房价之所以居高不下 发展租赁可有效平抑

　　钟光／文

　　美国人平均一生换7次房，中国人为什么不去租房，非要买一个越来越贵并且要厮守终生的房子。

　　不同的人群可以根据不同的情况选择解决自己居住问题的方式。租赁住房，无疑是我 国居民现阶段解决住房问题的最佳选择。

　　虽然国家采取了一系列调控措施，但是房价仍然不断攀升，成为全社会的热门话题。

　　房价之所以居高不下，其中一个重要因素，就是过往的住房供应政策支持了房地产开发而忽略了住房的租赁经营。住房买卖垄断了市场，租赁市场却没建立起来。虽然有经济适用住房和廉租房的供应，但由于总量较小(甚至有的地方已取消)和相关门槛的设置，对调控房价的作用微乎其微。

　　其实，按市场经济的法则，住房供应方式应该是多元化的：可买、可租、可建、可共建、可联建、可集资建房、可合作建房，等等。不同的人群可以根据不同的情况选择解决自己居住问题的方式。租赁住房，无疑是我国居民现阶段解决住房问题的最佳选择。

　　住房租赁存在三大误区

　　长期以来，有三大理论误区阻碍了

　　住房租赁市场的发展。

　　一是但凡谈到住房商品化，就拿住房自有率为例。有报道称我国的住房自有率已达到90%以上，似乎自有率越高，就说明我们的商品化程度越高，甚至有的还将其作为我国住房水平提高的一个标准。实际上并不是住房自有率和私有化才是住房商品化的衡量标准，更不是衡量住房水平的标准。从某种程度上讲，购房是一种投资行为，租房才是真正的消费行为。买房注重的是房屋的产权，而租赁更注重房屋的居住使用功能，所以租房才是真正的有效消费需求。西方一些发达国家的住房自有率也并不高，大量的是靠租房住，连美国的自有率也只有65%，他们的住房水平都不低。

　　第二个误区就是关于房地产的繁荣期，有的说10年，有的说20年。这个说法的共同依据是城市化。都说随着城市化进程的加快，大量农民进城，导致住房需求持续趋旺。但是这些观点忽略了一个现实的问题：按照现在的房价收入比，刚进城的农民根本买不起房。据中国人口网公布的数字，我国流动人口已达1.4亿，这部分人群中的农民工在短期内是没有购房能力和购房欲望的，而城市白领和蓝领之类人群也因工作流动不愿买房。这种现象还将保持较长时期。所以，以购买需求来预测房地产市场的繁荣其实是不符合现实情况的，只有租赁住房才符合我国当前的国情，租赁才是真实的有效需求。

　　第三个误区就是舆论宣传的误导。房改初期，取消福利分房之后，为鼓励百姓购房，一些媒体大张旗鼓地宣传贷款购房的

　　好处，“花明天的钱圆今天的住房梦”成为时尚。现在反思，这种舆论无形中助长了房地产的无序开发。与其说是银行支持了百姓购房，还不如说是百姓购房支持了银行(房贷利息收益、)和开发商(暴利)。

　　发展住房租赁的八大好处

　　“只售不租”的住房供应政策在房改之初，为拉动经济、抵御亚洲金融危机发挥了积极的作用。但按照当前贯彻科学发展观、建立和谐社会的要求，这一政策也应随国家“双稳健”(稳健的财政政策和稳健的货币政策)经济政策而调整。与时俱进地建立“租售并举”甚至以租为主的住房供应市场，会产生多方面的益处：

　　1、有利于抑制投资过热和预防房地产泡沫。

　　目前房地产投资出现局部过热，从很大程度上讲，是“只售不租”的政策宠坏了开发商，房地产开发商成为整个产业链的权利核心，从而形成市场垄断行为。大力发展租赁住房，吸引一部分人群由购房转为租房，投资过热的现象就会自然缓解。加之鼓励租赁的政策引导，开发商的垄断地位逐渐削弱，投机炒楼没有了市场，对预防楼市泡沫作用甚大。

