急的卖总部大楼 旭辉集团化债到了什么进度?

2023-03-03 17:09:22 作者:肖恩 收藏本文
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出品:新浪财经上市公司研究院

作者:大眼楼管/肖恩

  近日,据多方消息称,旭辉控股集团正出售其位于虹桥商务核心区的标志性项目恒基旭辉中心的两栋大楼,而其中一栋还是旭辉集团总部。

  自去年底出险以来,旭辉集团通过多种渠道缓解流动性,包括出售资产、出售物业公司、加强销售回款、响应政策融资。但由于销售端回暖这一核心“解药”迟迟不到,加上未来销售预期也并不明朗,公司在2023年还有一定的偿债压力,旭辉在此时出售总部大楼也并不意外。

  实际上,查看过去几年面临流动难题的房企,或许是由于过去几十年的多轮地产周期的“刻舟求剑”的缘故,不少房企心存幻想以为能轻松熬过这个冬天,以至于去化、出售资产、降杠杆的速度拖泥带水,以至于陷于越来越被动的局面。而干脆利索的房企往往赢得先机,尽管有伤元气,但却能保住根基。

  目前,旭辉的化债到了什么进度呢?

从福建走出来,还会回到福建吗?

  前身成立于2000年的旭辉,起家于福建厦门,崛起于长三角,并在全国化扩张的过程中将公司总部搬至上海。但旭辉入驻虹桥总部大楼还是2017年的事,彼时的旭辉全口径销售额较2016年接近翻倍并首次站上千亿大关。

  那时的地产行业还在狂飙,旭辉林氏三兄弟也意气风发。短短5年后,地产行业的光景天翻地覆,还是崭新的总部大楼最终也被旭辉摆上了货架。据悉,早在春节前后旭辉就已经传出拟转让办公楼的消息,目前也已经有几批人在看,近期也已接待了一些投资机构及潜在意向买家。

  恒基旭辉中心位于虹桥商务区核心区,总建筑面积近24万平方米,自2015年启用至今,已吸引了百余家企业入驻,70%以上入驻企业都是企业总部或区域总部。此次拟出售的两栋大楼的建筑面积分别为1.6万方及1.1万方,预计售价合计14.3亿元。

  旭辉作为较早一批入沪发展的福建房企,总部在上海多年,此次或迫于流动性紧张缘故,出售此容易变现的项目。而卖掉总部后,旭辉是否会将总部搬回福建引起市场关注,预计目前集团总部人数可控,或将以续租的方式继续留在虹桥商务区。

  从房东到租客的转变,个中或夹杂着诸多无奈,这种无奈同为闽系房企的中骏集团也感同身受。近期,中骏集团也计划整栋出售位于上海虹桥商务区的虹桥中骏广场的多栋物业,总报价约25亿元,此外,中骏还将出让上海青浦区虹桥时代广场项目部分独栋办公楼的权益。

旭辉化债持续进行

  自从去年9月一则天津项目信托产品未能偿付的消息后,林中通过邮件给旭辉干部发了一封内部信,信中提到目前旭辉遇到的挑战和决心,并直言,旭辉的主要问题在于资金。

  实际上,在此前的8月,旭辉延续的3亿美元永续债,将分派率由原来的5.375%调整为11.581%,债务压力已露端倪。仅3个月后的11月就宣布暂停支付境外债之后,旭辉在海外债务端面临着较大压力,彼时暂停支付的款项达到4.14亿美元,而海外债务总额则高达68.5亿美元。

  一环扣一环,在境内旭辉也不轻松。

  截至2022年中,旭辉的债务总额为1141.41亿元,其中境内债占比近6成。而预计能在年前发行中票“23旭辉MTN001”因为各种原因不断推迟到目前仍未成功发出来。据了解这背后或是由于央行征信系统出现旭辉的银行贷款逾期记录,导致交易商协会和承销银行工商银行启动重新审批流程。

  面对迎面而来的偿债和保交付相关资金压力,旭辉在努力疏导。

  去年9月,旭辉完成12亿中票发行,由中债增提供全额担保;

  11月,旭辉集团向交易商协会表达150亿元储架式注册发行,尽管目前仍未消息确认是否落地;

  12月,旭辉和实控人拟通过投标程序出售所持有得旭辉永升服务股份以快速获取现金;

  到年底,旭辉在“金融十六条”框架下,获得了多家银行的数百亿授信额度;

  同时,旭辉还通过在二级市场发出“第三支箭”,配股募资9.46亿港元;

  今年2月,旭辉集团与中国东方资产管理股份有限公司签署战略合作协议;

  目前,旭辉拟发行的不超过20亿元的中票仍在努力突破之中。

  从以上动作看,旭辉的融资化债动作不少,但效果和规模并不解渴。与此同时,最为关键的销售回款来源也持续低迷。

  2022年,旭辉全年全口径销售额为1240.3亿元,同比下降49.84%,明显高于克而瑞统计的百强房企同比降幅,显然旭辉遇到了更为棘手的销售回款难题。与此同时,公司全年销售均价同比下滑11.3%,量价齐跌不仅弥补不上现下的资金缺口,同时也影响了未来的结转利润率。

  今年1-2月,克而瑞数据显示,旭辉的销售额为128.3亿元,同比下降23.36%。而中指研究院监测数据显示,今年前2个月TOP100房企的销总额为9841亿元,同比仅下降4.8%,其中,2月份TOP100房企单月销售额环比上升35.1%,同比上升28.5%,旭辉再次大幅弱于同行。

今年面临一定偿债压力

  对于旭辉来说,虽然不新增土储了,但需要用钱的地方还很多。

  一方面,房企即将进入债券到期的高峰。据悉,房企在2023年的前三季度仍将迎来一波大规模的偿债潮,年内房企到期信用债及海外债合计9579.6亿元,相比上年多700亿元,其中逾7成属于民营房企。

  截止2022年中,旭辉2年内到期的债务为572.7亿元,相较于目前(2023.03)来说,预估一年内到期债务约380亿元左右,压力不小。

  另一方面,保交付也存在较大资金需求。为了打消在销售端购房人的顾虑,各房企都在尽最大能力保证交付,甚至作为竞争在对外宣传。诸如:2022年全年,旭辉在49城145个项目交付超9万套新房,其中超1.8万套提前交付。2023年1-2月,旭辉在全国交付新房近万套。

  对于旭辉来说,截止去年中,账面合同负债达到825.85亿元,要完成这些预售房的交付,相关的建设安装成本也需要几百亿资金。

  如若销售复苏持续不及预期,旭辉恐还将出售资产回笼资金。目前旭辉的自持物业账面价值大455亿元,与合联营企业的股权账面价值为295亿元,发展中的物业及可供出售物业账面近2000亿,都有可能成为旭辉摆上货架的目标。

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文章关键词: 旭辉 房企 福建省

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肖恩

肖恩

新浪财经上市公司研究员

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