谁是房价虚高的罪魁

　　由央行房地产金融分析小组完成的“2004中国房地产金融报告”昨日在京发布。该报告指出，“受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，已有境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。”

　　房地产界知名学者、北京师范大学公共管理学院的董藩教授在接受本报记者采访时认为，热钱对国内房地产市场的影响带有很大的不确定性，因而无论是过去还是现在，对于热 钱炒房都要给予高度警惕。

　　“不能对热钱谈虎色变”

　　根据央行此间公布的有关数据:2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%，占开发资金来源的1.3%。

　　在董藩教授看来，“如果境外资金通过直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业的形式而仅仅占到1.3%的份额，那么，其影响并不值得谈虎色变。”

　　摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠是最早提醒人们警惕楼市中热钱的经济学家之一。两年前，他就开始对上海楼市发出了警示。就在几个月前，他还发表了上海即将步曼谷地产泡沫后尘的分析报告，此报告将“热钱在楼市中作用”的讨论引入了高潮。

　　但国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌在接受记者采访时客观地评价说，“热钱在抬升我国房价方面起了一定作用，不过，其作用究竟有多大还不好说。”对此，董藩也发表了相近的看法。

　　董藩认为，这两年来热钱觊觎国内房地产市场的暴利的事实是存在的，但对于热钱对国内楼市到底起了多大作用要一分为二地看。“境外资金进入我国房地产市场后，有的是制造供给，有的则是制造需求，不能对于他们的进入统一划到‘炒作’的一边。”他说。

　　热钱压力已开始减缓？

　　对于这个新出来的报告，一直关注房地产金融的中国社科院金融研究所的尹中立博士也发表了自己的看法。他认为，“从目前的一些真实状况看，热钱流入房地产市场的压力已经开始减缓。”换句话说，此番人民币升值没有让此前参与豪赌的热钱得逞，他们回缩的迹象已经十分明显。

　　此外专家指出，“人民币虽然升值了2%，但对于境外热钱所投资的地产项目来说，其物业交易的成本起码在5%，因此热钱这时流入得不偿失。”

　　值得提及的是，就在人民币于上月升值2%的同时，美元、港币存款利率也上调了0.5个百分点。“汇差有限，难免使得境外热钱继续流入国内的动机大打折扣。”董藩说，“尤其是对于一些进入国内的海外投资基金而言，如果我国的汇率调整一直难以达到他们投资的预期，加之国内房价开始下跌的压力，他们在这时候购房炒房的积极性能高得起来吗？”

　　不过，在采访过程中记者了解到，对于境外资本目前是否已经出现了明显回潮的判断有与尹中立和董藩不同的声音。

　　由仲量联行最近发布的一份名为《全球房地产资本——目光长远到利润丰厚》的调查报告就认为，我国和印度都是未来主要潜力市场之一，国际房地产资本会更加愿意考虑长期的投资策略。

　　“如果人们预测未来的房价还将不断上涨，即使人民币升值5%，仍然会有更多的热钱进入上海、北京的房地产市场。”该报告还指出，“跨境资本丝毫没有显示出大量撤离中国房地产市场的迹象，相反却有进一步进入的证据。”

　　“虚拟需求”影响甚于热钱

　　董藩认为，对于境外资金在上海和北京等地购房所占比重较大的问题也要“一分为二”。他说，一方面，不可否认外资在国内尤其是在上海购房比例很高；但另一方面也要看到，这其中有很多客观的“非炒作”的成分值得商榷——譬如，北京和上海两地的外资里有多少是热钱在炒作？有多少是外企购买的自住房？

　　“这两年来，国内楼市可能会有一些境外热钱在炒作，但它不足以使房价如此虚高。”中国社科院金融发展室主任易宪容也认为，目前国内的高房价，主要是在住房市场虚假繁荣基础上炒作造成的。

　　“花旗集团在其今年2月份推出的一个报告中指出，内地房地产市场的需求依然旺盛，持续增加的购房需求势必推高房价。”上述专家虽然强调引述花旗之报告并非刻意所指，但客观上来说，“类似这样的不少报告确实在某种程度上助推了国内房价上涨。”

　　专家指出，一些开发商的肆意炒作，加上一些媒体不负责任的舆论误导，还有个别房地产大腕别有用心的言论，都使人们形成了强烈的房价上涨预期，从而有一部分人提前消费进入了购房者的行列。“这种人为制造出来的‘虚拟需求’所产生的影响比热钱还甚。”董藩说。

　　去年1-11月222亿境外资金流入上海楼市

　　据人民银行金融市场司调查，上海境外资金占全部购房资金的比例从2003年1季度的8.3%上升到2004年4季度的23.2%。据人民银行上海分行统计，2004年1-11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元，较2003年增长13.5%，其中用于房地产开发的约150亿元，占全年房地产开发总额的12.8%；用于购房的外资约70亿元。境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房，2005年前两月，境外资金购买上海单价11000元/平方米以上新建商品住房的面积和金额同比增长7.6%和73%，购买单价11000元/平方米以上二手住房面积、金额同比增长2.8倍和3.1倍。

　　郑子轩 吕天玲 陈静 北京报道

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。