出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/肖恩

　　11月28日，证监会决定在股权融资方面调整优化了5项措施，其中就包括：（1）恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、（2）恢复上市房企和涉房上市公司再融资、（3）调整完善房地产企业境外市场上市政策、（4）进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、（5）积极发挥私募股权投资基金作用。

　　此5项措施被市场称为“第三支箭”，相较于与此前“房地产业务占比不超10%”的企业可以资本市场融资的限制不同的是，“第三支箭”可以说是全面放开了房企在股权市场融资，这也是时隔近10年后的重新放开。

　　截止目前，已有包括万科、福星股份、世茂股份、北新路桥、建发国际集团、华夏幸福、新湖中宝、大名城等在内的房企陆续公布其股权融资计划。

万科近期动作频频

　　随着三季度“第一支箭”中增债发行，到“第二支箭”的交易商协会2500亿元发债额度、“第三支箭”地产企业股权融资支持，以及“金融十六条”指导银行授信超2万亿等政策的相继落地，嗅觉灵敏的部分房企开始动作频频。

　　虽然万科缺席了额度非常有限的“第一支箭”，但后面可谓是狮子大张口。

　　11月21日，万科即公告董事会同意向股东大会申请新增不超过人民币500亿元的发行直接债务融资工具授权，相较以往，此次万科董事会提请授权的额度明显增加。随即在“第二支箭”的框架下，次日万科提出280亿元储架式注册发行意向，此后又在“金融十六条”的支持下，与银行达成了超2000亿元的授信协议。

　　实际上，在近期地产行业信贷政策实质性转向之前，万科的融资也相对顺畅，加上前述大体量债务融资的支持，万科理论上并不存在流动性焦虑。可即使如此，万科还是在第一时间以目前最大体量的方式，拿着“第三支箭”向市场要钱。

　　12月1日，万科发布公告称，第一大股东深铁集团提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权，批准配发的新股数量不超过A股/H股数量的20%。若按照当前市值，以及 20%增发上限计算，即便假设发行折价10%左右，A股/H股有望合计募资约300-400亿元。

　　预计本次议案大概率获得股东大会用过，并同时也极有可能获得证监会通过，因为这在相当程度上能向市场传递政策的执行力和政府的救市决心。

万科是“被优待”的一批房企

　　与不少房企远赴香港上市未果不同的是，万科不仅在A/H两地实现上市，还在过去几年接连在H股配股融资。万科曾先后于2019年3月、2020年6月配售H股，所得款项净额合计156.5亿港元，这甚至远超大多数房企的总市值。

　　源源不断的股权融资支持让万科赢在了起跑线上，大大改善了其包括“三道红线”在内的各项财务指标，对降低债务风险起到了积极作用。万科也行成了融资链条上的良性循环，进而在地产开发业务上也表现出了相当的韧性。

　　但面对行业巨幅调整，即使是“被优待”的万科也不免有流动性紧张的担忧。毕竟房地产开发高杠杆模式的核心支点是项目开发去化的顺畅，如若支点受挫，仅凭融资“腾挪”也难解实质问题。

　　1~11月，万科累计实现合同销售金额3772.2亿元，同比下降33.14%。其中单11月实现合同销售金额304.4亿元，环比10月还下降了5.17%，同比下降29.46%。值得一提的是，此前10月，万科合同销售额321.0亿元，同比下滑23.5%，降幅较9月同比扩大，环比9月也下滑。万科“金九银十”延续了低迷表现，11月再度下探，全年基本在每月300亿规模左右徘徊，销售回暖不及预期。

　　由于销售低迷，万科现金流在三季度也开始不乐观。万科在今年第三季度实现营收1307亿元，同比增长25.3%，但实现归母净利润仅有48.3亿元，同比下降14.4%。销售和利润率下滑同时影响现金流，单三季度，万科的经营性现金流净额约为-124.6亿元，同比下降124.9%，导致现金流净额从上半年的83亿元减少为前三季度的-41.76亿元，同比骤降442.36%。

　　单从“三道红线”看万科的财务，是比较稳健的，但是在边际变化上，却是糟糕的。如果郁亮亲自督战销售仍不见起色，那么融资，包括债券和股权，将会成为万科另一个倚重的流动性来源。

　　而实际上，债券和股权融资又以相辅相依的。

“组合拳”：配股是为了更多地借钱

　　按照万科的说法，此次配股融资是第一大股东的提议，大股东希望万科能积极把握政策机遇，为公司继续坚定转型和长期健康发展储备资源。

　　实际上，万科作为中国资本市场职业经理人掌舵的标杆企业之一，公司的融资经营必然离不开郁亮等管理层的掌控。此次，股权、债权的组合拳，或是郁亮自喊出“活下去”之后的又一领先于市场的操作：融资举债出手抄底！

　　多年来，万科的资产负债率一直在80%左右，也就是说，此次如顺利配股融资300-400亿元的净资产，可供万科撬动1200-1600亿元的负债，这基本就与万科获得的2000亿授信相契合了。

　　在扩表的计划下，万科在10/11月似有逆势发力抄底迹象，10-11月累计获取8宗地块。

　　万科自2018年来就一直在收缩拿地力度，今年前三季度则全面转为防守，直到今年10月才有明显的边际恢复迹象。公告显示，万科今年1-10月共获取开发项目32个，拿地面积600.7万平方米，权益拿地面积378.7亿元，前十个月的累计拿地力度仅为18.1%，整体看相对较小。但10月份拿地边际增加明显，单月拿地总金额116亿元，拿地总建面114.8万方，拿地金额占销售金额的比重为36.1%，环比上升32.4个百分点。

　　11月份，万科又入账3宗地，拿地建面67.1万平米，尽管较10月有所下降，但高于前三季度的平均水平，随着融资环境的放松，预计4季度万科的整体拿地力度会是内年最高。

　　此外，不仅是拿地，在多元化投入方面万科也有意加大力度，万科将在长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等“地产+”项目持续投入资金，因此融资需求也将加大。可万科这一次若真逆势发力，成败关键在于，这次行业调整到底是普通周期，还是整体转向，这或也是整个行业的迷思。