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早报特约评论员 易宪容
《2004年中国房地产金融报告》(以下简称《报告》)于8月15日公布。《报告》公布后，媒体反应不一。笔者认为，该《报告》基本客观、专业，不少问题认识深刻并颇有新意，提出的政策建议多具有操作性。但对一些问题的认识依然比较表面化。
首先，《报告》对国内房地产金融的风险分析有理有据，如房地产开发贷款及个人住房消费信贷不良贷款率的分析，如房地产开发隐性债务的分析，都切中目前国内房地产金融的问题所在。而由此引申出房地产金融暗藏六大风险，如部分房地产市场过热加剧市场风险、基层银行发放房地产贷款存在操作风险、房地产贷款的法律风险、土地开发贷款的信用风险、“假按揭”的道德风险、高负债经营隐含的财务风险等，为房地产市场和银行再一次敲响了警钟。以此为契机，房地产金融的规范化、制度化、法制化将是未来完善房地产金融市场的首要任务。
然而《报告》以目前个人住房按揭不良率低就断言居民按揭贷款是商业银行的黄金资产，这一判断值得商榷。因为，目前个人住房按揭贷款启动只有几年，而这种信贷的时间一般都在十年、二十年、甚至三十年以上，其不良率及风险短期内难以完全体现。特别是中国房地产市场及市场经济刚刚起步，还没有经历一个比较完整的周期。如果中国经济和房地产市场出现周期性变化，此时的个人住房消费贷款供款情况、银行的不良贷款率，才更能反映风险的真实情况。因此，如果《报告》把这种经济周期性风险及时间因素考虑在内，对个人住房消费信贷的不良率评估也许就不会如此武断了。
其次，《报告》提倡节约使用住房的消费理念，要引导以中小户型为主的住房消费，并把这种住房消费看作是节能、环保、省地、长期可持续、降低银行信贷风险的基础。就目前中国的土地资源、金融资源及民众的可支配收入水平来看，这种节约性住房消费理念是中国住房市场真正能够持续稳定发展的核心。这样的消费理念不仅可以调整扭曲的商品房供应结构，缓解住房供求的矛盾，而且可以让更多的民众买得起房、住得起房，真正满足绝大多数民众的基本居住需求。在短时期内，中国的住房政策应该是以这种消费理念为基础及核心，改变目前这种完全脱离中国实际的住房消费理念。而城镇廉租住房的建设，当然要大力发展，但并不是最为重要的方面。因为这种制度所受惠的人口只能在10%以内，而国内绝大多数民众的住房需求还应该是以中小户型为主的节约型住房消费。
第三，加强利率风险管理也是《报告》的一个重点。在以往的个人住房消费信贷中，民众对利率风险的意识十分薄弱，甚至有等于无。以往央行调整利率，已购房民众的意见往往比较大。这一方面说明民众利率风险意识淡薄，也说明商业银行没有提供多样化住房信贷产品，从满足民众住房消费信贷规避利率风险的需要。在一个比较完善的市场中，贷方应该提供利率差异化的多元金融产品，而民众可以根据自己的风险偏好、财务状况、收入预期等方面作出不同的选择。这不仅利于民众对个人信贷产品选择承担责任，也利于商业银行降低风险。
所以，《报告》要求商业银行提高服务意识，设计符合各类消费者需求的贷款品种，并允许商业银行发放固定利率个人住房贷款，这也是银行商业化，提高银行产品风险评价能力的重要方面。
如果站在一个更广阔的背景上来审视国内房地产金融，不难发现其存在的主要问题：为什么会出现完全由银行主导的模式？而与成熟市场的体制相比，这种模式又明显地存在缺陷。这其中最大的原因还在于中国的金融市场发展严重滞后。一方面国内有大量储蓄资金以低收益的方式存在于银行，另一方面又有许多中小企业由于资金缺乏而不能得到持续发展。因此，化解目前国内房地产金融风险还得从国内整个金融市场入手，从建立多元化的金融体系入手。这才是国内房地产金融得以持续健康发展的关键。
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