新政对商业地产影响有多大

　　经过一年左右的沉沦与反思，随着湘浙小商品城、维多利以及毛家桥水果批发市场等大批市场的崛起，商业地产迎来新一轮的井喷。但是，这轮商业地产如何持续健康发展，成为大家关心的问题，9月份在杭州召开的第二届国际商业地产博览会以及商业地产高峰论坛将直面商业地产的发展趋势，分析各种商业业态发展思路，站在全国市场上来思考湖南商业地产。

　　狂热背后的隐痛

　　近几年，长沙的商业地产无疑进入了一个疯狂的状态。从万达购物广场到东方时代广场；从中心城区的王府井商业广场、长沙铜锣湾广场、东塘大都市商业街，到城市次中心的新外滩商业广场、红星商业广场等，而近期随着维多利和河西湘浙小商品城的进入，商业地产的扩张步伐似乎变得越来越快。然而狂热的背后，长沙商业地产似乎亦存在着不少难言的隐痛。很多商业市场的惨淡经营给商业地产的交易蒙上了一层阴影，加上在“高房价”四面喊打的大背景下，商业地产似乎变得大不如前。

　　那么，商业地产下一步又该怎么走？怎样才能走出这个僵局？究竟还有多少悬念急需解开？

　　自从5月11日，国务院办公厅转发了建设部等七部委联合颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》之后，在各地引起了很大反响，恐慌者有之，观望者有之，那么新政出台，对长沙的商业地产影响到底有多大呢？

　　“新政对长沙的商业地产有影响，但整体影响不大。这次宏观调控的目标，在于稳定房价、遏制投机炒房、控制投资性购房、鼓励普通商品住宅。”长沙万达购物广场开发有限公司营销总监金浩杰如是对记者说。

　　振海投资策划机构董事长兼首席策划总监李海湖认为，房地产新政出台的目的并不是为了打压房地产，而是在全国范围内局部投资过热的情况下对房地产发展速度的一种调整和控制的手段。局部地区的商业地产在房地产新政出台后和其他类型的房地产产品一起共同接受了行业政策的调整和市场考验，但对那些具有地段、规划、业态和经营管理优势的项目来说，在面对这场广泛的政策调整和市场考验中确具有更多的主动因素和抗风险的能力。

　　金浩杰认为商业地产的三大特点，决定了其不适合投机性的短期炒作。其一，商业地产本来就是投资性产品，而且是相对高端的投资性产品(除了返租销售的项目以外，单位总价都是比较高的)，其二，商场和办公楼都是需要培育和引导的，其三，商业地产的交易成本一直比较高。这次政策出台以后，商业地产的开发销售应该会向更加健康的方向发展，那些选址不当、规模失控、返租销售的项目本来就是不符合市场规律的，而选址科学、规模合理、以租为主甚至只租不售的商业地产项目还有很好的发展前景，商业地产的投资功能也仍然比住宅产品丰富。因此，商业地产整体受到的影响并不大。

　　长沙商业地产如何走

　　“和全国经济热点城市相比，长沙商业地产在规模上还是具有较大的差距，当然这也是目前长沙市场需求环境所决定。如果说到缺陷的话，我认为，业态定位不准确(或者说根本就缺乏前期业态定位)和经营管理模式的落后是比较突出的众多因素之一。”对于长沙商业地产，李海湖如是形容。

　　长沙商业地产现状似乎让人感到不是很乐观，那么到底通过什么样的方式才能使得存在的这种状况得到扭转呢？

　　金浩杰认为，商业地产的规模必须适当，而且必须要科学选址。目前广东东莞等地出现了ShoppingMall扎堆的现象，给地区经济特别是金融业的稳定造成很大困扰。城市商业网点的规划需要发展的眼光，更需要科学的态度，需要政府和企业控制好自己的扩张欲望，科学选址、“适当”超前。

　　“总体来说，商业地产要取得发展，注意供求关系是前提，市场需求决定商品供应，这是市场经济的规律。在投资之前，要搞清楚这个城市需求什么？需求量有多大这样才不会显得盲目，如果连市场都没摸清楚，招商就成了很大的问题，并且项目的包装、策划和推广都非常重要。”对于这个问题，贺康庄有着自己不同的看法。

　　业内人士分析，对于商业地产来说，机会利润最大，风险也最大。而且最怕的是商业地产布局和业态布局的盲目性，而这次由本报参与组织的第二届国际商业地产博览会将提供给本省商业地产一次对话全国市场的机会，中国国际商业地产博览会将成为国内商业地产界最高层次、最大规模、最多国际国内商业业态介入、最多投资者参与的专业博览会。国内外的开发商、商业业态经营商、媒体、投资者齐聚，共同为中国商业地产的繁荣与发展，共同参与出谋划策而摇旗呐喊。

　　本报记者 刘锦

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