出品：新浪财经上市公司研究院

　　作者：大眼楼管/半隐

　　昨天晚上，深圳市中洲投资控股股份有限公司（下文简称“中洲控股”）公告了持有公司股份5%以上股东南昌联泰减持3.39%股份。据不完全统计，这已经是今年内第3次公告减持的情况了，包括2个前五大股东和公司监事。此外，近一年内公司的总裁和副总裁也分别与去年11月初和今年8月底辞职。

　　除了减持和高管离职，公司的股份也多次被股东质押，以公司第一大股东中洲集团为例，截至目前披露的信息，中洲集团已累计质押2.27亿股，占公司总股本的34.14%，除此之外，中洲集团持有的公司72，369，100股处于冻结状态，约占公司总股本的11%。而从10月12日的公告来看，中洲集团新质押的1500万股为补充质押，如果公司股价持续低迷或进一步下探，大股东的质押可能存在风险。

　　从资本结构来看，根据Wind数据库，前三季度公司剔除预收账款后的资产负债率为74.49%，仍高于“三条红线”中70%的标准。具体到短期有息负债，公司短期借款和一年内到期的非流动负债余额合计为24.18亿元；而公司1-9月份的货币资金余额为5.16亿元，同比下降了67.91%。截至9月30日，公司货币资金与短期负债和一年内到期的非流动负债合计的比例为0.21，在手资金对短期负债的覆盖缺口较大。

　　从融资角度来看，截至今年6月30日，公司的融资途径仅有银行贷款和其他，融资成本区间分别为4.50%-7.60%和9.50%-10.50%。自去年年底针对房地产企业融资难题的“三只箭”发出后，许多房企都或多或少地拓展了相关的融资体量，而中洲控股似乎并无动作，既没有债券融资，也没有股权融资，银行授信的相关情况也并未在报告中有所披露。而大量的银行贷款也一定程度使得公司的融资成本较高，前三季度公司的利息费用达4.18亿元，较去年同期的3.57亿元，增长16.89%，这也使得其利息偿付压力逐步增大。

　　结合公开信息和Wind整理，公司上一次发布和债券有关的公告是在2018年偿付本息后摘牌；而在2021年，公司的非公开发行股票方案也由于自2016年开始5年未取得证监会的发行批文而最终宣布终止。

　　公司目前的营收指标也并不乐观，根据三季度报告披露，1-9月实现收入43.47亿元，较去年同期的60.60亿元下滑28.27%；而净利润更是由去年同期的2.61亿元转盈为亏至今年的-1.48亿元，同比下滑了156.79%。从中期报告中发现，公司今年上半年开发产品的账面价值为55.34亿元，较去年的32.15亿元增长了23.19亿元，涨幅达到了约72%，去存量压力仍在。

　　根据公开报道和对比不同时间段的报告，公司旗下部分项目开发进度并不理想。同时，观察公司的累计土地储备情况，有3块土地多年一直出现在列表中，其中包括公司在年报、季度报中多次提到处于宝安区新安商圈核心区域的宝安26区项目。这几个项目迟迟没有推进开发，不知是因为综合目前现金流、财务状况等因素的考虑或是公司对这几块土地另有安排。

　　另一块“黄金台”地块也是在因产权等遗留问题搁置20多年后，终于于2022年9月开始开发。仅仅开发了不到一年，公司便与今年6月发布公告表示，公司和其子公司深圳市中洲地产有限公司（下文简称“中洲地产”）将与信达资本管理有限公司、中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司共同成立广西信中投资有限公司，其中中洲地产的出资中便包括深圳市黄金台项目开发有限公司100%的股权。对于“黄金台”项目，公司预计的总投资金额为62.13亿元，截至6月30日，公司已投资约5.50亿元。

　　而从2022年报和2023年中期报告披露的进度来看，去年9月到年底，3-4个月的时间开发3%，到今年上半年6个月仅开发3%，开发进度的放缓、信达系企业的加入，一定程度上体现出公司运营该项目的现金流可能较为紧张。那么对于其他开发项目是否也存在这样的情况有待观察。