加强风险防范 关注房地产金融的道德风险

　　谷秀军

　　    解读《2004年中国房地产金融报告》之一

　　8月16日，央行发布《2004年中国房地产金融报告》称，发展房地产金融需要进一步加强风险防范。房地产金融蕴藏的风险已浮出水面，其中道德风险被具体为“假按揭”，这 为房地产市场和银行再一次敲响了警钟。

　　1998年以来，房地产业的兴起和住房消费的升温，带动中国经济强劲增长，成为拉动中国经济增长的支柱产业。居民住房按揭贷款迅速增加，对商业银行而言，居民按揭贷款的资产质量很高，是商业银行的黄金资产，金融业在支持房地产业发展的同时，自身资产质量和收息率都得以提升。然而，就在这样大好的形势下，也凸显道德风险———“假按揭”。

　　事实上，在过去的两年全国各主要媒体曾披露过两起“假按揭”骗贷的案件。一件是华运达公司从2000年12月至2002年6月,采取“假按揭”的方式，从中行北京分行申请按揭贷款199笔，涉及公寓273套，形成风险敞口64494万元。另一件是全联地产从1998年到2003年，通过这种“假按揭”手段，先后从中国建设银行和中国工商银行获取贷款8244万元，“假按揭”所涉及的房产共100多套。这些被揭开的令人触目惊心的“假按揭”案件，让人们对房地产金融存在的道德风险及其重大危害有了越来越真切的认识，并开始进行反思。

　　目前，“假按揭”已成为个人住房贷款最主要的风险源头。“假按揭”不以真实购买住房为目的，

开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售(购买)方式，套取银行贷款。据工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80%是因“假按揭”造成的。

　　人们不禁要问，从银行骗贷为何比掏自己的钱还容易？有房地产界人士说，在房地产业，“假按揭”几乎是作为一种“潜规则”存在。一些房地产商面对相对严格的房地产信贷政策，与银行斗智斗勇，用“假按揭”方式，恶意套取银行资金，在营造房地产业虚假繁荣的同时，也使银行资金处于高风险的境地。

　　2005年3月17日以前，个人住房贷款利率低于房地产开发贷款利率，审批也比较容易，开发商便将按揭贷款作为另一项融资渠道，既可降低财务成本，又可缓解资金周转困难。有的开发商在出售房屋获得资金后偿还银行贷款，也有开发商因无法将房屋全部卖出而携款潜逃。其中原因有的是由于不法房地产商利用银行掌握的信息有限骗贷，有的则是银行工作人员与开发商勾结共同骗贷。

　　那么，商业银行如何加强内部控制以防范道德风险？有专家认为，除去个人的原因，最主要的还是制度缺位，制度设计与执行是更为重要的。金融资源高度的流动性使监管难度增高，这样使得道德风险在金融行业会比实物交易要多得多。这证明金融业对制度环境的要求是非常突出的，比任何行业都高。从另一个方面来讲，这也说明金融行业对于制度环境的依赖性是相当强的，因为制度环境设计一旦不够理想，就为诈骗和道德风险提供并孕育生长的空间。

　　因此，防范道德风险，需要完善惩戒机制，建立对骗贷开发商的惩戒机制，如公开披露骗贷企业名单等。同时商业银行要强化内部管理，要想堵住假按揭还要从银行自身入手，即便是优质业务，银行也应该加强审核，尤其是对负责审批按揭贷款的相关职员要建立严格的问责制，对于协助开发商套取个人住房按揭贷款的银行责任人，应对其违规行为进行追查和惩罚。

　　此前，央行与银监会已先后推出了一系列针对房地产业的金融信贷政策，2003年，中国

人民银行下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，通知中，央行要求各商业银行严控开发贷款、严控土地储备贷款、严防建筑贷款垫资、加强个人住房贷款管理。去年银监会出台了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，要求商业银行建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择；要求商业银行办理房地产业务时要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。此次，央行在《2004年中国房地产金融报告》中再度指出我国房地产信贷面临的六大风险，并明确对策。这些对于目前遭遇道德风险困扰的商业银行来说，无异于拥有了一道设置严密的“防火墙”。

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