新浪财经房产|大眼楼管 王永

　　近日，华发股份向维业股份出售了两子公司股权。这起出售是为了解决今年4月华实控股收购维业股份后出现的同业竞争问题。与此同时，也有利于降低华发股份的负债。

　　截至2020年9月30日，拟出售的两家公司均有着超过10亿元的总负债，股东权益则分别为2.42亿元及1823万元。

　　为了千亿目标，华发股份还在狂奔，今年以来有息负债猛增，拿地金额也进一步增长。截至今年三季末，华发股份总有息负债为1230.67亿元，剔除预收款后的资产负债率为76.8%，净负债率为148.37%，现金短债比为1.19，踩中两条红线。

　　华发股份出售两公司股权 解决同业竞争同时优化报表

　　12月4日，华发股份接连发布两份公告，拟将持有的珠海华发景龙建设有限公司（以下简称“华发景龙”）50%股权、全资子公司珠海华薇投资有限公司（以下简称“华薇投资”）持有 的建泰建设有限公司（以下简称“建泰建设”）40%股权出售给维业股份。

　　维业股份以现金方式分别向华发股份支付华发景龙50%股权的对价2.19亿元，向华薇投资支付建泰建设40%股权的对价9000万元，合计3.09亿元。

　　维业股份主营业务是建筑装饰设计与施工，华发景龙主业包括建筑工程、室内外装饰及设计，建泰建设主营业务则为建筑工程施工总承包等，三家公司业务具有相似性。

　　这起收购主要意图是为了解决同业竞争问题。2020年4月，珠海华发实体产业投资控股有限公司（以下简称“华实控股”）签订协议，收购维业股份6241.16万股，占公司股份总数的29.99%，同时原股东放弃剩余16.33%的持股对应的表决权。交易完成后，维业股份的控股股东变更为华实控股，实际控制人变更为珠海市国资委。

　　维业股份与华发股份属于同一实控人控制下的关联方，华发股份控股股东珠海华发集团有限公司（以下简称“华发集团”）通过华实控股间接持有维业股份29.99%的股份。

　　由于华发股份下属企业从事建筑装饰或设计业务，交易后与维业股份存在一定程度的同业竞争。

　　华实控股及华发集团承诺，交易完成将在未来36个月内，尽一切努力解决与维业股份及其下属企业构成竞争或潜在竞争的业务，包括但不限于将符合条件的优质资产、业务优先注入维业股份，若无法注入维业股份的，将通过包括但不限于将产生竞争的资产、业务转让给无关联第三方、将产生竞争的资产、业务托管给维业股份等一切有助于解决上述问题的可行、合法方式，使本公司及本公司控制的企业与维业股份及其下属企业不构成实质性同业竞争。

　　华发股份也在这次的出售公告中称，“（出售可以）进一步优化公司业务结构，集中力量发展公司房地产业务的专业化经营优势。”

　　事实上，本次出售对于华发控股来说，还可以起到降低负债，优化报表的作用。截至2020年9月30日，拟出售的华发景龙总负债为12亿元，股东权益2.42亿元；建泰公司总负债为10.59亿元，股东权益仅1823万元。华发景龙是华发股份控股子公司，建泰公司控制权由华发股份子公司掌握，两家公司此前都要纳入上市公司合并范围。

　　踩中两道红线 今年有息负债大幅增加

　　华发股份的负债率并不低。

　　截至今年三季末，华发股份总有息负债为1230.64亿元，剔除预收款后的资产负债率为76.8%，净负债率为148.37%，现金短债比为1.19，踩中两条红线。

　　今年以来华发股份账面货币资金猛增，截至三季末达到459.91亿元，比去年同期增加206.05亿元。

　　值得注意的是，货币资金的大幅增加并不是销售贡献的，而是融资。

　　根据克而瑞榜单数据，今年前11月华发股份权益销售额为575.8亿元，比去年同期仅增加77亿元，增幅为15%。预收账款相比去年同期反而有所减少。筹资活动现金流净额则大幅增加，前三季达到414.26亿元，比去年同期增加了353.47亿元。总有息负债规模比去年增加306亿元。

　　2019年华发股份财务费用2.68亿元，利息资本化金额达到59.54亿元。随着负债的膨胀，未来资金成本势必同步增长，对利润是个很大的压力。

　　与此同时，华发股份还存在少数股东损益与权益不匹配的问题。今年前三季少数股东损益为7.66亿元，少数股东损益占净利润的30%。少数股东权益为308.86亿元，占所有者权益合计比重为59%。结合近几年少数股东损益与少数股东权益数据来看，或存在明股实债问题。

　　今年华发股份在拿地上较去年进一步增长。前三季华发股份获得土地总计容面积约为301.81万平方米，较上年同期增长24.3%。新增土储大部分位于杭州、上海等城市，长三角占67.4%，是布局重点。

　　根据克而瑞榜单数据，今年前11月华发股份实现全口径销售额926.7亿元，距离全年1000 亿目标仅一步之遥。但与此同时，权益占比在进一步降低。前11月权益金额为575.8亿元，占比62%，比上年同期降低了近3个百分点。