　　2、有利于理顺房地权属关系、避免权属纠纷。

　　我国用于建房的土地实行的是批租制，在租来的土地上建住房，再以商品房的形式卖出去。这本身就导致了住房权属关系的先天不足，再加上房与地分属两个管理部门，绝大多数住宅是联体建筑、公共部位的不可分割性使业主权力受限，以至于买房后为权属扯皮的事件屡屡发生。发展租赁住房正是理顺权属关系、避免权属纠纷的最佳选择。

　　3、可缓解拆迁和质量方面的矛盾。

　　本文所指的租赁住房，是指大产权背景下的使用权转让，产权人可以是一个小区或一栋房屋的主人，或是一个集体。如遇到旧城改造需要拆迁，政府不直接面对个人，拆迁补偿很容易达成共识。对住房质量方面的问题，租房者没有一次性大额投入，选择退租比选择退房容易得多，相应的投诉将会大大减少。

　　4、有利于培养居民科学的消费观。

　　人们根据自己的收入状况随意调整自己的住房支出，建立科学的梯级消费模式。这种科学消费行为所反映的真实需求更有利于市场的健康发育。

　　5、规范的租赁交易可培养新的税源。

　　当前的住房租赁，大多是个人行为、现金交易，导致国家税收流失。由有实力的开发公司或具有专业资质的房屋租赁公司来建设经营租赁住房，既可保证租房人的权益，又增加了国家的税收。

　　6、有利于房地产企业的可持续发展。

　　鼓励有实力的房地产开发商建设租赁住房供应市场，将开发商的即期暴利分解成长期的循序渐进的稳定收入，从表面现象看似乎不大符合企业利润最大化原则，但是从长远计，正是衡量一个企业是否具有战略眼光的试金石。尤其是在我国土地资源紧缺的情况下，房地产开发是有限的，而房地产经营却存在很大的空间，发展租赁住房可引导企业由房地产开发向房地产经营转变，从而实现企业的可持续发展。

　　7、有利于住宅产业现代化的推进。

　　租赁住房由于租期的灵活性和使用的多样化，住户更注重住房的使用功能，更注重舒适与方便。随着企业房产经营理念的跟进，房型的可变性和可改造性要求更高，这就要求住宅的性能按照全寿命、低能耗的标准去建设，从而促进住宅产业化。

　　8、有利于拉动国家经济。

　　据了解，美国人平均一生换7次房。而中国随着就业形式的多样化和就业舞台的扩大，城际间、省际间乃至国际间流动的频繁，“一房定终身”的观念将得以转变，换房的频率会不断加快。这将有效带动建材、家装、家电、家具、交通运输、劳动就业等相关产业的发展，对经济的拉动因素并不比购房弱。

　　房源解决方案及政策建议

　　租赁住房的房源，有三个解决渠道：

　　1、引导一批有实力的房地产开发企业从事租赁房的开发建设，直接用于出租。可参考经济实用房管理办法，土地划拨、银行提供低息贷款、税费适当减免或优惠。统一规划，合理布局，分高中低三个档次建设，政府定期发布租金指导价。低保对象租政府提供的廉租房，实行政府定价。

　　2、对现有空置房进行全面清理后投放一部分到市场搞租赁。这部分房源是一个很大的数量。

　　3、采取买断或委托经营的方式将闲置的已购公房集中起来用于出租。

　　相关政策建议如下：

　　1、制定商品房租赁管理办法，以鼓励发展房屋租赁业务，同时对从事房屋租赁的中介机构进行资格审查和资质管理。

　　2、制定规范的房屋租赁合同，规范租赁交易行为。取缔个人对个人的租赁方式，建立新型的个人对单位、个人对集体的租赁关系。出租者应出具租房发票，照章纳税。租房者也可通过发票监督出租者的履约行为，发生消费纠纷依法投诉。合同条款原则上规定供暖费和物业管理费均由出租者承担，这样，有利于缓解物业管理费拖欠的问题和供暖费纠纷。

　　3、实行租赁优先的原则，扩大廉租住房的供应范围。大力提倡和鼓励租赁住房，尤其是要针对农民工进城的特点适当扩大廉租房的供应范围。(21G1)

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