外资进入房地产金融市场 利弊得失与变局

　　卓尚进

　　中国人民银行在8月15日公布的《2004中国房地产金融报告》中指出，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。境外资金是如何进入中国热点地区房地产市场的？这种现象有什么利弊影响？如何引导和控制境外资金进入中国房地产市场的速度和规模？这些是监管部门及有关各方必须面对并要 明确或尽快解决的现实问题。

　　　　外资进入中国房地产市场已成潮流

　　目前，境外资金在进入京沪等热点房地产市场的同时，也进入了这些热点地区的房地产金融市场。央行《报告》表明，外资主要是通过四个途径进入的：一是直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业。二是间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售。三是外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款。四是非居民外汇流入，结汇购买房产。

　　据央行有关部门调查统计，上海境外资金占全部购房资金的比例从2003年1季度的8.3%上升到2004年4季度的23.2%。2004年1至11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元，较2003年增长13.5%，其中用于房地产开发的约150亿元，占全年房地产开发总额的12.8%；用于购房的外资约70亿元。境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房。这些数据表明，外资正以越来越大的规模和越来越快的速度进入热点房地产市场。

　　近两三年来，境外机构或境外资金投资中国房地产的典型案例层出不穷，举不胜举。从区域来看，进入上海房地产市场的已有欧美多家跨国集团，如去年以来，摩根士丹利陆续买下了上海的锦麟天地、永业公寓、世界贸易大厦和上海广场商业裙房等项目。2004年5月，美国洛克菲勒集团宣布参与上海外滩改造。罗斯福中国投资基金投资兴建上海罗斯福(上海)科技城。

　　今年春节前后，国际投资机构又纷纷抢滩京城房地产市场，2月2日，美林集团宣布出资3000万美元，入股位于北京CBD中心建造的大型综合房地产项目———北京银泰中心。2月25日，富力地产集团与以摩根士丹利(占56%的股份)、上海盛融投资有限公司为首的投资财团组成的北京富盛利投资咨询有限公司签约，将富力双子座TOWERⅡ整体出售给北京富盛利投资。此举标志着摩根士丹利房地产基金在北京的最大一笔地产投资落户富力城。3月1日，新加坡凯德置地，以5.476亿元人民币拍得位于东直门占地14686平方米的综合性开发用地。

　　另外，境外机构还伺机进入天津、广州、南京、深圳等地市场。

　　　外资进入热点房地产市场的三重原因

　　之所以出现境外资金大量进入中国热点地区房地产市场，仔细分析起来，主要有三个方面的原因：

　　一是国内房地产市场价格呈快速上升的趋势。

　　统计数据表明，2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。国家统计局统计的全国35个大中城市的住宅销售价格，今年1季度同比上涨10.5%，环比上涨2.8%，其中有8个城市的住宅销售价格同比涨幅超过10%，房价上涨幅度明显高于居民消费价格和住房租赁价格的涨幅。房价的大幅上升，给投资中国热点地区房地产带来丰厚回报，这是吸引境外资金的直接原因。

　　二是对人民币升值的预期。某些境外投资机构的经济学家一边在鼓吹中国房地产市场“泡沫论”的同时，该类机构一边却暗地里大肆进入中国热点地区房地产市场。在很大程度上正是基于其对人民币升值的强烈预期。近两年大量境外投机资金以购买上海、北京等地不动产的方式进入中国，希望在人民币大幅升值后捞上一把。事实怎样呢？有专业人士分析指出，在7月21日人民币对美元升值2%的当天，持有中国房地产资产的境外投资机构，其资产就升值2%，另外其拥有的高档物业或商业用房还可持续不断地获得租金收益。有消息表明，上个月中国宣布汇率改革的消息后，境外热钱涌动，又在捕捉机会。

　　三是国内房地产市场引进境外资金的政策不明朗及对其监管不严。近两年境外资金进入中国房地产市场，除了以房地产独资公司和合资公司形式进入外，还常以外资产业基金投资公司的身份投资房地产。由于中国目前对产业基金没有明确的法律法规依据，因此无法以法律的形式对房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则明确作出规定，房地产基金无法可依。而国外房地产基金看好中国房地产市场，外资基金跃跃欲试，摩根士丹利下属房地产投资基金(MSREF)、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手。然而，政策障碍的存在迫使外资基金改头换面进入中国。据了解，目前尚没有一家海外基金直接以房地产基金的名义在中国注册，多以在低税收地区注册的投资公司的身份出现。尽管国外产业基金以直接投资项目的方式来做，但是它扮演的是投资人的角色，核心内容还是投融资活动。

