金学伟：消除非正常暴利需提高房地产进入门槛

　　金学伟

　　过低的进入门槛也使我国房地产领域充满了“过江龙”。“过江龙”是市场的掠夺者，他们只在行业景气时进来捞一把，赚取非正常暴利，而把行业调整的恶果留给以房地产为长期主业的开发商们。

　　房地产是这几年的一个暴利行业，这是毋庸置疑的。没有暴利，就不会有那么多的资金涌入房地产业，使房地产开发投资额从1998年的3600多亿元，增长到2004年的13000多亿元；房地产开发企业也不会在这短短几年里增加1万多家，增幅60%。

　　毋庸置疑的是，在这几年的房地产暴利中，有许多是非正常暴利。这种非正常暴利主要来自3个方面。

　　非正常暴利的主要来源

　　一是以非市场价格取得的低成本土地。土地是房产成本的重要构成要素，而土地挂拍招制度是在去年中央

宏观调控后才开始真正实行起来的，因此，在这2年的房地产暴利中，低廉的土地成本占据了很大比重。

　　二是偷漏税。据国税局对7省市调查，在所有涉税问题中，房地产占了90%。偷漏税在非正常暴利中的比重有多大，我们无法知道，但根据笔者对几家纯房地产开发，并有长期优良业绩与良好的企业信誉度，没有任何关联交易的上市公司的抽样统计，房产销售净利率和毛利率之比的长期平均数一般在36%至56%之间，其中值在43%到45%之间。以这个比例计算，即使房地产销售利润率在50%，其实际的净利润率也只是18%~28%之间，平均23%左右。

　　从销售利润到税前利润，再到税后利润，其间的差额非常之大，在任何一个环节上动点手脚，就可获取非正常暴利。

　　三是卖楼花。这一块已成非正常暴利的重要来源，据统计，在2004年房地产开发到位资金中，定金和预付款所占的比重已经超过开发商的自筹资金和银行贷款，达到6000多亿元。不算别的，仅利息一项，就能给开发商带来近350亿元的好处，一进一出就是700亿元。如把由此带来的利润算进去，差不多要接近房产开发利润的一半左右。

　　消除非正常暴利需提高进入门槛

　　要消除房地产业的非正常暴利，需从提高行业门槛做起。据笔者观察，越是大型的、长期以房地产为主业的公司，其销售利润率往往越低，净资产收益率越稳定、合理。以万科来说，这家企业从1991年进入房地产，最初几年房产销售占公司营业收入70%左右，后来逐渐达到98%以上，基本上属纯房地产开发经营企业。这是一家追求规范、透明、合理、均衡，以创造百年老店为愿景的企业，因此除了最初2年，其房产销售利润率分别为14.91%和49.1%以外，以后就一直比较平均，基本上保持在20%的水平上，14年平均销售利润率22%，近6年的平均销售利润率23%，平均净资产收益率13.49%。

　　反之，越是小型开发商和项目公司，其销售利润率的高低起伏就越大，一如万科早期的2年。原因就在房产本身的开发周期较长，对资金的需求量较大。而根据2000年公布的《房地产开发企业资质管理规定》，我国的房产开发商分为四级，其中一级资质商的要求是注册资本金5000万元；二级2000万元；三级800万元；四级100万元。而据统计，到2002年止，我国32618家房产开发商中，一级和二级资质仅占10%，其余的都是三、四级资质，甚至是兼营商。

　　这种过低的入市门槛至少会造成两个后果：一是开发商自有资金普遍不足，只能大量依靠信贷，一旦遇到行业不景气时就容易出现资金链断裂，甚至破产倒闭。因此，在我国的房产业中，普遍存在这样的倾向，就是捞一票算一票，有风使尽帆，把利润做到极致，哪怕采取不光彩手法。用他们的话说：别看我现在神气，我难过时谁见了？谁能帮我？这一点尤其在小型企业中体现得特别明显。因为大型企业一般都会比较顾及行业稳定、长期利益。而且抗风险能力较强，完全可以长期均衡利润为追求。

　　当年，针对美国石油业小企业林立局面，洛克菲勒曾讲过一句很有名的话：由无数个利益互相冲突的小企业组成的行业，注定是不稳定的，是难以承担其应有的社会责任的。我认为，中国房地产业目前就存在这一问题。

　　二是使我国房地产业变得像一个菜市场，只要你愿意，几乎什么时候都可以进来捞上一票，而且什么时候都可以滑脚溜走。表现在房产开发商数量上，就是大起大落。比如，1991年我国房产开发商在5000家左右，到1995年就增加到33000多家，而到1996年，就只剩下21000多家，近几年又增加到了33000家左右。在1996年间减少的企业中，肯定有一部分是支撑不住垮掉的，但绝大多数是捞了一票后见势不对，关门逃走的项目公司。

　　以前江湖上有一种说法：不怕跑江湖的，就怕捞江湖的。因为跑江湖的都会顾及到自己包括其他跑江湖人的后续利益，注意不把地做“腥”。而捞江湖者通常都会采取“卷地皮”策略，卷过之后，这块地皮至少臭3年。

　　过低的进入门槛既造成过多的根本就没有实力进行房产开发和没有抗风险能力的开发商，对他们来说，唯一可行的办法就是趁行情好时快快地捞一票，然后准备“过冬”。过低的进入门槛也使我国房地产领域充满了“过江龙”。“过江龙”是市场的掠夺者，他们只在行业景气时进来捞一把，赚取非正常暴利，而把行业调整的恶果留给以房地产为长期主业的开发商们。笔者上期指出的中国房地产业中的一些谁都不喜欢的矛盾现象，其根源就在于此。因此，要规范我国的房地产业，必须大幅提高进入的门槛。尤其是对各种各样的项目公司的设立，需要制定更加严格的条件，因为绝大多数项目公司都是房地产市场中的“过江龙”，他们对房地产业的健康规范发展有着巨大的杀伤力。

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