陈庆贵：对取消房屋预售匆忙说不给谁吃定心丸

　　央行8月15日发布的《2004中国房地产金融报告》在各界各地引起强烈地震。我注意到，房地产开发商几乎众口一词表示反对，一些地方政府相关官员也急不可耐相继藉以媒体公开表态说“不”。直至8月24日，建设部新闻发言人明确表态：“国家近期不会取消商品房预售制度”。

　　基于不同立场和各自利益出发，对一项新政建议，不同利益主体发出不同声音十分正 常，尤其是开发商敏感反对更在意料之中。不少开发商之所以如坐针毡草木皆兵，是因为此举意味着开发商将发生残烈整合面临洗牌，势必淘汰“虾米”，留下“大鳄”。其“时间换金钱”、“空手套白狼”、暴利“得来全不费功夫”等屡试不爽的灵验法宝行将失灵，拿到地就能赚钱的神话将不复存在。

　　而官员异常敏感匆忙表态说“不”则令人费解。姑且不论取消房屋预售制度建议之可行性尚未形成官方民间业界广泛共识，作为代表最广大民众利益的政府首当站在广大购房户的立场上，或曰至少应站在兼顾开发商与购房户利益中间发言表态，而不能明显歪向开发商一边自说自话。某市建委负责人日前就表示，目前该地不会停止期房预售，开工发商没必要过于敏感。这位负责人进一步表示，现在取消期房预售显然不合时宜，“取消期房预售会加大开发商的投资成本，而这些成本会促使房价上涨，最终让消费者买单。”口口声声开发商如何如何，而只字不提老百姓如何如何，显然官员是站在开发商立场上而不是站在购房户立场上说话。在我看来，说白了，与其说个别地方政府官员担心开发商承受能力和房地产市场繁荣稳定云云，毋宁说是担心地方GDP和财政收入后劲，而不是担心银行金融风险、居民购房风险和老百姓是否买得起房。

　　时下，房屋预售制度颇多积弊和取消预售条件基本成熟几近成为公认的市场事实并为专家广泛认同。央行《报告》明确表态：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”商品房预售制度遭人诟病并非首次。此前，国土资源部土地利用管理司司长廖永林也提出取消商品房预售：“房地产市场上出现的种种问题，特别是乱炒房地产，都跟预售有关。”业内人士普遍认为，当前我国取消商品房预售制的时机已经成熟。中国经济研究中心主任林毅夫在此前就指出，中国房地产的大开发商时代已经来临。

　　理性地看，取消房屋预售制度可谓“四全齐美”。对开发商可谓“长痛不如短痛”。重新洗牌看起来让部分开发商淘汰出局，实则却是置之死地而后生，可谓“道是无情却有情”。对银行业则可谓“紧急避险”。目下各界业已形成的一致认识是，取消预售制度能够缓解金融风险积淀，遏制风险放大。不难设想，当开发商只能卖现房不能预售期房时，其自有、自筹资金必然增加。开发商将不再能够通过预售提前使用银行贷款去完成房屋的建设、配套；银行也将不再被绑缚在房地产“战车”上让房贷风险越积越大。对消费者而言，取消预售制堪称重大“利好”。一则缩短了贷款压力，二则减少了期房风险。在预售制下，购房人一般要提前10到15个月(长的达到24个月)，白白为开发商融资埋单。预售期房还为很多非市场风险和交易问题留下了意想不到的制度漏洞，导致侵害购房户权益事件频仍。对宏观经济而言，则意味着房地产固定资产投资回落，商品房即期供给将会延迟，远期供给可能会减少，从而藉此推动存量房进入实际使用状态，有利于解决老大难的房屋空置问题，这岂非正合高层宏观调控之本意？

　　有媒体对央行《报告》分析称，这是我国央行对中国房地产市场作出的最全面、最坦率的评价。在美国，基本上没有期房销售，购房者购买的大多是现房；在欧洲，也有预售房制度，但人家是加“保险”的预售。以比利时为例，虽然一旦地基开挖房地产公司也可售房，但售房程序相当复杂。有意购房者首付款只需支付10%且有诸多限制。比如，房地产公司拿到首付款后，须将其转到国家注册许可的房地产公证公司名下，以保证其破产时购房者可以拿回首付款。等到楼盘完成后，公证公司再将这部分钱退还给开发商。支付余下的90%时有两种情况。一种是房地产公司实力雄厚，不愁没钱盖楼，业主可在拿钥匙时再支付；另一种情况是房地产公司根据建筑工程形象进度要求业主按比例分期支付。由此，开发商不能“空手套白狼”，更甭提白吃“免费午餐”靠业主的钱来盖楼。有分析认为，当下我国房产市场改革的关键是尽快与国际接轨，把宏观调控与市场规范相结合，规范市场主体和秩序，并建立健全房地产金融体系。

　　时下，一俟高层新政建议探头试水，不等民间作出充分的民意反应和市场作出充分的实际反应，有些地方或部门官员总是从自身利益计，不问青红皂非理性地匆忙表态，这不仅不符合实事求是原则和民主科学决策的要求，对高层既有房市新政推出效用形成噪音干扰和掣肘效应，不利于

和谐社会的构建，这应当引起高层的警觉。

　　(稿源：红网)

　　(作者：陈庆贵)

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