通过房地产宏观调控 对经济走势的影响较为有限

　　○ 魏刚

　　前一段，30岁的王伟很发愁，是否用攒了5年的25万元来买房呢？上海的房价不断创造历史新高,王伟害怕自己成为最后接棒的冤大头。但是，市场同样流传着各种各样房价不会下跌的理由。除此之外，物业费越来越贵，加上每月的按揭，如果买一套100平米的房子，在软件公司就业的王伟月收入8000多元，虽然足够支付4000元的按揭和物业费，但是，在未来 20年还贷的艰辛日子里，他却没有多少剩余的钱去提高自己的生活质量了。

　　城市刚刚兴起的中产阶级几乎都面临着王伟这样的困境，通常一天工作10小时左右的白领阶层尽管收入较高，但是，房价的飞速增长令他们成为地产商和银行的“苦力”。至于那些普通的老百姓，更是望房兴叹。然而，王伟不知道，他今天能够拿到8000元的月薪也正得益于房地产的飞速发展。

　　房地产对经济的拉力有多大？本轮的地产新政是否左右中国经济的走势呢？带着疑问，记者走访了相关专家，希望获得一个理性的求解。

　　经济增长的助推器

　　来自统计局的数据显示，2004年中国房地产开发投资13158亿元，约是固定资产投资的18.8%，投资比2003年增长28.1%。同年，中国城镇居民人均可支配收入9422元，实际增长7.7%。而2004年全年商品住宅平均销售价格增长15.2%，平均售价2758元/平方米，为1998年以来的最高增幅。北京2004年人均可支配收入为1.5万元，而同期北京商品房平均售价超过每平方米5000元。这意味着，一套60平方米的房子，其价值相当于一个普通北京市民20年的全部可支配收入。

　　国家发改委投资所张汉亚告诉记者，北京2004年的房地产开发投资占社会投资的比重已由上年的55.3%，上升到56.9%，是北京投资最重要的支撑点。

　　房地产是绝对的支柱型产业，它不仅消化吸收了钢材、水泥等大量上游原材料，而且带动建材、化工、服务等下游行业，并解决了大量就业问题。

　　在经济学家樊纲看来，在中国经济总需求不足的情况下，房地产的需求和房地产的投资支撑了中国很大一块增长，是今后几十年的支柱产业。

　　他介绍，当今中国经济结构调整、市场结构调整、人们支出结构调整的一个重要变化，就是住房投资的支出大大增加。截至去年底银行个人住房贷款余额达1.6万亿元。另一方面，城市化已成为中国经济的重要组成部分，在城市化及城市改建当中，大量资金涌进房地产业。

　　经济学家茅于轼把房地产比做经济的主要发动机，它运转健康与否直接关系着经济发展速度。房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点，间接贡献率为0.6～1.2个百分点，两者相加共计1.9～2.5个百分点。

　　既然房地产是拉动中国经济增长的主要因素之一，那么随后开始的地产调控是否放缓了经济发展的步伐呢？

　　地产调控无碍大局

　　为了抑制过高的房价，使房地产结构更加合理，中央出台了一系列地产调控政策。然而，在投资惯性和市场需求的作用下，这次地产新政的效果并未完全显现。很多已立项、已开工项目不可能停止，而居者有其屋仍是大多数老百姓的追求。

　　北京大军经济观察研究中心主任仲大军也认为：此次地产调控后，虽然1至5月中国房地产开发投资的增速较一季度回落了2.4个百分点，上海、杭州的房价下降了一点，但其他城市房价基本保持不动。调控更多的是对房地产结构的调整，因此对经济放缓影响不大。

　　安邦咨询公司分析师李长安博士的看法是：房地产投资在整个社会投资中所占的比例并不是很大，而且此次重点调控的只是一部分城市，所以不能认为是国民经济放缓的主要原因。

　　他告诉记者：宏观调控的目的并没有完全达到。一方面，政策对一些城市的高档住房、一般商品房的价格确实起到了抑制作用，房价有所回落，房地产投资也有所下降。但是，另一方面，由于此次房地产宏观调控的主要目的在于房地产市场的结构调整，但很多地方政府在政策的执行过程中搞“一刀切”，祸及经济适用房、廉租房的建设，中低收入者的住房问题没有得到根本的改变。所以他认为对房地产宏观调控的实际效果不能盲目乐观。

