缺乏强制力有关,我国缺少规范商业网点建设的专门法规。同时我们也缺少专业的商业地产开发商,在美国,商业地产开发者和一般地产开发需要不同资质,但在中国没有这种划分。 我国商业地产开发盲目求大。北京和上海等地正在兴建或拟建的商场,有些建筑面积在一百万平方米以上,而美国商场发源地,最大的商场“Mall of America”建筑面积也不多于四十万平方米。对一个“Mall”来说,上百万平方米实在太大了,作为一个配套齐全的Shopping Mall四五十万平方米就可以。 我们应该坚持渐进式开发的观点,总想追求“世界第一”的想法非常不好。我国市场发育还不够成熟,商业成熟度也不高,购买力还处于上升阶段,消费方式也不稳定,商业网点建设应该和购买力发展合拍,万不可强求“一步到位”,否则会造成大量资源浪费。中国毕竟还是一个人均GDP1000美元的国家,而美国是36000美元。 最后要说的是美国有4到5万个购物中心,很多是社区型和区域型的,在购物中心的购物量约占美国人购物总量的一半以上,但是因为中美的商业发展模式和生活方式不同,中国通过购物中心的购物量不会有这样高的比例。 更多精彩评论,更多传媒视点,更多传媒人风采,尽在新浪财经新评谈栏目,欢迎访问新浪财经新评谈栏目。 |