必须限制海外土地基金的活动

　　陶冬财评:

　　陶冬

　　瑞士信贷第一波士顿董事 总经理兼亚太区首席经济学家

　　海外土地基金大举涌入，从宏观调控和挤房地产泡沫角度上看是一种反效果。他们以现代金融手法对中国物业进行全球性配售，国内竞争对手与其进行的是一场炮舰打舢板的战争。如果人民币资产打包在海外出售方式形成气候，中国的资本管制便难以维持

　　□ 陶冬

　　今天没有什么比海外热钱更挟持中国政府的经济政策。热钱对政府人民币政策的影响是显而易见的。在人民币汇率形成机制调整的时机和力度上，政府说了算，而且政策的出台时机也的确出乎热钱的意料。不过在整个决策过程中，热钱像一只挥之不去的苍蝇，令北京领导人感到厌恶和无奈，对政策的出台更是一个制肘。受热钱影响的，还有中国的货币政策和房地产政策。

　　7月21日的汇率机制调整，并未使海外热钱止步，资金从各种渠道不断流入，而且呈加速状态。有关政策部门对于这些以五花八门的手段暗渡国门的热钱，苦无监控良策，打压也不得要领，只能做长期作战的打算。

　　海外热钱在中国的主要寄体是房地产。中国A股市场举步维艰，债市容量狭小且公司债缺如，所以热钱折成人民币后，要么存银行，要么转入房地产。存银行回报甚低，对多数炒家不具吸引力，于是蜂拥至房地产。

　　热钱流入近来有由暗渡变成明入的迹象，而且炒作起来有时付人民币，有时干脆付美元。其中最为突出的是世界各大银行及投行的土地基金在上海、北京的大肆抢购，整栋成片地买入商场和写字楼。这些土地基金出手豪绰，资金之雄厚令国人咋舌。

　　其实土地基金们在运用财技，抢占中国的优质物业，所动用资金多数并非自己的。他们的投资往往选择收益稳定、租金回报高的物业，以此抵押在海外借款，完成交易。之后这些物业再打包，通过REITS等金融产品在海外上市，资金回笼后再做下一单交易。其实REITS上市还在少数，不少物业打包后可以直接向国外银行、保险公司私下配售，神不知鬼不觉地套现。海外土地基金们的打包套现能力是中国物业投资商所没有的，于是他们的扩张速度便远远超过中国的竞争对手。

　　海外土地基金还成为赌人民币升值的一个工具。它们所收购的中国物业都具有几十年良好的人民币现金流，买物业是用美元付款，以套期形式赚取今后的人民币升值。海外土地资金进入中国房地产，是一种海外直接投资，但笔者认为，中国并不需要这种直接投资。

　　全世界发展中国家中，很少有像中国那样对海外投资如此友善的国家，甚至一些发达国家也不如中国(美国对中海油收购尤尼科的态度便是一例)。很少有国家给予外资超国民待遇，免税送地，要什么给什么。海外投资对中国经济的发展和开放，起到过极其重要的促进作用。在某种程度上，没有外资就没有中国经济的今天。但是，外资也分有益的和无益的，有些甚至是有害的。对于无益的，中国政府不需要给以超国民待遇；对于有害的，则必须加以限制。

　　首先，中国现在并不缺少钱，在可预见的将来，也是如此。海外土地基金大举涌入，无论从宏观调控还是从挤房地产泡沫角度上看，都在起反效果。

　　其次，这些基金以现代金融手法对中国物业进行全球性配售，他们与国内竞争对手之间在进行一场炮舰打舢板的战争，政府对此的监管尚未开始。

　　再者，将人民币资产打包后在海外出售是一种新思路，如果成气候，中国的资本管制便难以维持。

　　最重要的是，他们在摘中国发展成果的桃子。过去20年中，中国经济和生产力有了长足的进步，发展远超过世界平均速度。不过由于政策上的考虑，汇率并未升值，物业也不过小升(从20年的角度看)。人民币物业的升值动能，属于为中国经济腾飞做出贡献和牺牲的全体中国人民。土地基金不仅对中国没有做出贡献，而且在各地拿到一些直接回报高过30%的项目。

　　笔者崇尚自由经济，主张开放互利，这是全球化背景下人类共赢的真谛。政策障碍设制越多，资源配置越被扭曲，经济效率越差。但是，中国还存在着大量的结构性问题，人民币仍未完全对外开放，国内的金融产品与国际水平还有明显差距。这种情况下对外资照单全收，甚至给予优惠是不明智的。

　　在20世纪90年代初、中期，个别香港商人利用财技，在国有资产转让上“空手套白狼”，当时被称作“中策现象”。希望不要让海外土地基金在中国上演同样的故事。

　　(本文仅代表作者个人观点)

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