时评：购买北京经济适用房就像抢白菜

　　

排队等号的“盛况”(图片来源：南方周末)

　　关注住房社会保障

　　本报记者 师欣 实习生 范艳春 董书华

　　5000个房号12小时发完6月12日，北京市内一个经济适用房社区———天通苑的第六期楼盘开始放号，一幕“壮烈”的抢购活剧随之上演：为领取房号(只有拿到房号才有购房资 格)，男女老壮数千人前挤后拥，大排长龙；其中有人甚至为此两宿未合眼。

　　开发商第二天凌晨放号时，几易地点，弄得排队者晕头转向，狼奔豕突。据当事人回忆，现场“犹如火山爆发”般失控，所幸未发生严重事故。

　　“买房子简直就像抢购大白菜！”一位购房者事后感慨。

　　12小时之内，5000个房号发放一空，结局则是有人欢喜有人愁：闻讯赶到的后来者被挡在了门外；而排队的人也不是个个如愿以偿。据媒体报道，在发号现场，排在队伍前面的，既有天通苑售楼处的工作人员，也有物业管理公司雇佣的民工。

　　天通苑已开发多年，为何今年会出现抢购狂潮？2001年就在此买了房的陈先生告诉记者，这是因为去年新房子盖好后一直没有开盘。他有位朋友，两年前就在网上排号。当时放出的号有1万多个，其友名列第8000多位。等了1年多还未见动静，这位朋友终于熬不住了，只好买了天通苑前期的尾房——剩下的大户型，160多平方米。

　　天通苑房价为每平方米2650元，而周围一墙之隔的商品房则是四五千元。这样的价差，实在太诱人。所以，出现疯狂抢购的场面并不奇怪。

　　其实，北京市民对如此场面并不陌生。今年初，另一处经济适用房项目———三环新城要放号的消息传出后，因其位于三环边，地段好，价格低，同样引来市民大排长队，有些人甚至干脆支起帐篷，在售楼处外安营扎寨，苦等开发商放号。

　　尽管北京懋源苑房地产开发有限公司(“三环新城”的开发商)副总经理李振坤认为排队是“最公正的办法”，但排队市民在帐篷里一住就是5天5夜的情景，还是“吓坏”了发展商。他们最终只好采取“第三方(公证部门)摇号”的形式。6月16日，三环新城第四期的500个房号被摇了出来。这种做法依然招来怨声载道。因为一些本来排在队伍前列的市民，并没有被摇中。

　　有数据显示，现北京经济适用房的施工面积只占全市房地产施工总面积的10%；特别是2003年以来，经济适用房基本没有新增项目，多以老项目的后续建设为主。对于这种局面，《北京晚报》曾用这样一副漫画来形容：中高档商品房是一株参天大树，而经济适用房则是花盆中的一棵小苗。尽管后者需求量庞大，但毕竟是“花盆小苗难遮凉”。

　　据了解，面对巨大的供需矛盾，北京市场上在售的经济适用房，特别是位置较好的楼盘，通常都非常低调，排号也是悄然进行，多数是在网上登记排号，或通过电话排号，一般不采取在某一天集中放号的方式。

　　“经济”了谁？

　　因为天通苑数千人排队等号事件的曝光，多年来饱受争议的经济适用房再次成为社会关注的焦点。

　　1998年，在亚洲金融风暴导致经济增长急剧失速的背景下，中央政府确定将房地产作为重启经济增长的一个重要手段。国务院同时出台了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，并明确了建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系。

　　此后6年多来，作为首都的北京一直在发展经济适用房中起着示范作用。迄今为止，该市共集中建设了52个经济适用住房项目，累计开工1915万平方米，竣工1488万平方米。

　　北京发展经济适用房经过了两个阶段：

　　从1998年10月到2001年5月是第一个阶段，其间建设经济适用房的主要目是促进住房制度改革，扩大内需，拉动经济增长。所以当时对户型标准、销售对象都没有作出限制。公众多年来一直反应强烈的某些现象，如有人开着奔驰或奥迪来买经济适用房，有人一家购买多套经济适用房等，就主要集中在这个时期。

　　第二阶段则是从2001年5月至今，其间市政府确定了“每年新开工300万平方米，竣工200万平方米”的建设目标，同时明确了经济适用住房的保障性质，开始采取措施控制户型、面积，并对购买家庭进行资格审核。

　　北京市将经济适用房的销售对象定为年收入0.5万-6万元的家庭，并确定经济适用房的建设标准应控制在80-120平方米／套为宜，“今后，原则上以80平方米的中小户型为主，单套总价款不超过32万元”。

　　但这种定位仍被中国社科院财政与贸易经济研究所的王诚庆视为“不明确”，会导致受益者范围过宽。

　　近日，新浪网的地产频道针对经济适用房作了一项小型调查。对于其中“你认为经济适用房经济了谁？”的问题，绝大多数被调查者首选的答案是“有钱有门路的人”，其次则是“发展商”；而对于“你认为当前经济适用房发展最大的问题”的回答，多数集中在“资格审查不严”。

　　到底谁在享用经济适用房？记者日前随机采访了北京几处经济适用房的居住者。

　　新入住“朝阳新城”的一位女士表示，她是通过关系买到这里的房子的，自己其实并不符合购买经济适用房的条件。

　　而一位在三环新城买了房的外企中层管理者则承认，他在城中心还拥有自己的住宅。

　　从事IT行业的林先生，3年前买了回龙观的房子。他告诉记者，虽然购买经济适用房要核定买家的收入状况，但“收入可以随便填，反正单位都给开证明”。

　　当然，如果所在单位不是如此“手松”，有人也有办法越过这道坎。在某外企工作的江先生就告诉记者，他是通过同学的公司开出了收入证明的。

　　收入状况审核不到位，固然容易给人钻空子。但经济适用房之所以“经济”了不该“经济”的人，更在于供求关系的严重失衡。

　　一方面，人们对经济适用房的需求日益增加，而另一方面，经济适用房的供应却日渐减少，许多地方甚至已停建。《中国房地产发展报告》中的数据显示：全国经济适用房投资在各类商品房总投资中所占的比重本来就不高，而2004年则继续下降，为1998年来的最低，5年间共减少了6个多百分点。在这种情况下，炒房号、作伪证、托关系等现象便层出不穷。

