新浪财经房产|大眼楼管 王永

　　8月13日，中天国际披露业绩预告，预计2020年上半年股东应占净利润较2019年上半年下滑90%。2019年上半年中天国际股东应占净利润为7370万元，今年上半年下滑90%后，预计股东应占净利润仅737万元。

　　中天国际主要收入来源为商业物业租赁，但是近几年租赁收入并不稳定，2018年租金收入同比下滑4.1%，2019年又下降了51.5%。

　　与此同时，公司负债率高企，总借贷8.04亿元，其中一年内到期的2.9亿元，而公司账面现金仅1098.7万元。

　　中天国际净利润下滑90% 租金收入不稳定

　　8月13日，中天国际披露业绩预告，预计2020年上半年股东应占净利润较2019年上半年下滑90%。

　　公司披露，净利润大幅下滑原因主要原因有两个，一是2019年上半年征地收益4877.7万元，2020年上半年无该项收益；二是因上述征地产生递延税项负债拨回约2760万元。

　　其中的征地收益来源于，2019年上半年青岛市国土资源和房屋管理局将中天国际持有的汇海路877号面积为36311平方米的国有建设用地使用权收回，收地补偿款合共1.37亿元，产生土地征用收益4877.7万元。

　　2019年上半年中天国际股东应占净利润为7370万元，今年上半年下滑90%后，预计股东应占净利润仅737万元。

　　中天国际主要业务为商业地产租赁，其附属公司青岛中天软件园有限公司自持办公物业位于青岛市崂山区金家岭金融新区。截至2019年底，中天国际持作租赁的已竣工物业总共有四处，含办公单位、地下仓库及停车位，总面积2.37万平方米。此外公司还有5.49万平方米土储，准备规划为住宅和商业物业。

　　除了租赁业务外，中天国际还有改造服务及融资服务业务，前者是向酒店及商业大厦提供改造升级服务，后者是为第三方提供融资服务，这两项业务占比都较低。

　　尽管在2018年中天国际称其商业地产已经开始产生稳定且持续增长的租金收入，但是从财报来看，其租金收入并不稳定。2018年租金收入3796.9万元，同比下滑了4.1%；2019年其租金收入为1836万元，同比下降了51.5%。公司解释称由于主要投资物业2019年上半年暂时空置所致。

　　公司目前尚未披露半年报，不过从其净利润数据来看，上半年营业收入同比是否出现较大改善，仍令人怀疑。

　　2019年一年内到期有息负债2.9亿元 现金仅1000多万

　　业绩下滑的同时，中天国际面临着较大的债务压力。2019年虽然净负债率相比前一年大幅下降，但仍高达196%。

　　截至2019年底，其总借贷为8.04亿元，其中一年内到期的2.9亿元，而公司账面现金仅1098.7万元。现金远远不够覆盖短债。

　　2019年融资成本为5143.1万元，同比增长了7%，占到净利润的近80%。公司披露主要原因为借款利率上调。

　　根据年报其借贷利率在4.35%到8%之间，用融资成本与借贷总额估算，平均融资成本约为6.4%，比2018年增加0.4个百分点。

　　今年上半年公司业绩大幅下滑，融资成本不降反升，中天国际面临的压力可想而知。

　　与此同时，中天国际还存在内控问题。8月11日，公司披露了被联交所上市委员会谴责的公告。

　　2017年6月1日，中天国际旗下一家附属公司与青岛瑞鼎能源有限公司（以下简称瑞鼎）订立框架协议，由该附属公司向一家特定供应商采购建筑材料及器材直接送交瑞鼎。

　　但在2017年6月26日，该附属公司自信托计划取得6亿元人民币的贷款后，以6亿元抵押一块价值最高达10亿元人民币的土地。

　　2017年7月17日，该附属公司与瑞鼎及该特定供应商订立协议，该附属公司会向该供应商提供6亿元人民币的款项，而该供应商向瑞鼎供应有关项目所需的建筑材料及器材。瑞鼎会连本带利向该附属公司偿还有关款项。该协议由陈德昭先生批准，并由其儿子陈军先生代表该附属公司签署。

　　取得的6亿元贷款超过了贷款资产比率8%的底线。根据中天国际2019年年报，截至2019年12月31日，公司的资产总额为15.27亿元。

　　中天国际一直没有进行披露，直至被核数师发现才补发公告。这个行为违反了《上市规则》第14.34、14.38A及14.40条规定发行人须就主要交易刊发公告、发出通函及取得股东批准。上市委员会认为此举反应了公司内部监控不足的问题。