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央行房地产金融分析小组在《2004年中国房地产金融报告》中称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”取消现行的新房预售制度，毫无疑问，对于打击房地产市场过度投资，降低金融链条当中的上游风险都有着重要意义。要理解这一政策的意义，首先要明白房地产市场的基本运作规则。一般来说，开发商会通过地方政府拿到批租的土地，这些土地通常是以非常合理的理由从市民特别是农民手里拿到的。
开发商通过进行土地评估，使土地坐地增值，因为以公益的名义征得的土地再以商业土地标准进行评估，增值是必然趋势。
开发商以增值了的土地向银行进行抵押贷款。不过，银行的贷款通常也不足以支持开发商建设楼盘。这时候，由于现行的新房预售制度，居民购房者的购房预付款就会源源不断地进入开发商的手里。开发商再通过银行贷款和预付款进行楼盘建设和其他后续工作。这样，楼盘建成了，房子也基本上都卖出去了。整个流程下来，开发商以非常少的自有资金，“四两拨千斤”，有的甚至是“空手套白狼”。
如果整个流程运作规范，监管部门监管得力，开发商信誉良好，那么风险倒不会很大。从整个运作过程来看，风险主要集中在银行方面。
央行的这份《报告》看到了目前房地产市场所蕴涵的风险，指出目前中国房地产商获得的银行资金占其资产比例70%以上，其高负债经营的财务风险已经出现。随着房地产市场监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产企业资金链条将日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。从《报告》对四大商业银行房地产不良贷款状况的分析可以看出，2004年年末房地产贷款不良比率平均为4.6%，2005年第一季度房地产不良贷款比率为4.5%，总的不良贷款率低于5%。但是，相对于个人购房贷款，房地产开发商贷款的不良率较高，其不良贷款比率要高出个人购房贷款不良比率6倍左右。
鉴于这种情况的存在，取消新房预售制度，就能起到两方面的作用。其一，提高开发商的自有资金比例，降低银行的贷款风险。开发商自有资金的提高，使得原来风险的承担大部分集中在银行的局面得以改观，开发商与银行共同承担风险，从而也约束了开发商的投机行为，银行的现金流状况也能得到改善。其二，由于切断了预付房款的渠道，开发商在自有资金不够充分的情况下，也很难获得银行的贷款。
从这一点上来看，取消房屋预售制度也抑制了房地产市场的过度投资，将会挤压因此而产生的经济泡沫。
不过，这一政策是否能够正式出台，并且得到很好的执行还有待观察。人民银行曾在2003年6月发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，这意味着开发商将不能收取购房者的全部预售款。不过，这一文件后来并没有得到有效执行。好的政策需要有力的执行，而且国家有关部门应当从政治的高度去认识房地产市场上存在的问题。
□管清友(中国社科院博士)
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