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马晨明 冯中德
8月15日，中国人民银行建议取消房屋预售制度。央行2004年中国房地产金融报告称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”业内人士指出，这一调控措施如果能顺利出台，在当前形势下，不仅将有利打击房地产投机经营，
而且有助于银行预防房贷风险。
在商品新房预售制度下，房地产开发商向银行申请房产开发贷款，都将相当数量的房屋预售款视同自有资金，纳入房产开发项目的资金预算“盘子”。据央行报告称，2004年全国房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，达到7395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的43.1%。现行房屋预售制度，不仅为没有实力的房产“皮包开发商”制造房产泡沫，在房地产界玩“空手道”提供了便利，而且为不法商人在银行圈钱带来可乘之机，同时也为银行发放房地产开发贷款埋下了风险隐患。其中房产预售款由于在房地产开发项目中占有较大比例，很多情况下，由于房产预售款不能及时兑现，最终让房产项目资本金到位落空，从而使银行贷款支持的房产开发项目成为“烂尾”工程。除此之外，部分房产开发商为了通过房产开发项目从银行“圈钱”，不惜采用夸大房产预售，虚报房产定金和预收款到账数额等做假手段，从银行套取房地产开发贷款，从而使一些房地产开发贷款不能按期收回。目前房屋预售制度所形成的诸多弊端，既助长了房地产开发的虚假繁荣，又加深了银行开发贷款的投放风险，特别是在当前国家采取系列措施调控楼市的情况下，部分地方楼市销售下降，房屋预售受困，商品房新房预售制度对银行开发贷款形成了较大的投放风险压力。对此，取消房屋预售制度，既可通过房地产开发企业重新洗牌，淘汰部分高风险房地产开发企业出局，迫使房地产开发商向银行申请开发贷款时，筹集足够的资本金，减少房地产开发商由于房屋“定金和预收款”项目资本金不实对银行所形成的贷款风险；同时又能有效遏制部分房地产开发企业不顾资本实力盲目开发冒进，从而促进整个房地产开发产业健康向前发展。
目前，“假按揭”已成为银行房贷难以解决的顽症，个别地方甚至成为个人住房贷款最主要的风险源。据某市商业银行统计，该行个人住房贷款中的不良资产，其中超过80%来自个人住房贷款中的“假按揭”。造成“假按揭”的根源，在于房产开发商在房屋未完工之前可以预售，买房的人可以绕开房地产开发贷款的系列限制条件，向银行申请个人住房按揭贷款，房产开发商由于开发资金不足，把房贷“假按揭”作为筹集开发资金的一条融资通道。大量事实表明，“假按揭”是在商品房新房预售制度下，房产开发商作假筹集开发资金的一种产物，同时也是个别不法商人与银行人员内外勾结，高估或抬高房屋售价，通过“假按揭”骗贷的一种手段。取消房屋预售制度，由于银行个人房贷完全是在房产开发商的商品房完工之后运作，开发商所需项目资金已筹集到位，项目开发已完成，开发商从购房者那里获取的个人住房按揭贷款，还原为房产开发本质上的产品销售款，原本可以考虑和可以使用的房产开发视同资本金——房屋预售款性质及作用已消失，从而在根源上消除了房地产开发商，编造房贷“假按揭”的动机，为此取消房屋预售制度，不仅能从客观上消除房产开发商制造“假按揭”的基础，而且能使银行个人住房按揭贷款通过房地产真实交易，有效预防房贷风险。
同时，取消房屋预售制度，有助银行预防房产抵押贷款风险。目前，部分地方屡屡出现不法商人利用未完工房产重复抵押，或悬空银行贷款抵押担保的事件。取消房屋预售制度，能有效推动银行房产抵押贷款全面建立在现成实物基础之上，其中特别是个人住房按揭贷款，能有效消除房产开发商二次卖房、不按期交房，产生银行贷款担保物悬空的风险隐患。
今年以来，为稳定房价，国家出台系列房价调控措施，并取得一定成效，二季度，全国35个大中城市的房屋销售价格同比上涨了8.0%，与一季度9.8%的涨幅相比，回落了1.8个百分点，部分城市涨幅回落效果明显。但是部分地方稳定房价的压力依然很大，对此，笔者认为,为有效打击房地产经营投机，消除房地产泡沫，预防银行房贷风险，目前确实到了取消房屋预售制度的时候了。
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