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房产买卖纠纷案例：
上海的白先生最近相中了一套商品房，令白先生特别钟情的是这栋楼房的顶部建有一个开放式的楼顶花园。住户们只需多上几级台阶，就可以到花园里休闲、娱乐，欣赏城市美丽夜景，真是太有吸引力了。但一直困惑白先生的问题是，如此有价值的楼顶花园产权到底该归谁所有呢?白先生问身边的人，得到的观点各不相同。有人说，屋顶花园是开发商建的，
当然归开发商所有，或赠或卖都是开发商的权利；也有人说，应该归顶层的住户所有，可以分割建立私人花园；还有人说应该归物业管理公司所有，由物管公司出租或者免费提供给住户使用。楼顶花园的产权到底该归谁所有?信利律师事务所上海分所张湘玉律师：
随着城市高层建筑的规模化建设，楼顶花园越来越成为人们关注的话题，由此产生的法律问题亦越来越引人关注。本期案例与大家探讨一下楼顶花园的权利归属与管理问题。
关于楼顶花园的权利归属问题，目前我国并没有相关法律条文予以明确规定。从法律理论的角度审视，该问题涉及到的是民法原理中的建筑物区分所有权理论。
按照目前民法理论我们认为：建筑物区分所有权是指区分所有人对于区分所有建筑物的专有部分的专有权、共用部分的持分权及因共同关系所生的成员权三要素所构成的一种特别所有权。这个民法理论上的定义，听起来似乎不太好理解，换种说法就容易理解多了。例如，如果您在某栋楼上购买了一套商品房，那您首先对这套住房拥有所有权；同时，您将和这栋楼的其他业主一起对该栋楼的一些共用部位和共用设施设备(如基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等；户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等)共同拥有所有权，这就是您享有的共用部分的持分权；此外，作为这栋楼的业主之一，您还和其他业主一起享有诸如业主大会开会表决是否聘用物业管理公司等权利，这就是成员权。
根据民法中建筑物区分所有权的基本原理，从本质上来讲本属于屋顶一部分的楼顶花园，应该属于共用部位。在目前的房产权利登记制度基础上，由于不能单独区分办理产权证书，因此开发商也就不能单独将楼顶花园出售。购房者在购得某一套房屋的所有权时，同时也就享有了该套房屋所在楼宇共用部位的共有权。所以，说楼顶花园归开发商所有，或赠或卖都是开发商的权利的说法肯定是没有法律依据的；同样的道理，楼顶花园也并不归属顶层的住户所独有；至于说归物业管理公司所有，那更是错误的，物业管理公司对屋顶花园不享有任何权利。
然而，在实际生活中，开发商打出或赠或卖楼顶花园之类的广告现象时有发生，在广大购房者不是很清楚楼顶花园权利归属的情形之下，有不少开发商因此获得了额外利润却是在侵犯全体业主的权利，亦有不少顶层业主或支付了相应代价或接受了赠与享有了专享楼顶花园的特权，而其他业主却并不一定知道自己的权利事实上已经被侵害。以上种种诸如此类的错误做法或错误认识，一方面缘于我国目前法律规定本身的不明确性，另一方面缘于广大购房者对于此问题缺乏足够的重视，而是想当然地接受了一些错误的信息或观点。
律师提醒：对于顶层住户而言，由于在接近楼顶花园方面具有得天独厚的就近地理优势，往往会产生将楼顶花园据为已有独享专用的念头。另一方面，由于其他业主对楼顶花园权利的不知或漠视，又会助长顶层住户的权利观念。诚然，顶层住户对楼顶花园的享用概率要高一些，但顶层住户不应独占楼顶花园，亦无权阻止其他业主的对楼顶花园的合理使用。如果在私自建造、改造楼顶花园时，须尽量避免侵犯其他业主的权利，如造成防水层渗漏，还需恢复原状，如造成他人经济损失的，还需赔偿。建议顶层住户尽量合理避免这些不利后果，在享用天时地利条件的同时，摒弃错误观念，尊重全体业主的权利。
(下周一至五9：00-15：00，张律师将为本报读者义务提供房产法律咨询。电话：021-63518888，有代表性的问题将在本报上公开解答)上海证券报
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