　　在某国企工作的孔先生，2002年开始考虑买经济适用房，但一想到排号至少要等1-2年，还不一定能排上，就转向托熟人找关系。后来，他付给了某“内部人”1万元，只为确认自己名列排号队伍之中。而为了拿到房号或靠前的号码，不少买房者更是铤而走险，求助于炒卖房号的“黄牛”。

　　经济适用房是否都卖给了真正有需要的人？北京最早一批经济适用房项目之一的某销售主管表示，以他多年的从业经验来看，“肯定不是”。他告诉记者，经济适用房的销售模式和市场高需求，导致销售人员或开发商不可避免要从中做手脚。另外，房子出售后随时可以更换房主。因为购买者与开发商所签的合同并不是马上就拿到主管部门备案。改合同，改发票，对开发商来说很容易。“明眼人都知道，倒卖经济适用房绝对能赚钱。”他说，“所以，应该严禁期房转让。”

　　对于经济适用房存在的诸多问题，作为主管部门的北京市建设委员会作出了积极回应。该委副主任苗乐如日前表示，排队放号不是最佳形式，他们正着手研究如何规范排队等候、网上放号和手机放号等形式。

　　而对购买人资格的公示范围也有望扩大。自去年1月实行经济适用房购买资格公示制度以来，截至今年5月底，北京市建委共接到群众举报52例，其中有46户家庭被取消了购买资格。

　　另外，为了加大对骗购经济适用房行为的打击力度，北京市建委拟将购买资格的公示范围由网上和办公现场扩大到购买人所在的街道和单位，以便监督与举报。

　　“补砖头”当与“补人头”

　　并进主管部门对审核标准和销售方式等加强规范，严格把关，固然有利于剔除不该被“经济”的人，从而保障真正符合标准的人群的权益。但是，在多位业内人士及专家看来，要彻底改变当前的被动局面，治本之策在于让经济适用房“回归”住房社会保障的角色和功能。

　　“目前来看，经济适用房有些出力不讨好。”全国工商联住宅产业商会的聂梅生会长说，政府赔钱盖房子，换来的却是怨声载道：买不到房的人自然会抱怨，买到房的也在抱怨，因为多数经济适用房社区都存在交通难、入学难等问题；而商品房和经济适用房两边的开发商也是满腹牢骚。

　　“经济适用房，真有点‘姥姥不疼，舅舅不爱’。”一位业内人士如此形容。他认为，矛盾在于，一方面，经济适用房被视为一种社会福利，其运作背离了市场经济的规律；另一方面，它又具有商品的逐利属性，开发商多以超标建设和豪华开发来牟取更大的利润，这又背离了其应有的社会保障性和政策性。

　　“经济适用房本来应当是一种住房社会保障，可它从一开始就是被作为商品房来发展的。”聂梅生指出，“这样的定位非常不合适，结果必然是非牛非马。”

　　在她看来，北京经济适用房的发展就是一笔“糊涂账”，因为将购买对象的年收入定在0.5万-6万元，范围太宽，这导致我们保障了“一个模糊的、难以界定的人群”。

　　华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司总经理李忠也指出，经济适用房与商品房在地域、户型、档次及人群等方面多有重叠。

　　“为了更好地体现自身的保障性，经济适用房当前应该惠及的是‘夹心层’，特别是夹心层的下段。”聂梅生认为，“因为他们既不属于廉租房保障范畴，又无力购买商品房。”

　　北京市建委的程建华也曾在一篇文章中具体地谈到，应当通过收入分配制度的改革，将公务员和事业单位的人员从经济适用住房的供应对象调整为商品房购买者。

　　其实，随着经济适用房的发展，社会上产生了两种“对立”的声音：

　　一种主张取消经济适用房，终结住房市场供给的双轨制。其理由在于，许多国家都已将对中低收入家庭的住房补贴，由“补砖头”改为了“补人头”，也就是将在建设和销售过程中实行的税费减免、政策优惠这类间接补贴，改为给需要买房的居民直接补贴货币，且收入高的少补，收入低的多补，以体现公平。

　　另一种则主张经济适用房不仅不能取消，还应扩大建设规模，以帮助中低收入家庭圆住房梦。

　　聂梅生就认为，完全取消经济适用房是不可能的，而应将其从普通商品房中抽离出来，使之真正成为社会保障性的住宅。当前最现实的做法，应该是“补砖头”和“补人头”两线并进：一方面，对经济适用房的开发商继续实行土地出让金减免等政策；另一方面，对经济适用房购买者实行按揭贷款贴息优惠。

　　名词解释

　　什么是经济适用房？

　　经济适用住房，是我国进行房改过程中由政府推出的新型房产种类，是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。目前其基本类型主要包括平价房、安居房、解困房等。

　　经济适用住房是政府扶持的具有经济性和适用性的社会保障住房。经济性是指住房价格相对市场价而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房的设计及建设标准上强调使用效果，而不是降低建筑标准。

　　对经济适用房项目，政府免收土地出让金，其他应征收的各项收费减免50%，并对成交价格、购买对象、面积和开发建设单位的利润进行限制。

　　(据新华网)

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