1月15日，京投发展披露业绩预减公告， 2019年预计减少归母业绩2.89亿元，扣非后预计减少2.57亿元。全年净利润约为6900万元，同比减少80.72%。扣非净利润3300万元，同比减少88.61%。

　　京投发展的主要项目集中在北京，近两年受调控政策影响，销售速度一直不达预期。2018年原定销售目标为70亿元，实际完成45.39亿元。2019年销售目标为76.8亿元，实际完成65.64亿元。

　　与此同时，公司还在激进拿地，2019年土地投资高达近130亿。根据联合信用评级有限公司1月9日出具的报告，2019年京投发展累计新增借款108.26亿元，新增借款已经占到2018年末净资产的234.58%。

　　连续两年销售不达预期

　　京投发展解释业绩减少原因称，“2019年京投发展总签约销售额65.64亿元，较2018年45.39亿元相比大幅增加，不过其中部分签约销售额在2019年度尚未满足交付条件，故2019年度房地产业务可结转销售收入与2018年相比预计减少近36亿元，导致业绩相应减少”。

　　与此同时“因新增项目投资，2019年度公司费用较2018年度有所增加，而上述新增项目在2019年尚不能贡献业绩。” 上述原因使得公司2019年度业绩下滑。

　　由于基数低，2018年起，京投发展销售额就开始快速增长，2018年签约销售额增长614.21%，2019年增速有所回落，仍达到44.61%。

　　但由于公告所述原因，销售额的增长并未体现在公司的业绩上，2018年京投发展营收和净利润分别仅增长28.27%与11.22%，2019年前三季度则分别下滑40.72%与130.6%。

　　京投发展主要可售项目集中在北京及环京地区，在调控压力下，去化速度受到了显著影响。2018年，公司原定销售目标为70亿元，实际完成45.39亿元，完成率为65%。2019年销售目标为76.8亿元，实际销售额65.64亿元，依然未达到目标。

　　事实上，跟同行业其他公司相比，京投发展周转率是偏低的。截至2019年三季末，京投发展存货周转率仅为0.0249次，在A股100多家地产企业中垫底。

　　2019新增借款108亿元 资产负债率达到91%

　　京投发展主要业务是轨道物业开发，轨道物业开发特点是前期投资巨大、项目周期漫长，京投发展副董事长高一轩曾向媒体透露，单一项目从规划到上市通常需要8-10年时间。这就导致公司负债率始终处在较高水平，2013年以来京投发展资产负债率长期保持在80%以上，不少年份甚至超过90%。

　　在销售速度低于目标的情况下，京投发展还在激进拿地。2019年公司获得多宗土地使用权，其中北京轨道物业项目两个，无锡轨道物业项目一个，土地投资高达近130亿元。

　　截至2019年上半年，京投发展持有待开发的土地有四宗，除一宗位于燕郊外，其他三宗分别位于北京门头沟潭柘寺镇、丰台区花乡、海淀区苏家坨镇。合计土地面积为52.7万平方米，规划建筑面积达到85.36万平方米。

　　作为一家以轨道物业开发为主营业务的公司来说，京投发展土储规模并不大，这是这两年大举拿地的主要原因。但在轨道物业项目开发周期长，周转缓慢的背景下，资金上可能要承压。

　　今年上半年京投发展应付利息达到4.35亿元，同比增长196.7%。截至三季末，账面货币资金为26.33亿元，而短期借款加一年内到期的非流动负债为21.53亿元，现金刚够覆盖短期债务，而公司总的有息负债达到298.08亿元。

　　京投发展受限资产规模，及受限资产占总资产的比例也在不断攀升。从2017年到2019年上半年，受限资产金额分别为45.52亿元、86.52亿元、100.15亿元。分别占当期总资产的16.34%、27.15%、23.36%。受限资产主要作为长期借款与短期借款的抵押物。

　　根据联合信用评级有限公司1月9日出具的报告，2019年1-12月京投发展累计新增借款108.26亿元，2018年底公司借款余额为208.05亿元，到2019年底借款余额已经攀升到了316.31亿元。2019年新增借款已经占到2018年末净资产的234.58%。新增借款主要由委托借款构成，用途是日常经营及补充流动资金。

　　大量新增借款导致公司负债率大增，从2018年底的85.52%已经增长到2019年三季度的91.22%。