陆新之：房屋泡沫猛于房价泡沫

　　陆新之

　　这个时代地产业的问题，看上去是“房价泡沫”，而更本质上的是“房屋泡沫”。也就是说，造出来的房子，不具备那个价值。产品本身为客户带来的审美价值和实用价值，都还差那么一大截。

　　很多年之后，当《中国房地产报》的读者都老了，谈起2005年夏天的地产形势，一定有白头宫女说天宝遗事的感觉。 不过抱歉，我只想到了文章的开头，再往下构思的时候，遇到了瓶颈。因为，我实在无法相信有些专家讲的房地产20年好景，总觉得这有点教条主义。但我更不敢相信，有人赌咒发誓房价暴跌的判断。坦白来说，房价贵不贵？当然不便宜，但是是否真的到了不能承受的地步？也不见得。

　　有一点可以肯定的是，很多年之后，大家聊起某个城市的狂热景象时都会觉得不可思议：房产商整天忙着找地，还发愁房子不够卖；买房的人又哭又闹，有钱没钱都要买房，哪怕排几天几夜的队也值得；房产中介更是比垃圾广告出现得还多，各个社区每隔二三十米就一家；银行更是每天为办理企业和个人房贷业务而忙得不可开交。

　　伴随这种热潮的，是那些看涨买入的消费者发现他们买到手的房子，并不像广告宣传中说的那么好，真正入住才发现存在这样或那样的问题：例如荒唐搞笑的总体规划，造成日常生活中的停车、购物、休闲等诸多不便；房型设计不合理，空间浪费大或是功能空间根本不够用；房屋所选用的建筑材料品质差，使用不久就出现褪色、脱落、渗水等现象；小区容积率过高，狭窄的居住区内几乎无景观绿化可言……花大价钱买房很多人都可以接受，但是花大价钱买来不好房子，恐怕也是现时怨声载道的一个重要原因。

　　这个时代地产业的问题，看上去是“

房价泡沫”，而更本质上的是“房屋泡沫”。也就是说，造出来的房子，不具备那个价值。产品本身为客户带来的审美价值和实用价值，都还差那么一大截。

　　北京六月份又有一个例子。某广东品牌项目的北京版本，虽然号称埋首四年，但是出来的产品，最大的竞争力却是一个园林。仅靠着几千棵树，开发商就希望能够卖出去一个比附近楼盘高一倍的价格。这样的案例，显然是“产品泡沫”水分更大。至于那种挖块地搞个水池就号称无敌水景，底层开几家酒吧就号称高尚生活的营销策略，就更是等而下之了。

　　面对泡沫，归纳起来无非三种做法。

　　其一是大家经常在报章看到的，民粹派的激情风格，不破泡沫誓不罢休，叫嚷北京跌三成上海跌一半，呼吁主动出击，对地产商迎头痛击，一定要把泡沫打个稀巴烂。

　　其二是参照海外某华裔经济学大师的思路，坚决放任，所谓最坏的结果也就是“看着他起高楼看着他楼塌了”而已。大家各管自己一块。宏观交由看不见的手来处理，但是最后很可能就是泡沫在高潮之中灰飞烟灭，不带走一片云彩。这些已经有荷兰郁金香到纳斯达克IT泡沫的老生常谈例子为佐证。

　　其三，则是为泡沫部分不断注入实质的内容和内涵，使泡沫成分逐步减少，最后压缩在一个可控制范围之内。例如，房子泡沫化了，产品不行，与其坐视其自困愁城，总得有实际动作。开发商也好，地方政府也好，要下调利润预期，把获利回吐一部分反馈给社会和消费者，好比将项目重新规划，改善环境质量；修路修桥，改善交通，减少客户的距离感；最低限度也可以做到增加专业物业服务，力保不打骂业主之余，还能让人感受到生活质量有所提升。

　　当然，最简单的是，把不值那个价钱的房子定价降下来。2005年这个时候，在经济适用房一路之隔想卖

豪宅天价，这种想法多少有点淳朴，有点挑战正常人常识的意思，估计要取得预想效果还是比较难。

　　有一个行业的经验值得房地产业的朋友们借鉴。

　　中国轿车生产在2002 至2004 年上半年是井喷式的增长，这反映了中国经济增长、社会发展、轿车的需求相应膨胀。同时，中国加入世贸组织，市场开放，进口竞争的冲击分阶段呈现，本应在2006 年中国的承诺完全实现后，影响才全面体现出来。不过，2004 年下半年中央政府强制推行宏观调控，却使得轿车产业和市场的结构转变提早出现。

　　长期以来，大众的高级轿车奥迪、帕萨特等长期以远高出国际价格的水平在中国销售，通用的

别克君威在美国市场品牌声誉不佳，性能一般，但过去几年在内地市场却能赚取暴利。大众的普通型轿车——桑塔纳、捷达属大众专销巴西、中国的二级车型，且是八十年代的老化车型，与当前国际主流水平相差颇远。因此，这类企业在2004 年面对丰田、本田、日产和现代的较新车型投产竞争，在市场受宏观调控突然缩减，消费者选择更加苛刻的情况下，迅速全线崩溃。其中奥迪从高级轿车销售最大者，大跌至三四位，颓势已成，即使全线降价也难以扭转。

　　2005 年全国轿车总产量、销量上升，大众及通用的合资厂不升仍跌，已显示出它们的竞争上的劣势。在欧洲，美国的市场占有率节节败退，其中大众、通用、福特更亏损庞大，财务困难。在国际市场，它们败给日韩企业，主因是车型不佳、成本过高。

　　由盛世堕入冰河，这种事件在多个行业之中一再上演。而业界总有人心存侥幸，认为环境再差也不怕，只要我的房子还好卖就行。这种想法也不能说完全没有根据，但是，对于大多数房屋产品有泡沫且性能价格比不足的开发商们，是时候自己主动把自己的泡沫降下来了，否则，怎么能让顾客在全行业都在挤泡沫的时候选择你呢？

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