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黄斌
近期，央行关于取消房地产预售制度的建议，遭到了开发商的强烈反对，一些潜在的购房者也担心取消预售制会导致房价的进一步上涨。如何才能控制住不断上涨的房价，化解不断积累的金融风险？
从供求关系看，降低房价的两个基本手段只能是增加供给以及减少需求。大量增加住房供给是管理层所不愿看到的，因为房地产投资的过度增长正是导致此次我国经济过热的原因之一。始于去年4月份的宏观调控，对房地产信贷采取了从严控制，客观上抑制了我国住屋供给的增长速度。在减少住房需求方面，央行采取了提高按揭贷款利率和首付比例等政策，但这种通过加重购房者负担来减少住房需求的政策，似乎并没有起到明显的效果。
住房并不是一般意义上的投资品，房价的暴涨并不会像股票市场或艺术品市场价格暴涨那样受到普遍欢迎。因为随着价格不断上涨，一些住房条件很差的居民将没有能力改善其居住条件，而一些被强行拆迁的居民，可能会面临居住条件严重下降。同时，由于居民购房时通常会申请按揭贷款，一旦持续上涨的房价出现较大幅度的回落，很可能形成大规模的贷款坏账，增大我国金融风险。正因如此，我们需要强调住房的消费性质，而不是其投资性质。目前我国房地产市场上很多问题都是源于过度鼓吹住房的投资性质，引发了过多的投资性需求，加剧了房价的上涨。
与全国一些焦点城市相比，笔者所在的城市成都，过去几年房价上涨幅度并不算太大。但即便如此 ，也能看到投资性需求对房价上涨所起的推波助澜作用。近一、两年来，笔者认识的朋友中有许多都买了房。他们原本都有住房，为了改善居住条件又买了新房子。但他们通常并不将自己原有的旧房卖出去，而是进行出租。要是一时租不出去，就等等，反正房价呈上升趋势。这样一来，准备出售的二手房大大减少了，导致二手房价格高、成交少。可以说，太多的投资性需求支撑了二手房的价格。如果我们能够促使二手房供给大量增加，形成一个价格更低，成交更活跃的二手房市场，就可以使一些购房者退而求其次，转向二手房市场，从而减少对新房的需求。
如何才能抑制二手房市场上的投资性需求呢？譬如可以对二手房租金采取较高的所得税率，就足以让拥有第二套住房无利可图。这样一来，可以形成一个成交活跃且价格稳定的二手房市场，一方面有利于一些经济状况较差的居民改善其居住条件，另一方面有利于稳定一级市场上新房的价格。
总的来看，治理房地产市场的思路应该是：抑制投资性需求，培育二手房市场，让有经济能力的居民通过购新房卖旧房来改善居住条件，让经济能力较差的居民可以通过购买二手房解决居住困难；同时规范房屋经纪人的行为，让购房者能了解二手房的真实情况，减少由于信息不对称而形成的交易障碍，促进二手房市场的发展。
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