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土地涨价、税费提高、消费与投机需求旺盛对房价的上涨确实起到了不可忽视的作用，但这些并不是房价上涨的主要原因。
1999年以来，房价一直处于牛市状态，呈不断上升趋势。比较各种保存财富的方式，房产是最理想的财富载体。中产阶层房产置业的储蓄化和资本化导致我国房价虚高
导致房价虚高的原因可谓仁者见仁、智者见智，但归纳起来不外乎如下两个：
第一是成本推进说。即房价的上涨缘于成本的提高。该观点根据成本提高的具体内容分为土地成本推进型和税费成本推进型两种。新世纪以来，随着城市经营理念的不断深入，各地政府越来越青睐城市经营。在城市经营过程中，各地政府为拓宽本地市政公用事业发展与经济发展的资金瓶颈，凭借其对土地的完全垄断与绝对支配权，不遗余力地抬高地价，地价因此一路飙升。据业界人士说，现在的地价成本已经占到房价的1/3，在上海这一比例更是高达1/2。同时，各种税费在房价中的比重也越来越大，据业界人士估计目前房地产开发商要交的税费加起来要占到房价的40%，其中15%是税，25%是费。此外，水泥、钢铁、电解铝等建材的涨价等也在相当程度上推动了房价的上涨。
第二是需求拉上说。该观点认为房价的上涨是由于房产需求的过多拉起来的。根据性质不同，这又可以分为消费需求拉上型与投机需求拉上型两种。所谓消费需求是指购房者为了自身居住而购房所形成的需求。1999年以来，我国城市化速度每年约1.4个百分点，每年新增城镇人口约2000万，大量人口涌入大中城市。毫无疑问，人口城市化的快速发展增加了对住宅的需求。此外，这几年城市旧城改造拆迁也在一定程度上提高了对住宅的需求。投机性需求则是指购房者为了获取买卖差价而购房所形成的需求。20世纪90年代我国进行了住房制度的改革，赋予了住房的商品特征。房改后，房地产业在经历了多年的徘徊不前后于21世纪初进入了快速发展阶段。一些具有先知先觉的人，特别是浙江温州一些人捷足先登，从事职业炒房。4年来，温州形成了一支10万人的炒楼大军，他们手握上千亿元的资金先后转战上海、南京、杭州、武汉、长沙等城市，联手杀价，大批量购入房产，如买菜般吃下一栋栋商品房，炒高楼价后出手获利。2003年上海全市房价上涨20%，部分楼盘涨幅高达50%--60%。温州炒楼人所到之处，房价应声上涨。此外，香港、台湾、海外的投机者也纷至沓来，在内地房地产市场上大举进出，炒买炒卖，这在客观上对内地大中城市房价的上涨起到了推波助澜的作用。在上海的楼市中，40%的需求来自境外和市外。
成本推进与需求拉动并不是主因
笔者认为土地涨价、税费提高、消费与投机需求旺盛对房价的上涨确实起到了不可忽视的作用，但这些并不是房价上涨的主要原因。
房价上涨是由于地价提高所致的观点是不符合事实的，是缺乏说服力的。因为，虽然早在2002年5月国土资源部就颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，但凭借着历史遗留问题这一理由，真正采用招拍挂方式出让土地的面积极其有限，2002年以前一直徘徊在2%至5%之间，2002年只有20%左右。实际上2004年以前我国各大中城市土地出让基本上仍旧是采用的协议出让方式，在这之前则是划拨方式，无论是划拨方式还是协议出让方式，其土地价格都是比较低廉的，因为在划拨与协议出让方式下，土地没有公开的市场价，也正缘于此，房地产商争取低廉土地资源的动力远远大于其抬高楼盘价格的动力。一些政府官员也乘机肆意寻租。沈阳慕马大案在全国绝非个别现象。据统计自20世纪80年代以来，因为土地转让中违规所造成的国有资产流失每年都达100亿元以上。因此，国家及时作出了从2004年9月起土地的出让必须采取招投标等市场化方式的规定。这表明，2004年8月31日前，房地产开发商从政府手中所获取的土地成本是不高的。按建设周期，截止到现在为止房地产开发商所售房产的土地应该是2004年以前获取的，高地价的房产最快也要到2005年才能被生产出来。国土资源部2004年3月发布的监测报告显示，上海市2003年平均地价同比增长5.34%，而房价同比增长24.2%，其增幅为地价增幅的近5倍。
既然土地这样最稀缺，最宝贵的资源，房地产开发商都能以低廉的成本获取，那房价中含有40%的税费，也就有悖逻辑了。事实上，房地产企业存在着严重的偷漏税问题。杭州、南京、上海、四川等全国各省市的地方税务机关普通反映约有90%的房地产企业存在涉税问题。国家税务局公布的2003年度中国纳税百强排行榜中，房地产企业无一有名。
水泥、钢铁、电解铝等建材价格的上涨导致了房价上涨的观点是因果关系倒置。正是由于房价的上涨造成了房地产业的过热，进而引发了水泥、钢铁、电解铝等建材价格的上涨，而不是相反。
清偿拖欠民工工资造成了房价的上涨这一观点更是苍白无力。难道房地产开发商在此前的房价中没有计入民工工资这一块?此其一。其二，与发达国家相比，我国最大的优势就在于劳动力资源充沛，人工成本低廉，谁的成本最低?民工的劳动力成本最低。
成本推进说无视房地产业暴利这一客观事实。按此观点，房价中地价占30%，税费占40%，那再加上建材、工资等成本，房地产业岂不成了微利甚至亏损行业。事实果真如此吗?否！如果只是赚小钱甚至不赚钱，还会有那么多的房地产开发商到处圈地盖房子?还会有那么多的资金流向房地产业?(统计数据显示，自1999年以来，我国内地35个大城市进入房地产业的投资额每年递增1000亿元，由1999年的4103亿元，迅速攀升至2003年的10323亿元，2003年，也就是中央即将出台遏制土地协议转让的前夕，房地产业的投资额骤然比2002年猛增2300亿。如今，年均1万亿元之多的房地产业已经相当于中国股市的投资规模。)难道房地产商不再是商人而变成了安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜的慈善家?难道资金也会丧失趋利性的本质特征?