　　对于与房地产密切相关的土地和贷款，国家信息中心首席经济师梁优彩认为，由于收紧了土地审批，导致房地产供应减少。而盈利结构单一的银行系统也会继续放贷，何况房地产还被认为是优良贷款，所以房地产发展并不会减速。

　　经济学家茅于轼还认为，按照国际惯例，一个城市投机房产的比例在8%～10%是比较合适的，但目前北京等城市房产投机比例已达到20%以上，对房价的攀高起到了推波助澜的作用。

　　今年6月北京市突然暂停一项房地产政策，似乎更说明问题。6月1日北京市开始实施对个人购买住房不足2年转手交易全额征收营业税的规定。但是由税务部门发布的信息显示，6月1日后，北京市二手房交易量仅为此前的三成。当然政府并不想让二手房交易就此消亡，几天后，北京市暂停了该政策的实施。

　　从以上可以看出政府调控房价是左右为难的事情。一项统计显示，去年上半年，在中国17万亿元贷款总量中，房地产相关贷款有2.5万亿元。如果过度打压房地产价格，房地产行业就可能崩盘，引起金融风险，出现经济危机。房地产投资也是拉动中国经济增长的主要力量。如果这台发动机熄火，会波及整个经济的运行，导致更多的人失去工作，影响社会稳定。

　　但是，如果不抑制房价，则可能酝酿更大的金融风险，加速中国通货膨胀，过高的房价也导致民怨四起。尽管政府在两会后迅速对社会关注的过高房价做出反应，抑制房价，但是，个人住房贷款升息的实际作用并不大而仅是一种态度。房地产调控也不足以使经济放慢脚步。

　　地产调控并非经济放缓的源头

　　一些人认为房地产是本轮经济增长的源头性因素，并由此形成了一批成长性很强的行业。但另一种观点认为，我国的房地产业是伴随市场经济体制建立而逐步发展起来的，在国民经济统计中的房地产开发投资是从上世纪80年代中后期开始的。直到今天，房地产业提供的产品还只占全社会每年新增房地产供给的一小部分。

　　国家发改委投资所汪文祥也持相同观点，以占房地产产品60%以上的住宅为例，2003年房地产业提供的住宅竣工面积4.4亿平方米，所占比重仅为32%，而同期全社会实际新增加住宅竣工面积为13亿平方米。大部分新增住宅仍是由社会上各类业主自己建设，以传统的自给自足方式生产的。

　　在国民经济统计中的房地产开发活动远远小于事实上全社会房地产开发活动。大量房地产开发活动淹没在各行业的基本建设投资、更新改造投资、城镇集体投资以及城乡个人投资统计中，被人忘记或忽略，从而影响着对房地产业发展的判断。应该看到作为房地产供给一部分的房地产业投资，其增长速度并不等于全部房地产投资的增长速度。因此把经济放缓的帐全算在房地产头上，似乎有失公允。

　　国家发改委投资所罗松山也认为：随着中国城镇化进程的加快，城市基础设施建设规模日益增大，自然带来钢材、水泥等原材料和煤电水运等能源的消耗，而这种消耗，大部分计入了房地产开发的帐下，导致房地产原材料和能源消耗虚高。除此之外，国际产业资本转移，尤其是加工环节向中国转移，造成原材料大量进口的事实，这种工业现代化进程中不能跨越的包袱，也更多地被房地产开发所承担。因此认为地产调控导致经济增速放缓过于简单了。

　　长期以来，中国经济列车在投资、外贸和消费三台发动机的推动下前进。尽管中国经济的发展模式更多的是投资主导型，房地产也是支柱性产业，但本轮房地产调控的制动力还不足以放缓经济发展速度，而且调控的还只是地产结构部分，对经济的影响更是有限。单一从房地产调控来判断经济走势似乎过于勉强。

　

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