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王先生与某房地产开发商签订了一份商品房买卖合同，办理入住手续时发现房屋与开发商签订买卖合同时所作的宣传有较大差距：小区的绿化地带没有达到宣传图册上所载的面积标准，宣传广告上的公共小学却变成了私人会所，宣传资料上的免费班车也被取消。刘先生找开发商论理时，开发商却以上述条件没有写入房屋买卖合同为由，拒绝赔偿。为此刘先生诉至法院要求开发商承担违约责任，赔偿损失。
北京信利律师事务所上海分所律师熊志新：
目前，商品房买卖大部分都是以广告形式向社会公开出售的，因商品房销售广告引发的纠纷日益增多。大多购房者出于对广告内容的信赖，便与开发商签订了商品房买卖合同，但交房之后，却发现广告中的许多内容都没有实现。广告毕竟不是合同，购房者的利益因之受损害后能否提出赔偿呢?广告的内容能否对开发商产生约束力呢?
按照最高人民法院的有关司法解释，商品房销售广告和宣传资料的内容如果写入商品房买卖合同的，则作为合同的内容具有法律效力；如果没有写入商品房买卖合同的，在符合下列条件时，可以视为合同内容，产生对商品房出卖方的约束力，该条件为：第一，广告内容是对房屋及相关设施所作的说明和允诺。相关设施包括商品房的基础设施和公共配套设施。基础设施包括供暖、供电、供水、小区景观、小区内道路、停车场等，公共配套设施包括商品房规划范围内的配套和规划范围外的配套，如商业、服务业、医疗、教育、公共交通等。第二，广告中对房屋及相关设施所作的说明和允诺属于开发商经批准的规划范围之内且该说明和允诺具体确定。即使开发商的规划设计的修改经过有关行政部门批准，其仍要对购房者承担违约责任。如果出卖人在广告中的说明和允诺在规划范围之外，但其内容是明显、故意的夸大其词，购房者受之欺骗造成损失的，可以要求出卖人承担缔约过失责任。第三，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。具备上述三个条件的房屋广告，即使其内容未载入商品房买卖合同，亦视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。
在本案中，房产开发商的宣传资料上所载的小区绿化率、公共小学、免费班车等内容均属于对购房者所购房屋的相关设施所作的具体明确的说明和允诺，且均在原规划范围内。购房者之所以愿意接受购房价格也是受广告内容的影响。因此，即使上述的广告内容没有写入合同，但是可以视同为合同内容，开发商应当对刘先生承担违约责任。
律师提示广大购房者，在购房时，对开发商在销售广告和宣传资料中所陈述的有关房屋和相关设施的情况，尽量写入商品房买卖合同以维护自己的权利；如果发现房屋实际情况与广告不符时，要及时运用法律武器维护自己的合法权益。
(下周一至五9：00-15：00，熊律师将为本报读者义务提供房产法律咨询。电话：021-63518888，有代表性的问题将在本报上公开解答)上海证券报
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