城市人口的自然增长、大学毕业生、外来务工人员是形成城市人口增加的主要因素，这些人加上旧城改造被拆迁的人对住房的需求是推动我国房地产业常规发展的最基本的力量，但这种力量是不可能导致房地产业过热的，因为这种力量的主体大多是工薪阶层，现阶段他们购房的面积要求大多为80--100平方米，经济承受能力一般在30--40万元。但这几年房地产开发商并没有充分考虑到工薪阶层的住房需求，其所建房子的面积大多在100平方米以上、价格在50万元以上，动辄几百万元的别墅、毫宅也不在少数。毋庸置疑，中高档商品房对房地产业过热的贡献巨大。
同时，投机者手中的房子并不代表需求，仍然是供给。依靠投机需求所支撑起来的高房价是不可能连续多年居高不下的。
房价虚高的真正主因
那么，导致我国房价虚高的真正主因是什么呢?笔者认为中产阶层房产置业的储蓄化和资本化才是导致我国房价虚高的主要的因素。
改革开放20多年来，我国中产阶层已经崛起，美国未来学家奈斯比特曾于几年前预测，20世纪末，中国的中产阶层数量将达到100万人，而现实发展远远超出了奈斯比特的预测。根据一项最新的研究，我国中产阶层人数已超过8000万，他们主要由政府官员、国企(含上市公司)主管、私营与民营业主、律师、会计师、评估师以及金融、证券、保险、教育、文化、IT、医疗等领域的精英所组成。
据统计，截至2000年底，我国社会资产性财产总量共有38万亿元。在大约20万亿元的金融资产中，政府、企业、个人拥有的比重分别为18.6%，31.7%，49.7%。也就是说，社会有一半的财富由私人拥有了，我国已经实现了藏富于国向藏富于民的转变，但这里的民并非全体公民而主要是中产阶层。根据2002年6月国家统计局的一项统计数据，20%的存款大户拥有人民币和外币存款的64.8%和89.1%。中产阶层人口占比不大，但其家庭每户握有几十万元到几百万元不等的货币资本。
理论上讲，中产阶层以保值、增值为目的，保存财富的方式不外乎这样几种：1、银行储蓄；2、证券投资；3、创业投资；4、实物投资，如钱币、邮品、字画、古董等收藏品、黄金饰品以及房产等。
比较而言，房产是最理想的财富载体。
第一，银行储蓄存款利率较低。按升息前1年期存款1.98%的利率计算，1万元存满1年扣除20%的利息税后，只能获取158.40元的利息收入。当物价指数高于储蓄利率时，货币贬值则不可避免。比如，今年1--6月份消费物价指数为3.6%，在这样的物价水平下，1年期存款的实际收益率为-2.016%。所以，人们现在到银行存款主要是出于安全性与流动性的考虑，至于盈利性则是次要的。
第二，证券投资风险太大。即使是聚集了顶尖专业人才的投资基金也常常难逃亏损的厄运。目前开放式基金单位净值小于1的不在少数。受传统文化、历史因素的熏陶，我国绝大多数人是厌恶风险的，中产阶层也不例外。
第三，现阶段，我国创业门槛较高，创业环境欠佳。同时中产阶层中有相当一部分人为公职人员，这些人大多既不便创业，也不思创业，小富即安。此外，与资产阶级相比，中产阶层还没有完成资本的原始积累，创业的第一推动力资金往往还达不到规定的要求。
第四，钱币、邮品、字画、古董等收藏品投资的专业性较强，大多数人不具备这样的专业知识。
第五，从趋势看，黄金的保值功能正在逐渐丧失，因为黄金的劳动生产率越来越高，产量越来越大。
而房产则不然。从其本质特征来看，它不但具有使用寿命长、损耗速度慢、物理构造简单的自然属性，而且更重要的是相对价值而言，房子的使用价值具有独立性。金融资产、收藏资产是价值符号，是价值与使用价值的统一，失去价值的金融资产、收藏资产，其使用价值便不复存在，但房子不会因为价格的下降而变得使人住得不舒服甚至无法居住。
从价格走势来看，1999年以来，房价一直处于牛市状态，呈不断上升趋势。因此，受买涨不买跌心理的支配，以保值、增值、保存财富为出发点，中产阶层在银行存足备用金之后，便将手中的闲钱用于购置房产。目前中产阶层家庭拥有2--3套或更多套的房子不在少数。当房价涨幅不大或下跌时，他们就将房子出租；反之，当房价上涨超过一定幅度时，他们就将房子顺势出手，获取数量不菲的价差收入；也有不少人无论房价怎样波动，既不出租、也不出售，长期空关，纯粹把房产作为保存价值与财富的载体。
有数据显示，上海住房的储蓄化、资本化比例不小于32%，单价7000元以上的房屋这一比例更是高达39%。远远超过了20%的国际警戒线。在大城市近郊的商品房中，晚上亮灯光的不到1/2。正是这些人以储蓄为主兼顾投资为目的的置业购房需求对冲了相应的房产供给，才导致了房价的不断上涨。上海证券报南京黄俊青
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