央行期房建议用心良苦

　　8月15日，中国人民银行关于“取消现行房屋预售制度”的建议一出来立即引来众人关注。业内分析人士认为，这一建议如果实行，房地产市场将发生巨大变化。取消期房销售真能终结房产暴利吗?对开发商、银行及买房者分别又意味着什么？

　　★《中国经济周刊》记者唐韵 实习记者 杨雪梅/北京报道

　　“会不会拉高房价？”

　　当记者询问一位北京市民对取消期房销售的感受时，他立刻这样反问记者。

　　中国人民银行8月15日发布的《2004中国房地产金融报告》建议：“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”业内人士分析认为，鉴于央行对房地产金融风险预警的一贯严肃性，由其房地产金融分析小组提出的此建议绝非空穴来风。

　　而一旦期房销售改为现房销售，对开发商的自有资金要求将空前提高，现有房地产格局会随之改变。因此，此建议一出，立刻引起社会各方争议。

　　预售制度源于“房荒”

　　由于文革的破坏性作用，到1978年我国城镇人均住房使用面积已低于1949年建国初期水平，出现了全国性的房荒，为了缓解城镇的房荒。邓小平提出加速住房建设，理论界也开始提出住房商品化和土地产权性使用的观点。

　　计划经济时代住房的建设主要是由当地政府的建委负责。用代建制的方式，由各购房单位按批准的建设计划和资金到统建办预订购住宅。城市统建办用预收的定购资金和部分银行贷款安排土地开发与住宅建设的工作，形成最初的住房预订购制度。

　　1995年开始实施的《中国房地产管理法》经人大批准明确将商品房预售制度用立法的形式确定。随后2001年建设部95号令《城市商品房预售管理办法》明确了相应的细则，使商品房预售制度成为市场经营核心管理制度之一。2004年建设部131号令再次修改了《城市商品房预售管理办法》。

　　房地产业内人士一般认为：从1978年的房荒开始，严重的供不应求是产品预售的重要因素。任何产品市场在供不应求的情况下，都会产生预先订购的方式，尤其是价格较高的产品和资源稀缺的产品都会在供给不充分的条件下采用预先订购的方式，住房也不例外。

　　期房销售还源于原始资本的不足，从1980年开始，房地产综合开发公司就被允许注册非实资本制，这是因为改革初期缺少企业用于生产经营的最基本原始积累的资金。代建制主要依靠的是计划批准的购买方式的财政或购房企业的资金，并且代建制时的价格是管制的，利润率是管制和审批的，企业扣除税费之后的剩余利润不足全部利润的8%，使原始积累的速度极慢，这就必然依赖于预先订购的资金进行生产。

　　1992年建立资本市场之前，国内没有用股权融资的渠道，企业只有向银行借贷这惟一的债权融资渠道。1998年之后增加了个人购房消费信贷的支持，但并没有开放整个金融管制。虽然恢复了资本市场股权融资的渠道，但审批制及股权分置使中国的资本市场基本失去了信任和融资功能，到今天境内外上市公开融资的房地产公司也不足130家(含非主业房地产公司)仅为全部房地产公司的0.3%。利用信托方式融资的全部资金累计不足150亿元，约为当年房地产开发完成投资额的0.1%。

　　金融管制使开发商的资本扩张和规模性成长受到融资条件的限制，只能依赖预售获得资金。

　　银行风险激增

　　但是，销售期房因为投入的自有资金少，开发商回笼资金的压力不够大，倾向于“时间换金钱”，房价被越拉越高。

　　一位业内人士对记者表示：“在楼市火爆的时候，开发商只要卖出1/10的房子就可以收回自有资金了。做生意的人都知道，成本收回了，就可以慢慢地玩，房价怎会不越卖越高？”

　　居高不下的房地产投资和不断增长的房价，引起了国家有关部门的高度重视。

　　央行在2003年11月发布的三季度货币政策执行报告中评论道：“综观世界各国历史，房地产信贷业务在这么短的时间内，以这么快的速度持续发展是少有的”。

　　2004年4月之后，中国经济全面进入宏观调控，房地产业成为重点监控对象。9月，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，要求不得向资本金比例低于35%的房地产企业贷款，并将个人住房贷款借款人的月房产支出与收入比控制在50%以下。紧接着，国务院又采取了一系列严格的土地控制政策，力图从资金与土地两大资源条件入手，将过热的房地产投资压下来。然而，事实证明，这一系列的宏观调控作用是有限的。

　　2005年2月，央行发布的《2004年货币政策执行报告》显示，商业银行2004年的房地产贷款增幅比2003年回落了16个百分点，但是房地产投资增幅仍然高达28.1%，仅比上年回落了1.6个百分点。

　　《商品房预售制度》，作为房地产业特有的营销规则，意味着开发商一旦获得预售许可，便可“以小搏大、空手套白狼”。巨额利润极大地刺激了开发商的胃口，不仅大大降低了房地产行业的入市门槛，造成百业齐奔房地产的局面，也使国家一切行政的、经济的制约手段均相形见绌，削弱了国家行政的和经济的宏观调控措施的影响力度。

　　因此，由人民银行房地产金融分析小组撰写的2004中国房地产金融报告称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

　　取消房屋预售将加大开发商的回笼资金的压力，开发商也就无法随心所欲地炒作房价了。

　　一半是冰山，一半是火焰

　　“全世界都有房屋预售制度，中国为什么要取消呢？”海外留学归国的曹 敏向《中国经济周刊》表示了自己的疑惑。

　　“与现房相比，期房确实便宜了很多，有的城市房子甚至每平米差价到2000块钱以上，如果是100平米的房子，就能省下20万。”曹 敏说。

　　但曹 敏也许并不了解中国市场的实际，近年来，一些楼盘相继曝出假按揭、重复抵押事件，在各地楼市引起不小的震动。开发商惟利是图，交易过程信息的不对称是导致这些问题出现的重要原因，但商品房预售制度却是事发的根源。事实上，业内人士都明白，这种假按揭的手法是相当普遍的。只要开发商资金断了链，他们首先想到的，就是通过“假按揭”从银行把钱套出来，将来项目销售得好，再归还银行贷款，很容易便蒙混过关了。

　　“期房确实比现房便宜”，准备购房的潘小姐对《中国经济周刊》说道，为了买房，潘小姐已做了很多相关的“家庭作业”，“房地产利润太高，取消期房销售，会使其利润更趋合理，进而有利于消除房地产的泡沫。 ”

　　对此新浪网进行了网上调查，调查结果显示，近9成网民赞同取消商品房预售制度。大多数人认为，取消期房销售将使得房市货真价实，信息透明，改变购房人在买卖过程的弱势地位，减少与开发商的矛盾。

　　与消费者截然不同，北京某开发商得知“取消期房”后表示，“很震惊！无疑就像是被掐住咽喉”。他表示，大部分项目的资金回笼都指望今年年底。而这些新推楼盘基本是采取预售方式，如果一旦实施现楼销售，开发商一方面收不到期楼款，一方面又面临银行还贷压力。此招可谓房地产市场的“十级

地震”。

　　8月19日，建设部组织全国知名房地产开发企业、房地产经纪企业、金融部门和中国社会科学院召开会议，讨论“取消房屋预售制度”的建议。

　　据参加会议的有关人士透露，“会上大家吵成了一团，由于参加会议的多为房地产企业，最后还是出现了一边倒的情况，大多数与会人员认为在目前的房

地产政策环境和市场环境下取消期房预售是不现实的。”

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