2024年的春天已经来了一段时间，但对于房地产行业，似乎还没有。

　　过去的2023年，出险企业数量仍在增长，债务延期、重组的公告也层出不穷。而依然有像龙湖、中国金茂等优秀房企砥砺前行、为行业注入信心，龙湖用运营+服务板块助力转型，中国金茂则以“一核三聚焦”深耕城市运营、打造差异化。

　　在地产市场刚需下滑的背景下，中国金茂旗下的金茂府作为行业高端住宅的典范，产品升级至3.0后，在天津首开超15亿、上海首开即售罄的成绩令全行业眼前一亮。同时，华夏金茂商业REIT作为首批发行的消费基础设施类REITs，在投资项目的轻资产化探索上更进一步。

　　地产行业的下半场，除了“活下去”，内生增长、精品化、转型都将成为关键词，房企们的选择和方向也值得期待。

　　稳健的财务是基础

　　在供需关系发生变化的今天，“高杠杆、高周转”的规模增长时期已经过去。如何优化债务水平和结构、同时保持融资的通畅，成为支持穿越周期的基础。

　　2023年中国金茂的“三道红线”均保持在绿档，一年内到期债务占比仅为19%，外币债务占比降至29%，都保持在30%以下的水平。同时，公司以低息的中长期融资来优化债务结构，存量债务的平均期限5.62年。

　　在融资端，金茂在规模和品类上保持着积极尝试，包括发行了央企首单地产自贸区债、全国最大规模（100亿元）的储架式碳中和CMBS—金茂大厦CMBS，首批消费基础设施类REITs之一。

　　同时，金茂也把控住降杠杆和融资之间的节奏，留出了较大的融资空间，包括100亿的中票和83亿的公司债的在手额度，近750亿的银行授信额度和可供融资的持有物业等。

　　而融资渠道的相对通畅并没有让金茂忘记锤炼自身的内功。2023年公司的经营性现金流继续保持正向净流入，全年净流入30.91亿元。

　　管理层也表示了对现金流稳定的高度重视，坚持以收定支，以回定投；在2023年做到104%的回款率，进一步增强了财务盘面的稳定性和抗风险能力。

　　做产品力的“卷王”

　　2023年，地产行业整体仍处于筑底阶段，消费者的信心也尚需恢复，整体房价仍存下行趋势。

　　中指研究院数据显示，2023年，在30家百亿代表房企中，一二线城市的销售占比为85.4%，同比增长了3.4%，同时中高端改善型住宅展现韧性。对于深耕高能级城市和高品质住宅的中国金茂，这似乎正是舒适区。

　　2023年，中国金茂住宅公寓平均签约单价约2.1万元/平方米，较大幅度超过全年全国商品房销售均价约为1.04万元/平方米（根据国家统计局相关数据计算）；同时超过88%的签约额位于一二线城市。

　　在开发产品上，就在上周五，3月22日，中国金茂发布了“金玉满堂”四大全新产品线，着力创新迭代、增强竞争力。

　　其中的“金”，即金茂的拳头产品“府”系，在2023年迎来了迭代升级，进入到府系3.0。从金茂府1.0“ 会呼吸的房子”、到金茂府2.0“会思考的房子”，“府系3.0”的“自然生长的社区”将生活拓展至社区，满足了现阶段住宅中居住属性占比上升的趋势。

　　府系3.0的首款作品天津体北金茂便开了个好头，首开一举拿下15亿元的销售额，其中168套中18位业主为金茂府的老客户，用“复购”体现品质；2024年上海中环金茂府，266套房源同样首开当日即售罄。

　　金茂又一次用成绩证明了，高品质的“好房子”始终是受到市场青睐的。

　　轻资产稳步向前 “投融管退”进一步打通

　　定位“城市运营商”，开发业务显然不是金茂发展的全部。“一核三聚焦”中“三聚焦”的领域包括精品持有、高端服务和建筑科技领域。

　　对于精品持有型物业项目，中国金茂总裁陶天海表示，在组织架构调整上，总部成立资产管理部统筹负责公司持有物业的投融管退；酒店和商业实现轻重资产的分离，重点打造轻资产的管理能力。而2023年试点资产类型拓展至消费基础设施的REITs，正是实现“投融管退”闭环、投资项目轻资产化的重要渠道之一。

　　作为首批吃螃蟹的企业之一，华夏金茂商业REIT以长沙金茂览秀城为标的资产，于今年3月登陆上交所交易，一方面是对金茂长期以来坚持精品发展的肯定；更重要的是，伴随着公司的商业项目稳步回升、酒店业务业绩回到疫情前的水平，本次的顺利发行也为后续将这些优质项目装入REITs平台打好了基础。

　　金茂服务作为公司的物管上市平台，2023年在管面积第三方占比来到了47%，接近一半，对中国金茂的依赖在下降；紧接着，在2024年开年便打响了今年物企并购的第一枪，将润物嘉业收入麾下，发展非周期业务。金茂服务在业务上与母公司不断独立，而在区域上加强相互协同和规模效应，反映出这一赛道的底气，并以更多的精力开拓市场为中国金茂的第二曲线贡献力量。

　　一一看下来，不难发现，中国金茂的城市经营和一核三聚之间的相互助力，项目期内包括天津上东金茂智慧科学城、青岛金茂中欧国际城在内的多个城市运营项目的销售业绩表现均在区域内排名前列，体现着各赛道自身和相互协同的能力。

　　在坚持稳健和品质的基础上，地产行业需要像中国金茂这样的“实践者”，去开拓地产新模式的更多可能性。