上海楼市还能好起来吗

　　本报记者 彭金凤 上海报道

　　6月的上海楼市在一片惨淡中度过，每周成交量自6月初跌破20万平方米以来稳定在17万平方米左右，持续了5月的冷清之势，全市住宅市场日成交不足300套，最低时才100套。而7月11日上海二手房指数办公室公布的6月上海二手房指数更让众多人心寒：本月二手房指数为1710点，比5月的1714点微跌4点，环比下降0.2%；这也是自2002年上海楼市持续高涨3年 来首次下跌。

　　时间进入7月下旬，上海楼市仍未能像许多投资者、开发商所期望的那样，扭转乾坤。虽然7月26日网上房地产的统计数据显示，首次成交量回升到400套以上，但从4月开始的下滑态势维持至今，几个月以来一直持续的有价无市的局面，到今天也没有得到根本的改善。

　　楼市进入下行急跌通道

　　已经持续多年未见的上海楼市新盘降价风，近期开始冒头。

　　6月29日开盘的万里雅筑一期第二批房源是沪上首个明确降价的楼盘。该盘位于上海西部，内外环间，二期开盘起价7380元/平方米，均价8500元/平方米，与5月20日一期开盘的成交均价相比，折扣幅度接近15%，创造了万里板块的新低。

　　很快，这一行动就打破了万里板块的价格防线。万里雅筑周边有多个楼盘，如大华颐和华城、大华愉景华庭、凯旋华庭和达安春之声等，供应集中、竞争激烈。7月20日，达安春之声花园推出后续房源，最低价达到7300多元/平方米，其价格已明显大幅下调。

　　居于内环以内的部分新盘价格也开始松动。此前不久高调开盘的位于苏州河畔的新湖明珠城，新推出9号楼和10号楼共336套新房，开盘价为13500元-14500元／平方米，和其一期的开盘价相同。

　　而汉宇地产徐家汇门店的地产顾问在向记者推荐他们的代理新盘瑞金尊邸时，这位地产代理人报给记者的价格是17000元/平方米不到，他还表示，这个价可以谈，至少可以有1到2折的优惠。该楼盘位于上海中心区徐家汇的高档地段，目前的公开市场价是18000元/平方米。

　　地产网站搜房网还专门在其上海站的网页上，为消费者列出了上海12大中心区的20多个降价楼盘，其降幅从4000元到1000元不等。比如位于中心区卢湾的淡水湾花园，紧邻新天地，目前价格从30000元/平方米回落到26000元/平方米。

　　二手房市场同样不容乐观。“相比3月份，6月份上海二手房交易萎缩了70%-80%，成交均价下跌了10%-15%，有的甚至高达30%。在如今的上海市场上，购买次新房砍价30-50万已经是很正常的事情。”几乎在所有的中介，作为普通购房者的笔者，都得到这样的忠告。

　　事实上也是如此，作为房地产产业链上的一环，各类中介商如今的日子并不好过。

　　沪上最大的房贷中介机构安家集团近日把办公室从威斯汀大酒店搬到住宅楼裙房的底楼，还传来大幅裁员的消息。“坦白说，日子确实不好过。”其董事长张旭东此前对媒体表示。安家6月份完成的贷款业务近200单，而正常情况下每月都在1000单出头，贷款业务量萎缩近八成。在这样的背景下，安家从4月份也开始出现亏损，并持续到5、6、7三个月。据张旭东估计，按照目前上海房地产市场的形势，这种亏损状态可能会持续到年底。

　　地产代理中介也不例外。中原地产上海区副总陈宇珏表示：“今年3月中原的二手房交易量开始急剧下降，3月到5月成交量以50%的降幅暴跌，70多家分店的佣金总收入从3月的4000多万跌至5月的1000多万。”一些无力支撑的最终只能选择关闭，上海本土中介品牌智恒房产近日就调整关闭了30多家门店。

　　对未来市场的拿捏不定，也让部分有实力的开发商选择了捂盘。“目前我们手中代理的24个楼盘都捂着，不敢开盘。”金丰易居内部人士在私下和记者的闲聊中更是表示。

　　未来：基本面仍难扭转

　　“到目前我们还看不到好转的势头”，绿地集团董事长张玉良几周前曾表示。据他介绍，目前绿地分散在全国的16个销售楼盘中，虽然价格下降不大，但销量大为萎缩，其中，外地平均销量下降40%-50%，上海则高达60%-70%。在他看来，目前二手市场成交价是业主与客户相互博弈的结果，只有当一手房价同目前市场能够接受的二手成交价基本持平，即一手房价跌幅达到25%左右后，才能恢复预期成交量，并出现反弹。

　　这与瑞士信贷第一波士顿亚洲区首席经济分析师陶冬的看法不谋而合。陶冬认为，在经过第一期的无量微跌后，上海房价调整就会进入急跌的第二期，它的主要特征就是参与者之间的相互践踏，从而导致房市出现短暂而强烈的下跌。由于上海房价与本土承接能力之间的脱节甚大，加大了房地产市场调整的幅度和不确定性。而只有度过痛苦的急跌期后，市场的真实居住需求才会逐渐浮现出来。

　　而长时间没有提倡为普通购房者服务的万科，最近也开始重新强调几年前提出的“面向新经济，关注普通人”的口号。其上海公司总经理丁长峰表示，目前已经到了重申这个口号的时刻，只有把关注重点回归到普通人，回归到客户，才能挽救企业自己并挽救市场，最终渡过难关。

　　但也有更多的观点认为，包括上海在内的长三角楼市将无力回天。在央行宣布人民币升值当晚，记者采访了光大证券首席经济学家高善文，他明确表示：“对长三角而言，因为市场的基本面已经变坏，所以升值不会起到扭转市场的根本性作用。因为现在长三角的市场极度低迷，指望这一次升值而让市场扭转再极度上升，这是绝对不可能的。第一是热钱的影响没那么大，虽然这一政策的出台会让更多的热钱流入长三角，但因为这一地区的房地产市场的基本面已经完全的背离；二是如果房地产走势再过度向好，政府一定会有进一步的打压政策出台，这两条限制了包括上海在内的长三角房地产市场一定是走不出来的。”

　　从经济周期来分析房地产走势的申银万国证券研究所高级分析师陈昱新，7月20日，在五合国际所主办的长三角楼市走向论坛上，也得出了类似的结论：“未来12个月内，我个人觉得还会有20%甚至30%的降幅，这样的低迷行情可能持续到2007年甚至更长。”陈认为，过去4年的这一轮经济周期在2004年就已经基本结束，从2005年开始下滑。

　　在这一论坛上，复旦大学房地产金融研究中心副主任华伟则指出了解决之道，“过去一段时间投机资金对长三角楼市尤其是上海住宅市场的过度需求，已经搞坏了整个市场；现在迫切需要的是，把这部分资金引入到其他领域去投资，譬如非居住物业(写字楼和商业地产)；让住宅市场的供需重新获得平衡。”

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　　分析师认为，在交易行情冷淡的市场形势下，浓重的观望气氛已经蔓延近4个月，存量房市场上散户的撤离也改变了开发商的心态，开始运用各种促销手段变相降价

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