　　如果说2005年前，外资房地产公司还不能以独资公司、只能以合资企业身份在中国市场开展业务，那么从2005年起中国政策已允许外资公司在中国设立独资企业进行房地产项目的开发，到中国加入世贸组织后过渡期行将结束的时候，外资公司将与中国公司平等进入房地产市场，到时竞争将更加激烈。可以预见，境外资金和各类机构将以更大规模、更快速度进入中国更大范围的房地产市场。境外资金进入中国房地产市场在人们不经意间已形成一股很难挡住的潮流。

　　境外资金进入中国热点房地产市场，从其效果来看有利有弊，一方面提升了房地产业的供给水平，另一方面也加剧了房地产市场的竞争程度。从短期看是弊大于利，不容忽视。

　　　　利弊互现 不可忽视

　　境外机构的大举进入，必然会刺激国内房地产开发企业通过使用先进的技术和设备、创新经营机制与管理理念，来降低开发成本、提高产品品质，生产出更高水平的、更适合消费需求的房地产产品。按照“供给创造消费论”，外资进入中国房地产市场到一定的规模和深度时，必将给房地产的消费者和投资者带来不容忽视的影响，甚至会在一定程度上引导中国的房地产投资和消费趋向。另一方面，国外房地产开发商资金实力雄厚，他们的介入必将威胁到国内的开发商的市场地位。特别是大量中小型房地产开发商，有可能在激烈的竞争中败下阵来，中国房地产开发商的重组合并浪潮可能提前来到。

　　据业内专家分析，境外投机资本大规模地进入上海、北京等中心城市的房地产市场，极易把房价推得过高，甚至形成资产泡沫。虽然一时会形成局部地区“经济繁荣”，但这种繁荣没有持续性，过高的房价、过高的生活成本不利于吸引投资和劳动力，不利于改善投资环境。一当房地产泡沫破灭，将造成当地金融机构、企业甚至居民个人资产的损失，给地方经济发展带来巨大的损害。

　　　中国房地产金融市场竞争格局将变

　　自1998年我国住房制度市场化改革以来，房地产市场在迅速发展的过程中也催生出了颇具规模的中国房地产金融市场。据统计分析，2004年房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上，即达到近9500亿元。2004年底，房地产贷款余额达到26306.3亿元，2005年一季度达到27650.6亿元。近年来，房地产贷款增长率一直高于全部金融机构人民币贷款增长率。按照央行的分析预测，按照现有的趋势，2005年底全部房地产贷款余额将达到3.1万亿元，个人购房贷款(不含公积金贷款)将达到1.9万亿元。

　　总体来看，至2004年底，四家国有商业银行的房地产贷款质量较好。除农行的不良贷款率相对偏高以外，其他三家银行不良贷款率均在3%至5%之间。四家银行的个人购房贷款资产质量也较好，不良贷款率为1.5%左右。

　　中国房地产金融市场是一个潜力巨大的市场，将继续给金融机构带来业务拓展和盈利增长的机会，必将成为中外金融机构的必争之地。事实上，自去年下半年以来，由于国家宏观调控，导致中国的商业银行纷纷收缩房地产贷款的规模，或放缓贷款速度，而外资金融机构“乘虚而入”，以很快的速度进入国内有关房地产信贷领域或融资市场。可以预测，外资金融机构进入中国热点或中心城市的房地产金融市场步伐的加快，将与中资金融机构在房地产金融市场上展开激烈的竞争，由于它们在此项业务上具有的产品、服务、管理和技术等方面的优势，中资金融机构不可避免地要失掉一部分市场份额。

　　中外资金融机构在市场上的竞争和博弈将催生出一个全新的中国房地产金融市场格局……

　　中资金融机构在这场历史性的变局中如何保持先手和最后胜出？除了学习和借鉴外资金融机构的经营管理经验和技术外，还得依靠自己的战略战术、经营策略和强有力的“

执行力”，并迅速做大做强。舍此没有它途。

　　而作为房地产市场及房地产金融市场的监管部门，现在必须反思过去在外资进入中国市场的

政策法规及对其监管上存在的漏洞和不足，制定和完善有关政策法规，积极引导和适度控制外资进入中国房地产市场及房地产金融市场的规模、速度、区域及方式，以保障民族房地产业及房地产金融业的长期持续稳定健康增长。

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