新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/肖恩

　　新浪财经讯 7月30日，杭州滨江房产集团股份有限公司（下称“滨江集团”）发布关于竞得土地使用权的公告，以总代价59亿元拿下总建筑面积为20万平方米的两个集住宅、商业和福利用地等功能于一体的两个土地项目的100%权益。一口气花59亿元拿地只是滨江集团今年以来继续维持大力度拿地策略的执行结果，而公司的土地储备捉襟见肘才是背后的深层逻辑，在当前土地价格并不便宜、融资环境紧缩的背景下，不得不拿地的滨江集团左右为难……

　　今年来逆势维持大力度拿地策略

　　克而瑞数据显示，滨江集团今年上半年拿地金额达到257.9亿元，相较于去年同期的220.9亿元同比增长16.75%，拿地面积154.4万平方米，与2018年的244.3万平方米相比有明显下降，拿地成本则由9042元/平米骤升至16703元/平米，涨幅高达85%。

　　近几年来，滨江集团一直在加大拿地金额，2016、2017、2018、2019上半年的拿地金额分别为73.72亿元、234.8亿元、496亿元、257.9亿元，尽管拿地金额增速在下降，但总量一直在上升。

　　仅今年7月份，滨江集团就发布了3条关于竞得土地使用权的公告，共获取4个项目，最近竞得的两个项目平均楼面价高达3万元/平米。其中，地块编号为萧政储出（2019）26号世纪城核心区块单元地块入市出让，最终经过52轮竞价，由杭州滨碌企业管理有限公司（滨江集团）以总价43.3亿元竞得该地块，成交楼面价高达31266元/平米，溢价率达24.07%。容积率3，建筑面积138484平米，其中住宅133107平米，自持养老院5377平米。

　　不停拿地的背后是土地储备捉襟见肘

　　在经历了今年年初地产融资的“小阳春”后，5月至今随着一些针对房企融资政策的出台，房企的融资环境又有收紧的迹象。先是5月中旬23号文申明了要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作；5月底21世纪经济报道称部分房企的公开市场融资可能会被加以限制；7月初监管层对多家信托公司进行窗口指导，7月12日发改委又对房企发行境外债提出新要求。

　　在A股上市的滨江集团也面临海外融资渠道并不通畅的情况，但是从其今年拿地势头似乎看不到行业调控的影响，截止今年1季度末，公司账面资金124亿元，短期借款及一年内到期的非流动负债合计55.49，长期负债226亿元，看上去账面资金压力并不大，但考虑到上半年销售回款516.7亿元也就仅够覆盖拿地成本和开发建设成本，账面资金并不算充裕。

　　公司这两年逆势扩张拿地带来的是净负债率大幅上升，2018年底，滨江集团的净负债率从上一年的-3.9%大幅上升到77.9%，短期债务覆盖率由2017年的6.9大幅下降值2。

　　财务状况恶化且持续拿地的背后是滨江集团土地储备捉襟见肘的困局。

　　克而瑞数据显示，截止去年底，滨江集团的土储货值仅为1403亿元，权益货值更是仅有658亿元，与近千亿销售规模的体量相比可以说是严重不符。土储货值仅为2018年销售额的1.65，如果按照公司计划2019年销售1000亿元，公司的储备货值很快将被销售一空。如要维持销售业绩，滨江集团必须紧锣密鼓的拿地并取得预售证，可见，在如此高规模的销售业绩基础上，未来滨江集团持续加大拿地或是必然选择。

　　低土储高价拿地 滨江集团左右为难

　　凡事似乎都有两面性，新城控股一大把三四线土储被认为所蕴含的风险大，而滨江集团土储不足却严重干扰了自身的拿地节奏，无论房地产市场以及土地行情如何，不停拿地成为了公司唯一的选择。

　　正如本次成交的楼面价高达31266元/㎡的萧政储出（2019）26号世纪城核心区块单元地块。酝酿许久的杭州土拍“双限”新政---“限地价、限房价”正式落地，杭州新房售价将在预售期内被“锁定”，毛坯销售均价、毛坯最高单价以及最高精装标准都将在挂牌出让时明确。

　　“双限”新政的首批“试点”地块一共九宗住宅用地，分别位于杭州主城区、萧山区、钱塘新区、余杭区，总建筑面积超过120万方，总起价约227亿元。其中就包括滨江集团所竞得的项目。

　　按要求，本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于40500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于44550元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4500元/平方米。值得注意的是，在31266元/平米的楼面价与40500元/平方米的限售价之间仅有1万元的空间，这个项目如果限价不放松，或将成为亏损项目。

　　不拿地就面临无充足项目可售的情况，而多轮竞价后的高溢价拿地则面临巨大的“赔本赚吆喝的”风险，低土储的滨江集团左右为难。